Służebność mieszkania a płacenie rachunków - kto płaci za media, właściciel czy służebnik?

Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania

Ten problem bardzo często pojawia się wśród zapytań.

Zgodnie z przepisem art. 302 Kodeksu cywilnego (K.c.) mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania określa się, uwzględniając osobiste potrzeby uprawnionego, charakter służebności, miejscowe zwyczaje oraz zasady współżycia społecznego (art. 298 K.c.). W każdym jednak przypadku służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 297 K.c. w zw. z art. 288 K.c.).

Zobacz też: Bezpłatna służebność mieszkania a opłaty

Obowiązki osoby mającej ustanowiona służebność mieszkania

Jeżeli nie zapisano inaczej w umowie o ustanowienie służebności mieszkania, mający służebność mieszkania jest obowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie obciąża go zaś pełny koszt utrzymania urządzeń mieszkania (art. 297 K.c. w zw. z art. 289 § 1 K.c.).

Bezpłatne użytkowanie oznacza, że użytkownik nie musi płacić na rzecz właściciela żadnego czynszu, wynagrodzenia itp. za korzystanie z lokalu. Moim zdaniem, nie obejmuje ono natomiast zamieszkiwania na koszt osoby trzeciej.

Zgodnie z art. 302 § 2 K.c. do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Natomiast przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu przez osoby fizyczne poprzedzone są ogólnymi przepisami o użytkowaniu, które w analizowanym przypadku także znajdują zastosowanie.

Przeczytaj też: Służebność mieszkania (opłaty)

Czy dożywotnik powinien ponosić opłaty za media?

Zgodnie z art. 260 § 1 K.c. użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. W zakresie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy mieści się z pewnością opłata za media, z których użytkownik korzysta. Dlatego też uważam, że to użytkownik powinien ponosić opłaty za media w takim zakresie, w jakim sam je zużył.

„Opłaty te nie były bowiem kosztami utrzymania samego lokalu, jako przedmiotu służebności, tylko należnościami związanymi z korzystaniem z lokalu uiszczanymi przez powodów na podstawie umów zawartych przez nich z dostawcami. (…) Powodowie, korzystając z mediów w postaci gazu i energii elektrycznej przez okres swojego zamieszkiwania w lokalu, powinni je uiszczać we własnym zakresie, albowiem na pewno obowiązek w tym zakresie nie obciąża pozwanej, ponieważ nie wynika on z istoty służebności mieszkania, zapisu § 4 umowy darowizny (…)” [wyrok z 14 maja 2013 r. Sądu Okręgowego w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy, sygn. akt II Ca 1238/12].

Co oznacza nieodpłatna służebność mieszkania?

Niestety ten temat jest dyskusyjny i prezentowane są też odmienne od mojego poglądy, to znaczy, że w przypadku ustanowienia bezpłatnego użytkowania wszystkie koszty utrzymania mieszkania (rachunki za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinien ponosić właściciel.

Sądy jednak częściej stoją na stanowisku, iż bezpłatność służebności wyraża się w możliwości korzystania z mieszkania bez uiszczania odstępnego, tj. jak np. w umowie najmu.

Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 252-262 K.c. oraz art. 266-270 K.c.). Zatem uprawniony ze służebności obowiązany jest między innymi zachować substancje rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie, ma obowiązek dokonywania napraw i innych nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, a o potrzebie innych nakładów ma obowiązek zawiadomić właściciela (art. 260 K.c.), może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca (art. 268 K.c). Wobec dokonanego w komentowanej normie odesłania trzeba stwierdzić, że „użytkownik może założyć w użytkowanym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie właściciela , użytkownik może domagać się tego współdziałania (art. 684 K.c.). Cytowana norma z niezbędną elastycznością zezwala na zakładanie „innych podobnych urządzeń”. Stwarza więc szansę nieustannego uwzględniania nowości z zakresu technicznego postępu cywilizacji (można tu wskazać przykład telewizji kablowej czy sieci internetowej). Trzeba podkreślić, że instalacja takich urządzeń następuje bez wymagania zgody właściciela, chociażby prowadziła do naruszenia substancji rzeczy (pomieszczenia). Nakłady na instalację takich urządzeń ponosi użytkownik. Zasadniczo bowiem wiążą się ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (art. 260 § 1 K.c.) Nieodpłatna służebność mieszkania oznacza nieodpłatność wobec właściciela, zwalniając uprawnionego od wszelkich na rzecz tegoż właściciela świadczeń z tytułu używania lokalu, niezależnie przy tym od tego, czy i do jakich z kolei z tego tytułu świadczeń zobowiązany jest właściciel (wynajmujący). Dotyczy to świadczeń z tytułu czynszu i innych opłat związanych z używaniem lokalu, do których pobierania byłby uprawniony właściciel jako wynajmujący (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1968 r. III CZP 110/68 ,OSNC 1969/7-8/128). Uprawnionego z tytułu służebności obciążają natomiast rachunki za energię elektryczną, gaz, woda, wywóz śmieci itp. należności. Oznacza to m.in. obowiązek dla uprawnionego uczestniczenia w opłatach za energię elektryczną, wywóz śmieci itp. (sygn. akt I ACa 506/13 Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny).

Chyba że co innego ustalono w umowie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.