- Najpierw trzeba ustalić tytuł przedsiębiorstwa do korzystania z działki: może nim być służebność, umowa, orzeczenie, decyzja administracyjna, zasiedzenie albo inna podstawa prawna.
- Wygaśnięcie służebności z powodu niewykonywania wymaga co najmniej 10 lat realnego niewykonywania prawa; przy działającej stacji transformatorowej jest to zwykle trudne do wykazania.
- Zniesienia służebności za wynagrodzeniem można żądać po zmianie stosunków, gdy prawo stało się szczególnie uciążliwe i nie jest już konieczne; zniesienie bez wynagrodzenia wymaga utraty wszelkiego znaczenia służebności.
- Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, zakwestionował historyczną wykładnię pozwalającą na nabywanie przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Na 7 września 2026 r. wyrok nadal nie został ogłoszony w Dzienniku Ustaw, co powoduje istotne wątpliwości co do jego bezpośrednich skutków prawnych.
- Brak wpisu służebności w księdze wieczystej nie przesądza, że przedsiębiorstwo korzysta z gruntu bez tytułu prawnego.
Czy można usunąć stację transformatorową z działki?
Możliwość usunięcia stacji transformatorowej albo pozbycia się służebności zależy przede wszystkim od tego, jaki tytuł prawny ma przedsiębiorstwo energetyczne. W praktyce trzeba sprawdzić księgę wieczystą, akt notarialny nabycia działki, ewentualną umowę ustanawiającą służebność, decyzje administracyjne, mapy oraz faktyczny sposób korzystania z nieruchomości.
Jeżeli na działce ustanowiono służebność gruntową albo służebność przesyłu, właściciel nie może po prostu zażądać natychmiastowego zabrania transformatora tylko dlatego, że urządzenie przeszkadza w planach inwestycyjnych. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym i obciąża nieruchomość także wobec kolejnych właścicieli. Oznacza to, że kupujący działkę wchodzi w stan prawny istniejący w chwili nabycia.
Nie oznacza to jednak, że właściciel jest całkowicie bezradny. W określonych sytuacjach może domagać się stwierdzenia wygaśnięcia służebności, jej zniesienia za wynagrodzeniem, zniesienia bez wynagrodzenia, zmiany sposobu wykonywania służebności, przeniesienia urządzeń w drodze porozumienia albo rozliczenia za korzystanie z gruntu, jeżeli przedsiębiorstwo nie ma skutecznego tytułu prawnego.
Służebność gruntowa czy służebność przesyłu?
W starszych dokumentach dotyczących stacji transformatorowych często pojawia się służebność gruntowa ustanowiona na rzecz oznaczonej nieruchomości albo inne konstrukcje prawne służące zapewnieniu zakładowi energetycznemu dostępu do urządzeń. Od 3 sierpnia 2008 r. dla urządzeń takich jak linie elektroenergetyczne, stacje transformatorowe, gazociągi, wodociągi czy światłowody podstawowym instrumentem prawa cywilnego jest służebność przesyłu uregulowana w art. 3051–3054 Kodeksu cywilnego.
Stacja transformatorowa służąca do doprowadzania lub rozdziału energii elektrycznej może być urządzeniem w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego, jeżeli wchodzi w skład przedsiębiorstwa. Wtedy co do zasady nie jest zwykłą częścią składową gruntu, choć stoi na cudzej działce. Zakres praw przedsiębiorstwa może wynikać z umowy, wpisu w księdze wieczystej, decyzji administracyjnej, orzeczenia sądu albo zasiedzenia.
Dla właściciela działki najważniejsze jest nie samo nazewnictwo, lecz treść prawa. Trzeba ustalić, czy przedsiębiorstwo może utrzymywać stację, wchodzić na działkę w celu konserwacji, prowadzić przewody, wykonywać naprawy i modernizacje oraz jaki pas gruntu obejmuje jego uprawnienie. Szerzej o takich sytuacjach piszemy w materiale: nieruchomość a urządzenia energetyczne.
Wygaśnięcie służebności przez niewykonywanie przez 10 lat
Zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Do służebności przesyłu przepisy o służebnościach gruntowych stosuje się odpowiednio na podstawie art. 3054 Kodeksu cywilnego, dlatego przy urządzeniach energetycznych ta podstawa również może mieć znaczenie, choć zawsze wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego.
W przypadku stacji transformatorowej najtrudniejsze jest wykazanie niewykonywania prawa. Jeżeli transformator działa, jest podłączony do sieci i służy przesyłowi lub dystrybucji energii, przedsiębiorstwo może wykonywać służebność przez utrzymywanie i eksploatację urządzenia, nawet jeśli jego pracownicy przez wiele lat nie wykonywali widocznych prac na działce. Sam brak napraw albo wizyt serwisowych nie musi więc oznaczać niewykonywania służebności.
Inaczej można oceniać sytuację, gdy urządzenie jest trwale odłączone, nie zasila żadnych odbiorców, nie jest utrzymywane jako element rezerwowy sieci i przez co najmniej 10 lat przedsiębiorstwo faktycznie nie korzystało z uprawnień wynikających ze służebności. W takim sporze właściciel powinien zgromadzić dokumentację techniczną, korespondencję z operatorem, mapy, protokoły, zdjęcia, zeznania świadków oraz inne informacje potwierdzające, że stacja nie była elementem czynnej infrastruktury.
Pan Jan kupił działkę budowlaną, na której od wielu lat stoi czynna stacja transformatorowa. W księdze wieczystej wpisano służebność na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego. Sam fakt, że pracownicy operatora nie pojawiali się na działce przez kilka lat, nie wystarcza do wykazania niewykonywania służebności, ponieważ urządzenie nadal pracuje w sieci. W tej sytuacji realniejszym kierunkiem jest sprawdzenie zakresu prawa i ewentualne negocjowanie zmiany położenia urządzenia.
Stacja transformatorowa bez wpisanej służebności – co zmienił P 10/16
Brak wpisu służebności w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo korzysta z działki bezprawnie. Tytuł może wynikać z umowy, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej albo zdarzenia prawnego niewymagającego konstytutywnego wpisu do księgi. Przy starszej infrastrukturze przedsiębiorstwa często powoływały się również na zasiedzenie.
Przed wprowadzeniem służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego, czyli przed 3 sierpnia 2008 r., w orzecznictwie ukształtowała się konstrukcja służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu. Przyjmowano, że przedsiębiorca przesyłowy albo wcześniej Skarb Państwa mógł nabyć takie prawo przez zasiedzenie, jeżeli spełnione były wymagane przesłanki.
Wyrokiem z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, rozumiane jako umożliwiające przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabycie przed wejściem w życie art. 3051–3054 Kodeksu cywilnego, przez zasiedzenie, służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z Konstytucją.
Na 7 września 2026 r. wyrok P 10/16 jest dostępny w oficjalnym zbiorze orzecznictwa TK jako OTK ZU A/2026, poz. 1, lecz nadal nie został ogłoszony w Dzienniku Ustaw. Brak promulgacji powoduje poważne wątpliwości praktyczne co do bezpośrednich skutków tego rozstrzygnięcia. W orzecznictwie sądów pojawiły się już różne oceny znaczenia nieogłoszonego wyroku. Z tego powodu nie można obecnie kategorycznie twierdzić ani że każde korzystanie ze starej stacji doprowadziło do zasiedzenia, ani że wszystkie prawa wcześniej uznawane za nabyte w ten sposób automatycznie przestały istnieć.
P 10/16 trzeba jednocześnie odróżnić od zasiedzenia właściwej służebności przesyłu po 3 sierpnia 2008 r. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio art. 292 Kodeksu cywilnego i przepisy o zasiedzeniu własności, w tym co do zasady terminy 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze. Każdą sprawę trzeba jednak oceniać na podstawie dat, charakteru posiadania, trwałego i widocznego urządzenia, dobrej lub złej wiary oraz następstwa prawnego kolejnych przedsiębiorstw.
Osobno należy badać umowy i decyzje administracyjne. Wyrok P 10/16 nie usuwa tytułu wynikającego z ważnej umowy, prawomocnego orzeczenia ani decyzji administracyjnej pozwalającej przedsiębiorstwu korzystać z nieruchomości. Przy starszych stacjach transformatorowych dokumentacja administracyjna może więc mieć równie duże znaczenie jak wpisy w księdze wieczystej.
Zakład energetyczny powołuje się na stare prawo lub zasiedzenie?
Przy stacji istniejącej od wielu lat znaczenie mają dokumenty, data posadowienia urządzenia, historia przedsiębiorstwa i zakres faktycznego korzystania z działki. Prawnik może ocenić, jaki tytuł rzeczywiście przysługuje operatorowi i jakie roszczenia pozostają dostępne właścicielowi.
Sprawdź podstawę korzystania z działki ›Zniesienie służebności za wynagrodzeniem
Art. 294 Kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi nieruchomości obciążonej żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Przy służebności przesyłu przepis ten stosuje się odpowiednio, odnosząc ocenę do funkcji urządzeń i uzasadnionych potrzeb przedsiębiorstwa przesyłowego.
Zmiana stosunków może polegać na przykład na uchwaleniu miejscowego planu pozwalającego na zabudowę, zmianie przeznaczenia działki, rozwoju zabudowy mieszkaniowej, zmianie technologii sieci albo powstaniu technicznej możliwości przeniesienia urządzenia w miejsce mniej uciążliwe. Nie wystarczy jednak zwykłe niezadowolenie właściciela z istnienia transformatora. Uciążliwość powinna być szczególna, konkretna i możliwa do wykazania.
Właściciel powinien przygotować argumentację nie tylko prawną, ale również techniczną. Przydatne bywają: opinia projektanta lub elektryka, koncepcja alternatywnego przebiegu sieci, dokumenty planistyczne, decyzja o warunkach zabudowy, projekt budowlany, wycena wpływu urządzeń na nieruchomość oraz korespondencja z operatorem. Sąd będzie oceniał również znaczenie urządzenia dla bezpieczeństwa i ciągłości dostaw energii.
Zniesienie służebności bez wynagrodzenia
Art. 295 Kodeksu cywilnego przewiduje zniesienie służebności bez wynagrodzenia, jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. W odniesieniu do służebności przesyłu przepis stosuje się odpowiednio. Chodzi więc o sytuacje, w których prawo nie spełnia już rzeczywistej funkcji gospodarczej lub technicznej dla przedsiębiorstwa i jego urządzeń.
Przykładem może być stacja transformatorowa trwale wyłączona z eksploatacji, zastąpiona innym urządzeniem, odłączona od sieci i nieprzewidziana do dalszego używania. Wtedy właściciel może argumentować, że utrzymywanie służebności nie służy już żadnemu uzasadnionemu celowi, a jedynie ogranicza korzystanie z działki.
Jeżeli chodzi o służebność przesyłu, ważny jest także art. 3053 Kodeksu cywilnego. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli usunięcie powodowałoby nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca powinien naprawić wynikłą stąd szkodę. Oznacza to, że nawet po ustaniu prawa może powstać odrębny spór o dalszy los urządzeń.
Pani Katarzyna odziedziczyła nieruchomość ze starą stacją transformatorową. Operator potwierdził, że urządzenie zostało odłączone, nie zasila odbiorców i nie jest przewidziane do dalszej eksploatacji. Taki stan może uzasadniać badanie przesłanek zniesienia służebności bez wynagrodzenia, a po ustaniu służebności także kwestii usunięcia urządzenia lub naprawienia szkody zgodnie z art. 3053 Kodeksu cywilnego.
Porozumienie z przedsiębiorstwem i zmiana treści służebności
Najpraktyczniejszym rozwiązaniem bywa ugoda z przedsiębiorstwem energetycznym. Strony mogą uzgodnić zmianę zakresu służebności, przeniesienie stacji w inne miejsce, ograniczenie pasa eksploatacyjnego, uregulowanie zasad wejścia na teren, wynagrodzenie albo inne zabezpieczenia dla właściciela. Porozumienie jest szczególnie warte rozważenia, gdy urządzenie jest potrzebne dla sieci, ale jego obecne położenie nadmiernie utrudnia korzystanie z działki.
Jeżeli służebność jest ujawniona w księdze wieczystej, trzeba pamiętać o art. 246 Kodeksu cywilnego. Gdy uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo wygasa, ale jeżeli było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie z księgi. W praktyce należy więc zadbać o dokument stanowiący właściwą podstawę wpisu w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Nie należy podpisywać ogólnych zgód na dostęp do działki, modernizację albo rozbudowę stacji bez sprawdzenia, czy dokument nie rozszerza dotychczasowego obciążenia. Czasem właściciel, chcąc tylko umożliwić jednorazową naprawę, może zaakceptować znacznie szerszy zakres korzystania z nieruchomości albo złożyć oświadczenia wpływające na jego roszczenia.
Co zrobić, gdy przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego?
Jeżeli po analizie dokumentów okaże się, że przedsiębiorstwo nie ma służebności, umowy, decyzji administracyjnej ani innego skutecznego tytułu, właściciel może rozważyć roszczenia związane z korzystaniem z nieruchomości bez tytułu, żądanie ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem albo – zależnie od okoliczności – żądanie usunięcia lub przesunięcia urządzeń.
Trzeba jednak liczyć się z możliwością podniesienia zarzutu zasiedzenia. Przy trwałych i widocznych urządzeniach, takich jak słupy, linie czy stacje transformatorowe, znaczenie mają daty budowy i rozpoczęcia korzystania, dobra albo zła wiara, zakres posiadania służebności, następstwo prawne przedsiębiorstw oraz czynności mogące wpływać na bieg zasiedzenia. Przy okresie sprzed 3 sierpnia 2008 r. trzeba dodatkowo uwzględnić wyrok P 10/16 i opisane wyżej wątpliwości dotyczące jego skutków.
Nie należy też utożsamiać braku służebności z brakiem jakiegokolwiek tytułu. Starsze urządzenia mogły zostać posadowione i być eksploatowane na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych na podstawie dawnych przepisów wywłaszczeniowych, a obecnie także art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Treść takiego tytułu trzeba zbadać odrębnie.
Pan Marek planuje rozbudowę domu, ale stacja transformatorowa i pas dostępu do niej uniemożliwiają racjonalne zagospodarowanie działki. W księdze wieczystej nie ma wpisu służebności, a przedsiębiorstwo nie przedstawiło umowy. Sam brak wpisu nie wystarcza jednak do stwierdzenia bezprawności. Trzeba sprawdzić również dawne decyzje administracyjne i dokumenty dotyczące urządzenia, a jeżeli operator powoła się na zasiedzenie – ustalić okres i podstawę prawną, na której opiera ten zarzut.
Jak przygotować się do sprawy krok po kroku?
Najpierw należy pobrać aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdzić dział III. Następnie trzeba odszukać akt nabycia działki, mapę zasadniczą, dokumenty geodezyjne, korespondencję z operatorem oraz wszystkie umowy, zgody i decyzje dotyczące urządzeń energetycznych. Warto też ustalić, kiedy stacja powstała, czy jest czynna, jakie obiekty zasila i czy przedsiębiorstwo wykonywało czynności eksploatacyjne.
Kolejny krok to precyzyjne określenie celu. Inne dowody będą potrzebne do wykazania 10-letniego niewykonywania służebności, inne do zniesienia służebności za wynagrodzeniem, a jeszcze inne do negocjowania przesunięcia urządzenia. W sprawach technicznych szczególne znaczenie może mieć opinia specjalisty, ponieważ trzeba uwzględnić nie tylko interes właściciela działki, ale również bezpieczeństwo i ciągłość pracy sieci.
Jeżeli sprawa ma trafić do sądu, trzeba prawidłowo sformułować żądanie i dobrać właściwy tryb: zależnie od stanu prawnego może chodzić m.in. o ustalenie lub stwierdzenie ustania prawa, zniesienie służebności, zmianę jej treści, uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo zapłatę. Wybór roszczenia powinien wynikać z dokumentów, a nie wyłącznie z tego, że urządzenie utrudnia korzystanie z działki.
FAQ
Czy mogę usunąć transformator tylko dlatego, że kupiłem działkę?
Nie. Nabycie działki nie usuwa automatycznie służebności ani innego tytułu prawnego przedsiębiorstwa. Trzeba najpierw sprawdzić dokumenty i ustalić, na jakiej podstawie operator utrzymuje urządzenie oraz jaki jest zakres jego uprawnień.
Czy służebność wygasa, jeśli zakład energetyczny nie robił przeglądów przez 10 lat?
Niekoniecznie. Przy działającej stacji przedsiębiorstwo może wykonywać służebność przez samo utrzymywanie i eksploatowanie czynnego urządzenia w sieci. Brak widocznych wizyt serwisowych nie przesądza o niewykonywaniu prawa.
Czy brak wpisu służebności w księdze wieczystej oznacza bezumowne korzystanie?
Nie. Brak wpisu jest ważną informacją, ale przedsiębiorstwo może wskazać inną podstawę korzystania z nieruchomości, np. umowę, orzeczenie, decyzję administracyjną albo zasiedzenie. Dopiero analiza całej dokumentacji pozwala ocenić, czy korzystanie rzeczywiście odbywa się bez tytułu prawnego.
Czy wyrok P 10/16 oznacza, że zakład energetyczny nie może już powoływać się na zasiedzenie?
Nie można sformułować tak ogólnej tezy. P 10/16 dotyczy historycznej konstrukcji nabywania przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Wyrok nie został dotąd ogłoszony w Dzienniku Ustaw, a jego praktyczne skutki są przedmiotem sporów. Odrębnie trzeba też oceniać zasiedzenie właściwej służebności przesyłu po 3 sierpnia 2008 r.
Kiedy można żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem?
Gdy po zmianie stosunków służebność stała się dla właściciela szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest już konieczna. W przypadku służebności przesyłu trzeba odpowiednio uwzględnić funkcję urządzeń i uzasadnione potrzeby przedsiębiorstwa przesyłowego.
Czy przedsiębiorstwo musi przenieść stację transformatorową na własny koszt?
Nie zawsze. Zależy to od podstawy prawnej posadowienia urządzenia, treści służebności, możliwości technicznych, przyczyn przeniesienia, kosztów oraz wyniku negocjacji albo postępowania sądowego. Sam fakt, że transformator przeszkadza właścicielowi, nie tworzy automatycznie obowiązku jego przeniesienia na koszt przedsiębiorstwa.
Co zrobić, gdy służebność jest wpisana w księdze wieczystej?
Jeżeli prawo wygasło albo zostało skutecznie zniesione, trzeba także uporządkować księgę wieczystą. Podstawą wykreślenia może być prawomocne orzeczenie, odpowiednie oświadczenie uprawnionego albo inny dokument spełniający wymagania postępowania wieczystoksięgowego.
Czy po wygaśnięciu służebności przedsiębiorstwo zawsze musi zabrać urządzenia?
Przy służebności przesyłu art. 3053 Kodeksu cywilnego przewiduje obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli usunięcie powodowałoby nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca powinien naprawić wynikłą stąd szkodę. Ocena zależy więc również od warunków technicznych.
Podsumowanie
Pozbycie się służebności związanej ze stacją transformatorową jest możliwe tylko w określonych sytuacjach. Najpierw trzeba ustalić, czy przedsiębiorstwo korzysta z gruntu na podstawie służebności przesyłu, starszej służebności, umowy, decyzji administracyjnej, orzeczenia, zasiedzenia albo innego tytułu. Dopiero wtedy można ocenić, czy właściwe będzie żądanie wygaśnięcia, zniesienia, zmiany sposobu wykonywania prawa, przesunięcia urządzenia albo zapłaty.
Przy infrastrukturze istniejącej przed 3 sierpnia 2008 r. dodatkowym elementem analizy jest wyrok TK P 10/16. Nie daje on jednak podstawy do automatycznego przyjęcia, że każde dawne zasiedzenie było skuteczne albo przeciwnie – że wszystkie takie prawa przestały istnieć. Decydują dokumenty, daty, rodzaj tytułu prawnego i okoliczności konkretnej nieruchomości.
Twoja sytuacja wymaga indywidualnej oceny?
Opisz sprawę i najważniejsze okoliczności. Prawnik może ocenić problem na podstawie konkretnego stanu faktycznego i wskazać możliwe dalsze działania.
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – ELI.
2. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, OTK ZU A/2026, poz. 1 – Trybunał Konstytucyjny.
3. Informacje Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczące zasiedzenia służebności przesyłu, wyroku P 10/16 i problemu jego nieogłoszenia w Dzienniku Ustaw – RPO.
