Czy pełnomocnik uprawnionego z tytułu służebności może dysponować nieruchomością w takim samym zakresie?

Remont nieruchomości obciążonej służebnością

W przedstawionej sytuacji warto odróżnić dwa aspekty: prawny oraz faktyczny. To powinno pomóc w uporządkowaniu – zarówno obrazu sytuacji, jak i sytuacji przyszłych.

Podstawowym tytułem prawnym do danej nieruchomości (z domem) jest prawo własności. Ustawodawca w artykule 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) następująco określił własność: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Przysługująca teraz Pani własność została ograniczona na rzecz Pani babci, której również przysługuje tytuł prawny do korzystania z części odnośnego domu – a więc do części nieruchomości (art. 46 K.c.) z domem (art. 47 i art. 48 K.c.). Tym tytułem prawnym jest służebność mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.) – a ten rodzaj służebności zalicza się do służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.). Służebności (art. 285 i następne K.c.) są zaś jednym z rodzajów ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), które nazywa się także „prawami na rzeczy cudzej”. To ostatnie określenie wskazuje na to, że takie uprawnienia są tytułami prawnymi do cudzej rzeczy – w przypadku nieruchomości: do cudzej nieruchomości.

Prawa służebnika

Służebność osobista oznacza, że Pani ma obowiązek znosić (łacińskie pati) korzystanie z Pani domu przez babcię z uwagi na przysługiwanie jej służebności mieszkania. Zakres uprawień Pani babci, które Pani ma obowiązek znosić, określono ustawowo. Artykuł 302 K.c. brzmi:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.”

Jeśli wspomniany syn Pani babci został przyjęty na mieszkanie przez babcię przed uzyskaniem pełnoletniości (art. 10 i następne K.c.), to może korzystać z danej nieruchomości w zakresie właściwym babci (niejako wykonując jej uprawnienia); czasami takie uprawnienie może trwać dłużej – zależnie od postanowień umownych, które mają duże znaczenie, także z uwagi na zasadę swobody umów (wysłowioną w art. 353¹ K.c.). Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 301 K.c.:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.”

Czy służebność mieszkania może być rozszerzana przez udzielenie pełnomocnictwa?

Gdyby ów człowiek był uprawniony do korzystania z części domu (a więc także z tego, co służy do wspólnego użytku), to i tak chodziłoby o CZĘŚĆ, a nie o całość domu. Przede wszystkim dlatego, że ewentualny dalszy uprawniony z tytułu służebności mieszkania nie może mieć większych uprawnień od tego, na czyją rzecz taką służebność ustanowiono. Uprawnień właściwych służebności mieszkania nie można ustanowić w sposób właściwy pełnomocnictwu. Służebność mieszkania ustanawia właściciel mieszkania (domu), a nie inna osoba; w tym wykluczone jest ustanowienie służebności mieszkania dla siebie (przez kogoś chcącego mieszkać w cudzym mieszkaniu) – dość często darczyńcy „zastrzegają sobie” służebność osobistą, ale służebność taka ustanawiania jest przez nowego właściciela (art. 155 K.c.).

Z całą pewnością służebność mieszkania nie może być rozszerzana przez udzielenie pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo (art. 98 i następne K.c.), które może zostać zawsze odwołane (art. 101 K.c.), powinno mieć formę pisemną. Skoro babcia poza danym mieszkaniem przebywa dopiero od paru miesięcy, to przy pomocy pełnomocnictwa mogą być załatwiane określone zagadnienia organizacyjne; tytułem przykładu: dokonywanie opłat (należnych, jeśli nadal w owym mieszkaniu znajdują się rzeczy babci), rozdysponowanie mebli z mieszkania.

Korzystanie z nieruchomości obciążonej przez syna dożywotnika

Skoro syn babci twierdzi, że jest jej pełnomocnikiem, to niech to udowodni. Dowolny człowiek może twierdzić cokolwiek, np. że ktoś jest sułtanem tureckim. Realizując określone uprawnienia (np. stanowiące ingerencję w cudzą własność), należy udowodnić takowe uprawnienia. Chodzi o wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Pani, co oczywiste, jest uprawniona wierzyć w czyjeś zapewnienia (np. w jakieś bajania), ale też jest Pani uprawniona żądać dowodów. To Pani jest właścicielką danej nieruchomości, a więc od Pani zależy, jak bardzo zależy Pani na ochronie własności oraz na posiadaniu (ustawowo określonego w art. 336 K.c.). Zbyt słaba dbałość o swe uprawnienia może skutkować utratą posiadania.

Jednym z kryteriów ograniczających własność są zasady współżycia społecznego (art. 140 K.c.). Właśnie dlatego – zwłaszcza w relacjach rodzinnych – należałoby powstrzymywać się od gwałtownych reakcji. Bardziej przydać się może opracowanie strategii własnych działań oraz metodyczna realizacja takiej strategii.

Naruszenie własności

Jeśli Pani babcia rzeczywiście udzieliła pełnomocnictwa, niech pełnomocnik takie pełnomocnictwo pokaże, a najlepiej doręczy jego odpis (ewentualnie kopię, z odpisem do wglądu). Ewentualne pełnomocnictwo może dotyczyć załatwiania tego, co dotyczy spraw mocodawczyni. Niezależnie od treści dokumentu z pełnomocnictwem (jeśli zostało ono udzielone na piśmie), wykluczone jest przyznawanie – pod pozorem pełnomocnictwa – innej osobie uprawnień do korzystania z Pani nieruchomości. Dopóki pełnomocnictwo nie zostanie przedstawione, każda ingerencja w Pani prawo własności może być traktowana z całą surowością prawa. Chodzić może nie tylko o możliwość wytoczenia powództwa negatoryjnego (drugiego z roszczeń na podstawie art. 222 K.c.), czyli wymierzonego przeciwko naruszeniom własności w sposób inny niż pozbawienie posiadania. W grę może wchodzić prawo karne – zwłaszcza art. 193 Kodeksu karnego (K.c.), w którym stypizowano przestępstwo naruszenia miru domowego. Jeżeli owemu Panu „nie chce się” nawet okazać pełnomocnictwa, to może „mieć przyjemność” z organami ścigania; ewentualne zgłoszenie naruszenia miru domowego lub włamania (do domu lub do mieszkania babci) może mieć dla osoby nieuprawnionej bardzo poważne konsekwencje prawne.

Nieuprawnione korzystanie z kluczy do cudzego mieszkania

Samo korzystanie z kluczy do mieszkania lub domu to za mało. Nieuprawnione korzystanie z kluczy do cudzego mieszkania (domu) może mieć poważne następstwa prawne. Pani jako właścicielka nieruchomości jest uprawniona zmieniać zamki w swym domu – z poszanowaniem uprawnień babci (a temu może służyć ochrona jej mieszkania przed kimś, kto „jakimś cudem” wszedł we władanie kluczy).

Jeśli zdrowie babci na to pozwala, może proszę spróbować z nią o tym problemie porozmawiać. Przynajmniej o jakimś pełnomocnictwie oraz o możliwości jego odwołania, jak również o ponoszeniu kosztów w związku z mieszkaniem, w którym nikt teraz nie mieszka. Trwałe zamieszkanie Pani babci „pod innym adresem” uzasadniać może jej wymeldowanie (co byłoby łatwiejsze, gdyby wniosek o wymeldowanie został podpisany przez starszą damę). Są zapewne również inne zagadnienia organizacyjne, np. dotyczące deklaracji o liczbie mieszkańców (w związku z „opłatami śmieciowymi”) lub tak zwanego przepisania liczników (szczególnie dostawcy energii potrafią nadużywać przepisów prawnych).

Zrzeczenie się służebności

Jeżeli Pani babcia rzeczywiście nie chce wrócić do tegoż mieszkania, to w grę może wchodzić zrzeczenie się przez nią służebności. Należałoby tego dokonać w formie aktu notarialnego. Z uwagi na stan zdrowia babci w grę może wchodzić zorganizowanie wizyty notariusza w miejscu zamieszkania uprawnionej z tytułu służebności (z tym wiąże się dodatkowa odpłatność na rzecz notariusza).

Zatem dużo zależy od Pani woli ochrony własnych uprawnień oraz dowierzania temu, „co ludzie mówią”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.