Właściciel i uprawniony do korzystania ze służebności osobistej mieszkania – zakres obowiązków

Służebność osobista mieszkania

Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93) Kodeks cywilny (K.c.).

Zgodnie z przepisem: art. 297 K.c. – do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przy czym przepis art. 298 K.c. stanowi, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Stosownie do treści art. 302 § 1 i 2 K.c. – mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, a do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Oznacza to, że osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania, może korzystać z uprawnień zbliżonych do prawa użytkowania.

Obowiązek uprawnionego ze służebności utrzymywania urządzeń potrzebnych do jej wykonywania

Z przepisu art. 258 K.c. wynika, że w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Do tego typu ciężarów, podobnie jak w umowie najmu lokalu mieszkalnego, należą m.in. opłaty związane z korzystaniem z mediów dostarczanych do lokalu, z których korzystają zwykle najemcy, tj. opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, za odprowadzanie ścieków itp.

Przepis art. 260 § 1 K.c. stanowi z kolei, że użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli natomiast użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (§ 2).

Opłaty za media

Natomiast art. 289 § 1 i 2 K.c. przewiduje, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej, a jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.

W odniesieniu do służebności mieszkania cytowany wyżej przepis art. 289 § 1 K.c., który reguluje, kogo obciąża obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, ma odpowiednie zastosowanie. Należy przyjąć, iż w braku postanowień umownych w tym zakresie obowiązek ten będzie obciążał osobę, której przysługuje służebność osobista (vide komentarz do prawa cywilnego pod redakcja Katarzyny A. Dadańskiej wyd. LEX), przy czym w rozumieniu tego przepisu obowiązek utrzymywania przez uprawnionych do korzystania ze służebności urządzeń w odniesieniu do służebności mieszkania oznacza m.in. koszty dot. centralnego ogrzewania, doprowadzania energii elektrycznej, gazu, wody czy odprowadzania ścieków., korzystania z instalacji i odbioru wszelkiego rodzaju multimediów przy pomocy nośników informatycznych itp., o ile strony nie umówiły się inaczej.

Umowa darowizny nie sprecyzowała inaczej obowiązków, poza określeniem bezpłatnej służebności, co należy rozumieć, w okolicznościach niniejszej sprawy, że bezpłatne korzystanie z mieszkania w zakresie określonym umową to korzystanie bez obowiązku płacenia wynagrodzenia właścicielowi, zaś w ciężarach – w tym przypadku w kosztach mediów – powinni partycypować pozwani.

Obsługa urządzeń, w braku odmiennej umowy, należy do właściciela. Panią obciąża koszt ogrzewania (zakupu węgla). Stoję na stanowisku, iż nie jest Pani zobowiązana także do wnoszenia opału.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.