Czy przy służebności trzeba płacić czynsz?

Najpierw trzeba sprawdzić akt notarialny

Podstawowe znaczenie ma treść aktu notarialnego, w którym ustanowiono służebność osobistą mieszkania. Jeżeli zapisano w nim, że służebność jest dożywotnia i bezpłatna, właściciel nie może traktować osoby uprawnionej jak najemcy i żądać od niej czynszu za samo mieszkanie w lokalu.

Zgodnie z art. 298 Kodeksu cywilnego zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Oznacza to, że najpierw liczy się umowa stron zawarta w akcie notarialnym, a dopiero gdy jest ona niepełna, trzeba sięgać do ustawowych reguł i okoliczności konkretnej sprawy.

Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Jest niezbywalna, a uprawnienia do jej wykonywania nie można przenieść na inną osobę. Nie jest więc zwykłą umową najmu, tylko ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość.

Czynsz, opłaty do wspólnoty i media to nie zawsze to samo

W takich sprawach często używa się słowa „czynsz”, choć w mieszkaniu własnościowym nie chodzi o czynsz najmu, lecz o zaliczki i opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, koszty mediów, wywozu odpadów, ogrzewania, funduszu remontowego albo inne należności związane z lokalem.

W relacji ze wspólnotą mieszkaniową obowiązek rozliczania opłat zasadniczo ciąży na właścicielu lokalu. Osoba, która mieszka w lokalu na podstawie służebności, nie staje się przez to właścicielem ani członkiem wspólnoty. Wspólnota może więc kierować roszczenia do właściciela, a nie automatycznie do uprawnionego ze służebności.

Nie oznacza to jednak, że uprawniony nigdy nie ponosi żadnych kosztów. Jeżeli akt notarialny albo późniejsze porozumienie jasno przewiduje, że ma pokrywać np. zużycie prądu, gazu, wody, ogrzewania czy opłaty za odpady, takie postanowienie trzeba uwzględnić. Inaczej ocenia się też realne koszty bieżącego korzystania z lokalu, a inaczej wynagrodzenie dla właściciela za samo mieszkanie.

Kogo może przyjąć osoba mająca służebność mieszkania?

Osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci. Inne osoby może przyjąć wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Można również umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom albo małżonkowi. Taki zapis powinien wynikać z aktu ustanawiającego służebność, ponieważ nie można go domniemywać tylko z samego faktu zamieszkiwania z uprawnionym.

Uprawniony ze służebności mieszkania może także korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, np. klatki schodowej, windy, piwnicy lub innych części wspólnych, jeżeli odpowiada to treści ustanowionego prawa i sposobowi korzystania z lokalu.

Kiedy żądanie zapłaty może być nieuzasadnione?

Żądanie zapłaty będzie co do zasady nieuzasadnione, jeżeli właściciel domaga się od uprawnionego zwykłego czynszu za korzystanie z mieszkania, mimo że w akcie notarialnym ustanowiono służebność jako bezpłatną i nie przewidziano żadnych rozliczeń tego rodzaju.

Wątpliwe może być także przerzucanie na uprawnionego kosztów, które dotyczą przede wszystkim ciężarów właścicielskich, inwestycji w nieruchomość albo obowiązków właściciela wobec wspólnoty, zwłaszcza gdy akt notarialny o tym nie stanowi. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której właściciel żąda jednej zbiorczej kwoty bez wyjaśnienia, jakie składniki obejmuje.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy strony wyraźnie ustaliły, że osoba korzystająca z lokalu będzie pokrywać określone bieżące koszty, albo gdy przez dłuższy czas zgodnie rozliczały konkretne media według zużycia. Wtedy spór nie dotyczy samej odpłatności służebności, lecz zakresu kosztów związanych z faktycznym korzystaniem z mieszkania.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania do zapłaty?

Najbezpieczniej nie ograniczać się do ustnej odmowy. Warto zebrać dokumenty i odpowiedzieć właścicielowi na piśmie, tak aby było jasne, z czego wynika stanowisko uprawnionego.

1. Sprawdź dokładne brzmienie aktu notarialnego ustanawiającego służebność.
2. Ustal, czy służebność została opisana jako bezpłatna i czy akt zawiera zapisy o opłatach.
3. Poproś właściciela o rozbicie żądanej kwoty na poszczególne składniki: media, opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, zaliczki do wspólnoty.
4. Nie podpisuj pochopnie oświadczenia o długu, jeżeli nie wiesz, czy opłata rzeczywiście Cię obciąża.
5. Jeżeli sprawa jest konfliktowa, odpowiedz pisemnie i zachowaj potwierdzenie doręczenia.

W odpowiedzi można wskazać, że służebność została ustanowiona jako bezpłatna, a wobec wspólnoty mieszkaniowej za lokal odpowiada właściciel. Jednocześnie warto zastrzec, że ewentualne rozliczenie mediów lub innych kosztów może być rozważane tylko wtedy, gdy wynika z aktu, umowy albo szczegółowego i udokumentowanego zestawienia.

FAQ

Czy bezpłatna służebność mieszkania zawsze oznacza brak jakichkolwiek opłat?

Nie zawsze. Bezpłatność zwykle oznacza brak wynagrodzenia dla właściciela za samo korzystanie z mieszkania. Osobno trzeba ocenić media i inne koszty eksploatacyjne, jeżeli ich ponoszenie wynika z aktu notarialnego, umowy albo ustalonego sposobu rozliczeń.

Czy wspólnota mieszkaniowa może żądać zapłaty od osoby mającej służebność?

Co do zasady wspólnota rozlicza się z właścicielem lokalu. Osoba mająca służebność nie staje się z tego powodu właścicielem mieszkania. Ewentualne rozliczenia między właścicielem a uprawnionym są odrębną kwestią.

Czy trzeba płacić za media, jeżeli akt notarialny milczy?

To zależy od okoliczności. Jeżeli media są mierzone i faktycznie zużywane przez uprawnionego, właściciel może próbować dochodzić ich rozliczenia, ale powinien wykazać podstawę żądania i wysokość kosztów. Brak jasnych zapisów w akcie zwiększa ryzyko sporu.

Czy właściciel może wypowiedzieć służebność, gdy uprawniony nie płaci żądanych opłat?

Służebność osobista mieszkania nie jest zwykłą umową najmu, więc nie można jej po prostu wypowiedzieć jak najmu. Możliwe działania właściciela zależą od treści aktu, rodzaju naruszeń i konkretnego stanu faktycznego.

Czy warto odpowiadać na żądanie zapłaty na piśmie?

Tak. Pisemna odpowiedź pozwala wskazać, że służebność jest bezpłatna, zażądać podstawy prawnej i rozbicia kwoty na składniki. Ma to znaczenie dowodowe, jeżeli konflikt trafi później do sądu.

Podsumowanie

Jeżeli z aktu notarialnego wynika, że służebność mieszkania została ustanowiona jako bezpłatna, uprawniony nie powinien płacić właścicielowi czynszu za samo korzystanie z lokalu. Właściciel lokalu co do zasady odpowiada też wobec wspólnoty mieszkaniowej za należności przypadające na lokal.

Trzeba jednak osobno ocenić, czy akt notarialny albo inne ustalenia nie przewidują obowiązku pokrywania konkretnych kosztów, zwłaszcza mediów i bieżących opłat eksploatacyjnych. Dlatego przed zapłatą albo odmową warto sprawdzić dokumenty i zażądać szczegółowego wyliczenia należności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.