Służebność mieszkania a wynajem lokalu

Najpierw trzeba ustalić, jakie prawo wpisano w akcie i księdze wieczystej

W opisanej sytuacji najważniejsze jest dokładne brzmienie aktu notarialnego oraz wpisu w dziale III księgi wieczystej. Potoczne określenie „bezpłatne, dożywotnie użytkowanie mieszkania” może oznaczać różne konstrukcje prawne. W praktyce najczęściej spotyka się służebność osobistą mieszkania, ale możliwe jest także ustanowienie użytkowania jako odrębnego ograniczonego prawa rzeczowego.

Różnica ma znaczenie. Służebność osobista mieszkania daje uprawnionemu prawo zamieszkiwania i korzystania z lokalu w zakresie wskazanym w akcie. Użytkowanie jest szerszym prawem, bo co do zasady obejmuje używanie rzeczy i pobieranie jej pożytków. Jeżeli więc w akcie ustanowiono rzeczywiście użytkowanie całego lokalu, wynajęcie mieszkania przez właściciela bez uzgodnienia z uprawnioną osobą może być bardziej ryzykowne niż przy typowej służebności mieszkania.

Samo to, że mama z powodu wieku i stanu zdrowia mieszka obecnie u Pani, nie oznacza jeszcze naruszenia umowy darowizny ani automatycznej rezygnacji z prawa. Dopóki prawo nie wygaśnie albo nie zostanie formalnie wykreślone, należy je traktować jako istniejące.

Kiedy służebność albo użytkowanie może wygasnąć przez niewykonywanie?

Przy służebności osobistej stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Odpowiednie stosowanie tego przepisu do służebności osobistych oznacza, że przy całkowitym i nieprzerwanym niewykonywaniu prawa przez 10 lat można rozważać jego wygaśnięcie.

Jeżeli natomiast w akcie ustanowiono użytkowanie, znaczenie ma art. 255 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. W obu przypadkach dwuletnia nieobecność w mieszkaniu jest więc zbyt krótka, aby sama przez się uzasadniała wniosek, że prawo wygasło.

Trzeba też odróżnić zwykłą nieobecność od całkowitego niewykonywania prawa. Jeżeli mama przechowuje w lokalu swoje rzeczy, ma klucze, okazjonalnie bywa w mieszkaniu albo wyraźnie podtrzymuje wolę korzystania z lokalu, może to utrudniać twierdzenie, że przez wymagany okres w ogóle nie wykonywała swojego prawa.

Czy można wynająć mieszkanie obciążone prawem mamy?

Wynajęcie mieszkania obciążonego służebnością osobistą albo użytkowaniem nie zawsze jest zakazane, ale nie można traktować takiego lokalu jak całkowicie wolnego od praw osób trzecich. Najemca powinien zostać poinformowany o istniejącym obciążeniu, a umowa najmu nie może faktycznie pozbawić mamy możliwości skorzystania z prawa, jeżeli ono nadal istnieje.

Przy służebności osobistej mieszkania istotne jest, jaki zakres korzystania przewidziano w akcie notarialnym. Jeżeli mama ma prawo korzystać z całego lokalu, zawarcie umowy najmu na cały lokal może doprowadzić do konfliktu, gdy mama zażąda powrotu. Jeżeli prawo obejmuje tylko określone pomieszczenia albo korzystanie wspólne, ryzyko ocenia się inaczej.

Przy użytkowaniu całego mieszkania trzeba zachować szczególną ostrożność. Użytkownik może mieć szersze uprawnienia niż osoba, na rzecz której ustanowiono typową służebność mieszkania. W takim przypadku właściciel powinien przed wynajmem ustalić, czy nie naruszy prawa użytkownika, zwłaszcza jeśli wynajem miałby obejmować cały lokal i uniemożliwić uprawnionej osobie korzystanie z niego.

Czy trzeba pozwolić mamie wrócić do mieszkania?

Jeżeli służebność osobista mieszkania albo użytkowanie nadal istnieje, co do zasady nie można jednostronnie odmówić mamie korzystania z lokalu tylko dlatego, że przez pewien czas mieszkała gdzie indziej. Prawo ujawnione w akcie notarialnym i księdze wieczystej wiąże właściciela oraz powinno być respektowane także przez osoby, którym właściciel oddaje lokal do używania.

Stan zdrowia mamy może mieć znaczenie praktyczne, ale sam w sobie nie wygasza jej prawa. Jeżeli mama nie może bezpiecznie mieszkać sama, należy szukać rozwiązania, które łączy poszanowanie jej prawa z zapewnieniem opieki. Może to być opieka domowa, wspólne uzgodnienie zmiany miejsca wykonywania prawa, ustanowienie innego zabezpieczenia mieszkaniowego albo formalne zniesienie dotychczasowego prawa za zgodą mamy.

Nie należy natomiast samodzielnie wymieniać zamków, usuwać rzeczy mamy ani uniemożliwiać jej wejścia do lokalu, jeżeli jej prawo nadal istnieje. Takie działania mogą prowadzić do sporu cywilnego, a w skrajnych sytuacjach także do innych konsekwencji prawnych, zależnie od okoliczności.

Jak formalnie uporządkować sytuację?

Najprostsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie to porozumienie z mamą w formie aktu notarialnego. Mama może zrzec się służebności albo użytkowania, można też zmienić treść prawa lub ustanowić inne prawo w miejscu, w którym faktycznie mieszka. Po dokonaniu czynności notarialnej składa się wniosek o odpowiedni wpis albo wykreślenie prawa w księdze wieczystej.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, a prawo od wielu lat nie jest wykonywane, można rozważyć drogę sądową. W praktyce właściciel może potrzebować orzeczenia sądu albo innego dokumentu pozwalającego wykazać, że prawo wygasło i powinno zostać wykreślone z księgi wieczystej. Przy dwuletniej nieobecności mamy taka droga co do zasady nie będzie jednak oparta na samym niewykonywaniu prawa przez wymagany ustawowo okres.

Warto również sprawdzić, czy w akcie darowizny nie ma dodatkowych postanowień, na przykład dotyczących obowiązków wobec mamy, możliwości korzystania z całego lokalu, ponoszenia opłat, utrzymania mieszkania albo skutków zmiany miejsca zamieszkania. To te zapisy będą decydowały o praktycznych obowiązkach stron.

Na co uważać przed podpisaniem umowy najmu?

Przed wynajmem mieszkania obciążonego prawem osoby bliskiej warto wykonać kilka kroków. Po pierwsze, należy sprawdzić aktualny odpis księgi wieczystej. Po drugie, trzeba porównać wpis z treścią aktu notarialnego. Po trzecie, należy ocenić, czy najem nie uniemożliwi wykonywania prawa przez mamę, jeżeli zażąda powrotu.

W umowie najmu można zamieścić informację, że lokal jest obciążony określonym prawem. Nie rozwiązuje to jednak całego problemu. Jeżeli najemca ma korzystać z całego lokalu, a mama ma prawo do całego lokalu, w razie sporu właściciel może znaleźć się między roszczeniami najemcy a roszczeniami mamy.

Dlatego przy krótkotrwałej nieobecności osoby uprawnionej bezpieczniejsze bywa najpierw formalne uregulowanie prawa, a dopiero później długoterminowy wynajem mieszkania osobom trzecim.

FAQ

Czy dwuletnia nieobecność mamy w mieszkaniu wystarczy do wygaśnięcia prawa?

Nie. Przy służebności osobistej mieszkania oraz przy użytkowaniu istotny jest co do zasady 10-letni okres niewykonywania prawa. Dwa lata nieobecności zwykle nie wystarczą do uznania, że prawo wygasło.

Czy mogę wynająć mieszkanie, jeśli mama ma w nim służebność?

Może to być możliwe, ale umowa najmu nie może pozbawiać mamy prawa korzystania z lokalu, jeżeli służebność nadal istnieje. Najemca powinien wiedzieć o obciążeniu, a zakres najmu trzeba dopasować do treści służebności.

Czy choroba mamy pozwala odmówić jej powrotu do mieszkania?

Sama choroba nie wygasza prawa do lokalu. Jeżeli mama nie może bezpiecznie mieszkać sama, należy szukać rozwiązania opiekuńczego lub formalnie zmienić albo znieść prawo za jej zgodą, zamiast jednostronnie blokować powrót.

Jak wykreślić służebność albo użytkowanie z księgi wieczystej?

Najczęściej potrzebny jest akt notarialny obejmujący zrzeczenie się prawa przez osobę uprawnioną albo odpowiednie orzeczenie sądu. Samo przekonanie właściciela, że prawo nie jest już potrzebne, nie wystarczy do wykreślenia wpisu.

Czy można ustanowić mamie prawo do mieszkania w innym domu zamiast w darowanym lokalu?

Tak, ale wymaga to porozumienia i odpowiedniej formy prawnej, zwykle aktu notarialnego. Można połączyć zrzeczenie się dotychczasowego prawa z ustanowieniem nowego zabezpieczenia mieszkaniowego w miejscu, w którym mama faktycznie przebywa.

Podsumowanie

W Pani sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy w akcie notarialnym ustanowiono służebność osobistą mieszkania, czy użytkowanie. Dwuletni pobyt mamy w innym miejscu nie powoduje automatycznego wygaśnięcia jej prawa. Jeżeli prawo nadal istnieje, mama co do zasady może żądać dopuszczenia do korzystania z lokalu, a ewentualny wynajem mieszkania powinien uwzględniać to obciążenie.

Najbezpieczniej uporządkować sprawę notarialnie: zrzec się dotychczasowego prawa, zmienić jego zakres albo ustanowić inne prawo odpowiadające obecnym potrzebom mamy. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, a prawo rzeczywiście nie było wykonywane przez wymagany okres, można rozważyć drogę sądową.

Źródła

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.