• Data: 2025-01-13 • Autor: Tomasz Krupiński
W 2008 roku zakupiłem nieruchomość wraz z domem i istniejącymi już instalacjami: wodno-kanalizacyjną i gazową, które do mojej posesji dochodziły przez rozległe pole uprawne należące do sąsiada. Instalacje były poprowadzone przez ten grunt przez odpowiednie przedsiębiorstwa za zgodą sąsiada. Podłączenie nastąpiło chyba już ponad 25 lat temu – wykonali je pierwsi właściciele obecnie mojej nieruchomości. Sąsiad zmarł i w tym roku jego syn, który został spadkobiercą, podzielił wymienione pole na działki budowlane, przez które przebiegają wymienione instalacje gazownictwa i lokalnego PGK. Czy w związku z podziałem działek mam obowiązek przenieść instalacje na własny koszt i prosić o „służebność” na te przyłącza od nowych właścicieli? Dotyczy to aż dwóch nowo wytyczonych działek. Wszystkie te instalacje ujęte są na mapach geodezyjnych miejscowego starostwa. Z informacji wynika, że syn ma zamiar wykonać uzbrojenie na nowo powstającej drodze wewnętrznej dla tych nowo wydzielonych działek ale tylko doprowadzając wodę bez kanalizacji i instalacji gazowej.
Na pewno nie musi Pan przenosić instalacji. Bez wątpienia przedsiębiorcom przesyłowym przysługuje tytuł prawny do korzystania z nieruchomości sąsiada. Nastąpiło więc zawarcie umowy o służebność odpowiadającą treści służebności przesyłu. Stosownie do art. 3051 Kodeksu cywilnego (K.c.) nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 K.c., prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Można się zastanowić, czy doszło do zasiedzenia służebności przesyłu. Bieg terminu zasiedzenia służebności rozpoczyna się od chwili, gdy posiadacz służebności przystąpił do korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Wynika to z istoty służebności przesyłu, a zatem i służebności gruntowej odpowiadającej jej treści, którą jest korzystanie w określonym zakresie z urządzeń służących do przesyłu gazu, energii elektrycznej, wody itp. Zasiedzenie służebności może nastąpić na rzecz przedsiębiorstwa – a nie nieruchomości władnącej – dopiero oddanie wskazanych urządzeń do użytku może stanowić o rozpoczęciu biegu zasiedzenia.
Jednocześnie zwrócić należy uwagę, co istotne na gruncie tej sprawy, że przy odpowiednim stosowaniu przepisów, nie można pomijać natury stosunku prawnego, do którego przepisy te należy odnieść. Wobec powyższego w przypadku służebności gruntowej o treści odpowiadającej treści służebności przesyłu należy mieć na uwadze, iż łączy się ona nierozerwalnie z kwestią własności urządzeń przesyłowych, korzystanie z których wypełnia treść omawianej służebności. Uwzględniając powyższe, przeniesienie własności urządzenia przesyłowego należy uznać za wydanie środka, które daje faktyczną możliwość wykonywania służebności przesyłu. Oznacza to w konsekwencji, iż przeniesienie posiadania owej służebności następuje wskutek zmiany dotychczasowego właściciela urządzeń przesyłowych, w stosunku do których było wykonywane to posiadanie, przy założeniu, iż nowy właściciel w dalszym ciągu wypełnia przesłanki przewidziane dla posiadacza służebności i korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści tej służebności. W tym miejscu wskazać należy, że własność urządzenia przesyłowego jako ruchomości oraz służebność przesyłu, tu służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu, jako prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 551 K.c. wchodzą w skład przedsiębiorstwa i zgodnie z art. 552 K.c. zostają objęte przez czynność prawną mającą za przedmiot przedsiębiorstwo. Stąd też czynność polegająca na zbyciu lub przekształceniu przedsiębiorstwa rozciąga się także na własność urządzenia przesyłowego, w związku z którym wykonywane są służebności. Innymi słowy: następca prawny przedsiębiorstwa (przedsiębiorcy) będącego właścicielem urządzenia przesyłowego, staje się jednocześnie jego następcą prawnym w zakresie obejmującym posiadanie służebności przesyłu.
Zgodnie z art. 172 § 1 K.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast § 2 tegoż artykułu stanowi, iż po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Sąsiad zawsze ma prawo usunięcia czy przeniesienia instalacji, ale nie od Pana tylko od przedsiębiorstwa. Wówczas przedsiębiorstwo podnosi w toku postępowania zarzuty tamujące w postaci zarzutu zasiedzenia służebności. W tym wypadku sąd będzie ustalał, czy zgody udzielone przez poprzedników prawnych są wystarczającą przesłanką do zasiedzenia służebności, czy generalnie powstania stosunku prawnego (służebności) i ewentualnie ustali wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
Instalacje na działce przyszłego osiedla
Pan Marek kupił dom, do którego woda i gaz były doprowadzone przez pole sąsiada. Po latach pole zostało podzielone na działki budowlane, a nowi właściciele zażądali przeniesienia instalacji na koszt Pana Marka. Sprawa trafiła do sądu, który orzekł, że przedsiębiorstwo przesyłowe może korzystać z istniejącej infrastruktury na zasadzie zasiedzenia służebności przesyłu.
Nowy właściciel działki żąda usunięcia rur
Pani Anna odziedziczyła dom, gdzie kanalizacja przebiega przez sąsiednią działkę. Gdy działka zmieniła właściciela, nowy właściciel zagroził zerwaniem rur. Po konsultacji prawnej Pani Anna dowiedziała się, że służebność przesyłu została zasiedziana, a jej usunięcie wymaga zgody przedsiębiorstwa wodociągowego.
Problem z podziałem działki
Sąsiad Pana Krzysztofa podzielił swoją działkę na mniejsze i sprzedał je deweloperowi. Nowi właściciele zażądali przeniesienia kabli energetycznych biegnących przez ich działki. Po negocjacjach przedsiębiorstwo energetyczne zgodziło się pozostawić kable w obecnym miejscu, powołując się na zasiedzenie służebności przesyłu.
Podział nieruchomości przez sąsiada i sprzedaż działek nie oznacza automatycznego obowiązku przeniesienia istniejących instalacji na własny koszt. W przypadku takich sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy przedsiębiorstwo przesyłowe posiada tytuł prawny, np. w postaci służebności przesyłu, co często uniemożliwia zmianę lokalizacji urządzeń bez ich zgody. Warto znać swoje prawa i obowiązki, by uniknąć niepotrzebnych kosztów i konfliktów z nowymi właścicielami działek.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące obowiązku przeniesienia instalacji lub potrzebujesz pomocy w sporządzeniu odpowiedniego pisma do sąsiada czy przedsiębiorstwa przesyłowego, skorzystaj z naszej pomocy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika