Przyłącza przez wspólną działkę bez zgody współwłaściciela

Bez zgody współwłaścicieli

Współwłasność oznacza, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo współposiadać i korzystać z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z takim samym prawem pozostałych osób. Wynika to z art. 206 Kodeksu cywilnego. Nie jest więc tak, że jeden współwłaściciel może dowolnie prowadzić przez wspólną działkę wodę, kanalizację, prąd lub gaz tylko dlatego, że także ma udział w nieruchomości.

Trzeba najpierw ustalić, czy wykonanie przyłączy mieści się w zwykłym zarządzie rzeczą wspólną, czy przekracza ten zakres. Zgodnie z art. 201 K.c. do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli jej nie ma, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądu do dokonania czynności. Natomiast zgodnie z art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną i innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

W praktyce budowa instalacji przez wspólną drogę lub wspólną działkę często jest oceniana jako czynność zwykłego zarządu, zwłaszcza gdy nieruchomość służy jako droga dojazdowa, a ułożenie przewodów nie pozbawia innych współwłaścicieli możliwości przejazdu, przechodu i normalnego korzystania z gruntu. Takie stanowisko wynika m.in. z postanowienia Sądu Najwyższego z 21 listopada 1980 r., III CRN 166/80, oraz uchwały Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02.

Nie oznacza to jednak pełnej swobody działania. Jeżeli jest dwóch współwłaścicieli mających po 1/2 udziału, sprzeciw jednego z nich powoduje, że drugi nie ma wymaganej większości z art. 201 K.c. Powinien wtedy uzyskać zgodę sądu, a nie samodzielnie rozpocząć roboty. Podobne problemy pojawiają się wtedy, gdy wspólna droga i media stają się źródłem konfliktu między sąsiadami.

Korzystanie z rzeczy wspólnej

Każdy współwłaściciel może korzystać z całej rzeczy wspólnej, ale nie może robić tego w sposób wyłączający albo istotnie ograniczający uprawnienia pozostałych. Dlatego sama okoliczność, że rury lub kable znajdują się pod ziemią, nie przesądza jeszcze o naruszeniu prawa. Istotne jest, czy przyłącza realnie ograniczają możliwość zabudowy, wykonania wykopów, urządzenia drogi, prowadzenia innych instalacji albo korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Sąd Najwyższy wskazywał, że instalowanie przewodów wodociągowych na wspólnej drodze może nie zmieniać przeznaczenia gruntu i nie pozbawiać współwłaścicieli współposiadania. Chwilowe utrudnienia przy pracach ziemnych nie zawsze zmieniają taką czynność w czynność przekraczającą zwykły zarząd. Inaczej może być jednak wtedy, gdy prace są rozległe, ingerencja trwała, urządzenia wymagają stref ochronnych albo inwestycja służy wyłącznie jednej osobie kosztem pozostałych.

Znaczenie może mieć także wcześniejszy sposób korzystania z działki. Jeżeli współwłaściciele uzgodnili podział do korzystania, czyli tzw. podział quoad usum, osoba korzystająca z określonej części nieruchomości może mieć szerszą swobodę w jej urządzeniu. Nie oznacza to jednak prawa do dowolnego obciążania całej wspólnej działki ani do naruszania praw innych współwłaścicieli. W sprawach, w których splatają się współwłasność i służebność, warto dokładnie sprawdzić dokumenty nabycia, wpisy w księdze wieczystej, mapy i ustalenia między właścicielami.

Pozwolenie na sieć i przyłącza a zgoda współwłaściciela

Obecnie trzeba odróżnić budowę sieci od budowy przyłącza. Co do zasady budowa przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych jest uregulowana w art. 29 ust. 1 pkt 23 oraz art. 29a Prawa budowlanego. W wielu sytuacjach nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zachowania właściwego trybu, sporządzenia planu sytuacyjnego albo dokonania zgłoszenia, zależnie od wybranej procedury i rodzaju inwestycji.

To, że inwestor uzyskał warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, dokonał zgłoszenia albo zrealizował przyłącze na podstawie przepisów szczególnych, nie rozstrzyga jeszcze sporu cywilnego między współwłaścicielami. Prawo budowlane wymaga, aby inwestor posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego jest to tytuł prawny wynikający m.in. z własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

W praktyce organ administracji architektoniczno-budowlanej opiera się przede wszystkim na oświadczeniu inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli oświadczenie było nieprawdziwe albo inwestor nie miał wymaganej zgody cywilnoprawnej, nie oznacza to automatycznie, że gmina lub starosta odpowiadają odszkodowawczo za wykonanie przyłącza. Najczęściej zasadniczy spór należy prowadzić przeciwko inwestorowi, ewentualnie przeciwko przedsiębiorstwu, które jest właścicielem albo posiadaczem urządzeń.

Jeżeli problem dotyczy odmowy zgody na konkretne medium, przydatna może być analiza podobnych stanów faktycznych, takich jak brak zgody na kanalizację, przyłącze energetyczne albo gaz przez drogę.

Naruszenie własności i roszczenie o usunięcie przyłączy

Podstawą roszczeń właścicielskich jest art. 222 K.c. Właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która nią faktycznie włada, a przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie faktycznego władztwa może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W sprawach między współwłaścicielami roszczenie to trzeba łączyć z art. 206 K.c., który określa granice współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

W przedstawionej sytuacji można rozważać roszczenie negatoryjne, czyli żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Nie zawsze musi to oznaczać fizyczną likwidację wszystkich przyłączy. Sąd może badać, czy wystarczające będzie uregulowanie sposobu korzystania, przełożenie instalacji, zabezpieczenie gruntu, zapłata wynagrodzenia albo inne rozwiązanie, które usunie bezprawny stan bez nadmiernej ingerencji.

Usunięcie przyłączy jest bardziej realne wtedy, gdy inwestycja powstała bez wymaganego tytułu prawnego, utrwale ogranicza korzystanie z nieruchomości, uniemożliwia planowaną zabudowę, narusza bezpieczeństwo albo została wykonana w miejscu, które nie było uzgodnione i nie wynikało z żadnego racjonalnego przebiegu technicznego. Jeżeli jednak instalacje biegną pod drogą, nie utrudniają przejazdu i można je pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli, wynik sprawy może być niepewny.

Przy ocenie praktycznych skutków warto sprawdzić także, czy spór o media nie łączy się z szerszym problemem, takim jak dojazd do posesji albo konflikt o to, jak ma być użytkowana współwłasność drogi.

Odszkodowanie i wynagrodzenie za korzystanie z gruntu

Żądanie pieniędzy trzeba precyzyjnie nazwać i udowodnić. Odszkodowanie wymaga wykazania szkody, bezprawnego działania, winy lub innej podstawy odpowiedzialności oraz związku przyczynowego. Sam fakt położenia rur lub kabli nie zawsze wystarczy. Trzeba wykazać np. spadek wartości nieruchomości, koszt przywrócenia terenu, ograniczenie możliwości zabudowy, uszkodzenie nawierzchni, utratę pożytków albo konieczność wykonania dodatkowych prac.

Odrębnym roszczeniem może być wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości albo za korzystanie z niej w zakresie odpowiadającym służebności. W orzecznictwie przyjmuje się, że właściciel może dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez posiadacza służebności w złej wierze niezależnie od roszczenia negatoryjnego. Wysokość takiego wynagrodzenia ustala się zwykle z uwzględnieniem zakresu ingerencji, powierzchni zajętego pasa, rodzaju urządzeń, czasu korzystania i stawek rynkowych.

W sprawach o przyłącza bardzo ważny jest art. 49 K.c. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej i inne podobne urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Dlatego przed skierowaniem roszczeń trzeba ustalić, czy właścicielem albo posiadaczem danych urządzeń jest współwłaściciel, przedsiębiorstwo wodociągowe, energetyczne, gazowe czy inny podmiot.

Jeżeli urządzenia należą do współwłaściciela, roszczenia kieruje się przede wszystkim przeciwko niemu. Jeżeli weszły w skład przedsiębiorstwa przesyłowego albo wodociągowo-kanalizacyjnego, konieczne może być wezwanie tego przedsiębiorstwa do przedstawienia tytułu prawnego, umowy, protokołu przejęcia urządzeń albo podstawy korzystania z gruntu.

Odpowiedzialność gminy lub organu administracji

Roszczenie wobec gminy, starosty albo innego organu nie jest typową drogą w sporze o przyłącza na wspólnej działce. Organ administracji nie rozstrzyga co do zasady cywilnego sporu między współwłaścicielami. Jeżeli decyzja administracyjna została wydana na podstawie oświadczenia inwestora, a spór dotyczy braku zgody drugiego współwłaściciela, podstawowym przeciwnikiem procesowym jest najczęściej inwestor albo właściciel urządzeń.

Odpowiedzialność odszkodowawcza organu może wchodzić w grę tylko w szczególnych sytuacjach, zwłaszcza gdy zostanie wykazana bezprawność działania władzy publicznej, szkoda i związek przyczynowy. W praktyce wymaga to odrębnej analizy decyzji, akt postępowania administracyjnego oraz tego, czy istnieje prejudykat potwierdzający niezgodność działania organu z prawem.

Co zrobić praktycznie?

Najpierw warto wystąpić pisemnie do współwłaściciela o wskazanie podstawy wykonania przyłączy, daty rozpoczęcia i zakończenia prac, przebiegu instalacji oraz podmiotu, który obecnie jest właścicielem urządzeń. Równolegle można zwrócić się do gestorów mediów o informację, czy urządzenia zostały przez nich przejęte i na jakiej podstawie korzystają z gruntu.

Następnie należy uzyskać dokumenty z organu administracji: decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę, zgłoszenie, projekt zagospodarowania działki, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz mapę z przebiegiem przyłączy. Jeżeli sprawa dotyczy drogi dzielonej przez kilku sąsiadów, warto porównać ją ze stanami, w których pojawia się problem dzielona droga i instalacje.

Po zebraniu dokumentów można zdecydować, czy żądać usunięcia przyłączy, przełożenia ich w inne miejsce, zapłaty wynagrodzenia, odszkodowania, uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości, ustanowienia służebności albo sądowego rozstrzygnięcia czynności zwykłego zarządu. Wybór roszczenia powinien wynikać z tego, co realnie przeszkadza w korzystaniu z działki i jakie dowody można przedstawić.

FAQ

Podsumowanie

Budowa przyłączy przez wspólną działkę bez zgody współwłaściciela może naruszać przepisy o zarządzie rzeczą wspólną i prawo do współposiadania. Nie każda taka sytuacja prowadzi jednak automatycznie do nakazu likwidacji urządzeń. Kluczowe znaczenie ma to, czy inwestycja była czynnością zwykłego zarządu, czy istniała wymagana większość, czy przyłącza ograniczają korzystanie z gruntu oraz kto jest obecnie właścicielem urządzeń.

Przed wystąpieniem do sądu warto zebrać dokumenty budowlane, mapy, korespondencję i stanowiska przedsiębiorstw przesyłowych. Dopiero wtedy można ocenić, czy najwłaściwszym roszczeniem będzie usunięcie instalacji, jej przełożenie, zapłata wynagrodzenia, odszkodowanie, uregulowanie korzystania z nieruchomości czy ustanowienie odpowiedniej służebności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 49, art. 199, art. 201, art. 206, art. 222, art. 224 i art. 225.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności art. 3 pkt 11, art. 29, art. 29a i art. 32 ust. 4 pkt 2.
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r., III CRN 166/80.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02.
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 grudnia 2008 r., II OSK 1552/07.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1997 r., I CKN 931/97.
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05.
8. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r., III CZP 73/91.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.