Kabel energetyczny na działce a rozbudowa domu

Co trzeba ustalić przed sporem z operatorem?

W opisanej sytuacji kluczowe nie jest wyłącznie to, że kabel niskiego napięcia został ułożony w 1982 r. za Pani pieniądze. Trzeba ustalić, na jakiej podstawie prawnej kabel został później przejęty przez zakład energetyczny, czy stał się elementem przedsiębiorstwa przesyłowego oraz czy operator korzysta z Pani działki na podstawie jakiegoś tytułu prawnego.

Zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego urządzenia służące m.in. do doprowadzania energii elektrycznej nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Oznacza to, że kabel może być własnością przedsiębiorstwa energetycznego, choć fizycznie przebiega przez cudzy grunt.

W praktyce należy zebrać dokumenty: dawną umowę lub protokół przekazania kabla, warunki przyłączenia, mapy geodezyjne, korespondencję z zakładem energetycznym, wypis z księgi wieczystej oraz aktualną mapę do celów projektowych. Dopiero po ich analizie można ocenić, czy PGE lub inny operator rzeczywiście może wymagać przeniesienia kabla wyłącznie na koszt właściciela działki.

Służebność przesyłu i zasiedzenie kabla energetycznego

Obecnie podstawową instytucją prawną dla takich sytuacji jest służebność przesyłu, uregulowana w art. 305¹ i następnych Kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie potrzebnym do eksploatacji, konserwacji, naprawy i utrzymywania urządzeń przesyłowych.

Służebność przesyłu może powstać na podstawie umowy z właścicielem, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej albo przez zasiedzenie. Ponieważ przepisy o służebności przesyłu obowiązują od 2008 r., w starszych stanach faktycznych operatorzy często powołują się także na wcześniejsze posiadanie służebności gruntowej odpowiadającej treścią obecnej służebności przesyłu.

Do zasiedzenia stosuje się odpowiednio art. 172 Kodeksu cywilnego. Co do zasady termin wynosi 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze. W sprawach urządzeń przesyłowych dobra wiara bywa sporna, a jej ocena zależy od dokumentów, okoliczności budowy urządzenia i tego, czy przedsiębiorstwo mogło rozsądnie zakładać, że ma prawo korzystać z gruntu.

Jeżeli kabel funkcjonuje od 1982 r., operator może próbować wykazywać upływ terminu zasiedzenia. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każde takie twierdzenie jest skuteczne. Właściciel może badać, od kiedy faktycznie korzystano z działki w obecnym zakresie, czy można doliczać okresy posiadania poprzedników prawnych oraz czy spełniono wymóg trwałego i widocznego urządzenia.

Czy podziemny kabel jest widocznym urządzeniem?

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepis ten stosuje się odpowiednio do służebności przesyłu.

W przypadku kabla podziemnego najczęściej powstaje spór o widoczność urządzenia. Sam przewód znajdujący się pod ziemią nie jest widoczny tak jak słup czy napowietrzna linia energetyczna. Znaczenie mogą mieć jednak widoczne elementy infrastruktury, takie jak złącza, skrzynki, słupki oznaczeniowe, szafki kablowe, przebieg ujawniony na mapach oraz faktyczna wiedza właściciela o istnieniu kabla.

Sąd Najwyższy wskazywał, że widoczność urządzenia powinna stanowić dla właściciela jawny sygnał, iż przedsiębiorca korzysta z nieruchomości w sposób mogący prowadzić do zasiedzenia. W postanowieniu z dnia 13 września 2017 r., sygn. akt IV CSK 623/16, podkreślono, że urządzenie powinno być dostrzegalne dla przeciętnego uczestnika obrotu. Z kolei w postanowieniu z dnia 17 lipca 2020 r., sygn. akt IV CSK 53/20, zaakcentowano, że zasiedzenie następuje w takich granicach, w jakich przedsiębiorca manifestował korzystanie z cudzej nieruchomości.

Dlatego w Pani sprawie szczególne znaczenie ma to, czy na działce lub w jej bezpośrednim otoczeniu były widoczne elementy sieci oraz czy przebieg kabla był znany i utrwalony w dokumentacji. Jeżeli kabel był całkowicie ukryty, a właściciel nie miał realnego sygnału o zakresie korzystania z gruntu, argumentacja operatora o zasiedzeniu może wymagać dokładnej weryfikacji.

Kto płaci za przełożenie kabla przy rozbudowie domu?

Nie ma jednej prostej zasady, że zawsze płaci właściciel działki albo zawsze płaci operator. Odpowiedź zależy od tego, czy operator ma skuteczny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości oraz z czyjej inicjatywy i z jakiego powodu ma dojść do przebudowy.

Jeżeli operator ma ustanowioną lub zasiedzianą służebność i kabel działa prawidłowo, a przeniesienie jest potrzebne wyłącznie dlatego, że właściciel chce rozbudować dom, operator zwykle będzie oczekiwał, że koszt przebudowy poniesie inwestor. W takiej sytuacji właściciel występuje o usunięcie kolizji z planowaną inwestycją, a nie o naprawienie bezprawnego działania operatora.

Inaczej może być, gdy operator nie ma żadnego tytułu prawnego, kabel został ułożony bez zgody właściciela albo obecny sposób korzystania z działki wykracza poza pierwotne ustalenia. Wówczas można rozważyć wezwanie operatora do uregulowania stanu prawnego, zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności, a w szczególnych przypadkach także do zmiany przebiegu urządzeń.

Trzeba jednak pamiętać, że roszczenie o całkowite usunięcie czynnej infrastruktury zasilającej kilka budynków może być oceniane przez sąd z uwzględnieniem interesu społecznego, bezpieczeństwa dostaw energii i zasad współżycia społecznego. Często praktyczniejszym rozwiązaniem są negocjacje dotyczące kosztów, etapowania prac albo zmiany projektu rozbudowy.

Jakie działania może podjąć właściciel działki?

Najpierw warto wystąpić do operatora o pisemne wyjaśnienie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości. W piśmie można zapytać, czy operator powołuje się na umowę, decyzję administracyjną, zasiedzenie, wpis w księdze wieczystej czy inną podstawę. Dobrze jest poprosić również o dokumentację techniczną i wskazanie pasa eksploatacyjnego, który operator uważa za niezbędny.

Jeżeli operator nie wykaże tytułu prawnego, właściciel może rozważyć negocjacje w sprawie odpłatnego ustanowienia służebności przesyłu. Gdy strony nie dojdą do porozumienia, możliwe jest postępowanie sądowe o ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. W pewnych przypadkach właściciel może też formułować roszczenia negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli żądać zaniechania naruszeń prawa własności, ale skuteczność takiego roszczenia zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli operator powołuje się na zasiedzenie, sprawa staje się bardziej złożona. Trzeba przeanalizować przebieg posiadania, dokumenty przedsiębiorstwa, daty modernizacji sieci, zmianę zakresu zasilania oraz widoczność urządzeń. Nabycie służebności przez zasiedzenie następuje nieodpłatnie, a zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego właściciel nie otrzymuje rekompensaty za samo obciążenie nieruchomości, jeżeli zasiedzenie rzeczywiście nastąpiło. Tak wskazano m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2019 r., sygn. akt I CSK 630/17.

Czego nie robić przy kolizji kabla z rozbudową?

Nie należy samodzielnie odkopywać, przesuwać ani odłączać kabla. Urządzenia elektroenergetyczne mogą stwarzać zagrożenie dla życia, a ingerencja w sieć bez uzgodnień z operatorem może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, administracyjnej, a w skrajnych przypadkach także karnej.

Nie warto też opierać się wyłącznie na ustnych informacjach pracownika operatora. Warunki przebudowy, kosztorys, zakres robót i odpowiedzialność stron powinny zostać przedstawione na piśmie. Jeżeli koszt przełożenia prawie 100 metrów kabla jest bardzo wysoki, można próbować uzyskać alternatywny wariant techniczny, etapowanie prac albo zmianę trasy w mniejszym zakresie.

Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszeniem robót warto uzgodnić projekt z projektantem i operatorem. Jeżeli kabel przebiega w miejscu planowanych fundamentów, przyłącza, wjazdu lub innych elementów inwestycji, organ administracji architektoniczno-budowlanej może oczekiwać wykazania, że kolizja została rozwiązana.

Wnioski dla opisanej sytuacji

• Jeżeli kabel został przejęty przez zakład energetyczny w 1982 r. i od tego czasu jest nieprzerwanie eksploatowany, operator może podnosić zarzut zasiedzenia służebności.
• Skuteczność tego zarzutu nie jest automatyczna, zwłaszcza przy kablu podziemnym. Trzeba zbadać, czy istniało trwałe i widoczne urządzenie oraz jaki był rzeczywisty zakres korzystania z działki.
• Jeżeli operator ma skuteczny tytuł prawny, przeniesienie kabla potrzebne wyłącznie do rozbudowy domu może zostać potraktowane jako koszt inwestora.
• Jeżeli operator nie potrafi wykazać tytułu prawnego, można negocjować odpłatne uregulowanie służebności albo udział operatora w kosztach przebudowy.
• Najbezpieczniej wystąpić do operatora o pisemne stanowisko, a następnie ocenić dokumenty z prawnikiem i projektantem przed poniesieniem kosztów przebudowy.

FAQ

Czy PGE może zmusić właściciela do zapłaty za przełożenie kabla?

Operator nie powinien poprzestawać na ogólnym żądaniu zapłaty. Powinien wskazać podstawę prawną korzystania z działki i techniczne powody przebudowy. Jeżeli przeniesienie kabla jest konieczne wyłącznie dla prywatnej rozbudowy domu, koszt może obciążać inwestora, ale warto to zweryfikować na podstawie dokumentów.

Czy kabel ułożony za pieniądze właściciela nadal może należeć do operatora?

Tak, jest to możliwe. Jeżeli kabel został przyłączony do sieci i wszedł w skład przedsiębiorstwa energetycznego, może być traktowany jako urządzenie przedsiębiorstwa. Nie przesądza to jednak jeszcze o prawie operatora do korzystania z gruntu.

Czy podziemny kabel można zasiedzieć jako służebność?

Można, ale nie w każdym przypadku. Operator musi wykazać odpowiedni czas posiadania oraz korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia. Przy kablu podziemnym spór często dotyczy tego, czy widoczne były inne elementy infrastruktury lub czy właściciel miał realną wiedzę o przebiegu kabla.

Czy można żądać wynagrodzenia za kabel na działce?

Takie roszczenie może wchodzić w grę, jeżeli operator nie ma skutecznego tytułu prawnego. Jeżeli jednak służebność została już nabyta przez zasiedzenie, wynagrodzenie za samo ustanowienie służebności co do zasady nie przysługuje.

Co zrobić przed podpisaniem zgody na przebudowę?

Należy poprosić operatora o pisemne stanowisko, dokumenty potwierdzające tytuł prawny, warunki techniczne przebudowy i kosztorys. Warto też porównać przebieg kabla z projektem budowlanym i mapą geodezyjną.

Podsumowanie

W sprawie kabla energetycznego kolidującego z rozbudową domu najważniejsze jest ustalenie, czy operator ma tytuł prawny do korzystania z działki. Jeżeli doszło do skutecznego zasiedzenia służebności albo istnieje inna podstawa prawna, przeniesienie kabla potrzebne wyłącznie z powodu inwestycji właściciela może obciążać właściciela. Jeżeli tytułu prawnego nie ma, można rozważyć roszczenia wobec operatora i negocjować odpłatne uregulowanie sytuacji.

Przed poniesieniem kosztów przełożenia prawie 100 metrów kabla warto uzyskać pisemne stanowisko operatora, sprawdzić dokumenty i ocenić, czy żądanie przerzucenia całości kosztów na właściciela jest uzasadnione.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.

2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2017 r., sygn. akt IV CSK 623/16

3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2020 r., sygn. akt IV CSK 53/20

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2019 r., sygn. akt I CSK 630/17