Służebność mieszkania po licytacji komorniczej

Czy służebność mieszkania wygasa po licytacji komorniczej?

Nie zawsze. W egzekucji z nieruchomości zasadą jest, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości. Wynika to z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego.

Ta zasada nie oznacza jednak, że każda służebność mieszkania albo każde prawo dożywocia automatycznie przestaje istnieć. Przepis przewiduje wyjątki dla użytkowania, służebności i praw dożywotnika, jeżeli zostały ujawnione w księdze wieczystej albo zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, a dodatkowo spełniają jeden z warunków wskazanych w ustawie.

W praktyce trzeba więc odróżnić dwa pytania: czy prawo było prawidłowo ustanowione i ujawnione oraz czy po licytacji spełnia warunki pozwalające mu przetrwać przysądzenie własności. Dopiero analiza tych elementów pozwala ocenić, czy babcia nadal ma prawo mieszkać w lokalu.

Służebność mieszkania, użytkowanie czy dożywocie?

W takich sprawach bardzo ważne jest ustalenie, jakie prawo rzeczywiście wpisano do księgi wieczystej. W języku potocznym często mówi się o dożywociu, choć w księdze może być ujawniona służebność osobista mieszkania. To nie są identyczne instytucje.

Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala uprawnionej osobie korzystać z lokalu w określonym zakresie. Prawo dożywocia wynika natomiast z umowy dożywocia i wiąże się z obowiązkiem zapewnienia dożywotnikowi utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. W art. 1000 K.p.c. ustawodawca odrębnie wymienia użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, dlatego w każdym przypadku trzeba odczytać dokładną treść wpisu oraz aktu notarialnego.

Jeżeli babcia przekazała pieniądze na wykup mieszkania, ale właścicielem został wnuk, samo pochodzenie pieniędzy nie przesądza jeszcze o istnieniu prawa do lokalu. Największe znaczenie ma to, czy prawo babci zostało skutecznie ustanowione i czy zostało ujawnione w księdze wieczystej albo zgłoszone w toku egzekucji w odpowiednim terminie.

Kiedy prawo pozostaje w mocy po przysądzeniu własności?

Ujawnione w księdze wieczystej albo prawidłowo zgłoszone użytkowanie, służebność mieszkania lub prawo dożywotnika pozostaje w mocy po licytacji, jeżeli spełniony jest co najmniej jeden z następujących warunków:

• prawu przysługuje pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami,
• nieruchomość nie jest obciążona hipotekami,
• wartość tego prawa znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia uzyskanej w egzekucji.

Pierwszeństwo praw wpisanych do księgi wieczystej ocenia się zasadniczo według chwili, od której liczą się skutki wpisu. Jeżeli służebność mieszkania lub prawo dożywocia zostały wpisane wcześniej niż hipoteki, istnieje istotny argument, że prawo może obciążać nieruchomość także po licytacji. Jeżeli wpis był późniejszy niż hipoteki, sprawa wymaga dokładniejszego sprawdzenia, zwłaszcza pod kątem ceny nabycia i planu podziału.

Nie wystarczy więc samo twierdzenie nabywcy, że kupił lokal bez obciążeń. Konieczna jest analiza księgi wieczystej, działu III i IV, dokumentów ustanawiających prawo oraz akt postępowania egzekucyjnego.

Kiedy służebność lub dożywocie wygasa?

Prawo może wygasnąć, jeżeli nie spełnia warunków z art. 1000 K.p.c. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy było późniejsze od hipotek, nieruchomość była obciążona hipotekami, a wartość prawa nie znalazła pełnego pokrycia w cenie nabycia.

W takim przypadku osoba uprawniona nie zachowuje prawa do dalszego korzystania z mieszkania na dotychczasowych zasadach. Zamiast tego może powstać prawo do zaspokojenia z ceny uzyskanej z egzekucji, zgodnie z regułami podziału sumy uzyskanej z licytacji. W praktyce oznacza to konieczność pilnowania planu podziału i ewentualnego zgłaszania zastrzeżeń w przewidzianym trybie.

Jeżeli prawo nie było ujawnione w księdze wieczystej, ale istniało, szczególne znaczenie ma termin zgłoszenia go najpóźniej na 3 dni przed licytacją. Brak wpisu i brak zgłoszenia w terminie znacząco osłabiają pozycję osoby uprawnionej.

Czy nowy właściciel może nakazać natychmiastową wyprowadzkę?

Nowy nabywca nie powinien samodzielnie przesądzać, że służebność mieszkania albo dożywocie wygasły. Jeżeli prawo pozostało w mocy, nabywca musi je respektować, nawet jeżeli ogranicza ono możliwość korzystania z lokalu.

Jeżeli natomiast prawo wygasło, osoba zajmująca lokal nie powinna być usuwana samowolnie. Właściciel musi działać w granicach prawa, a w razie sporu konieczne może być postępowanie sądowe albo egzekucyjne. Osoba uprawniona może bronić się, wykazując treść wpisu, pierwszeństwo prawa, brak hipotek albo pełne pokrycie wartości prawa w cenie nabycia.

W opisanej sytuacji pierwszym krokiem powinno być uzyskanie aktualnej księgi wieczystej i ustalenie, czy w dziale III wpisano służebność osobistą mieszkania, prawo dożywocia, użytkowanie czy inne roszczenie. Następnie trzeba porównać daty wpisów z hipotekami ujawnionymi w dziale IV oraz sprawdzić dokumenty z licytacji.

Co powinna zrobić babcia lub jej rodzina?

Najbezpieczniej zacząć od zebrania dokumentów. Potrzebne będą w szczególności: odpis księgi wieczystej, akt notarialny ustanawiający prawo, postanowienie o przysądzeniu własności, obwieszczenie o licytacji, protokół licytacji oraz dokumenty dotyczące planu podziału ceny.

Jeżeli z dokumentów wynika, że prawo babci powinno pozostać w mocy, należy pisemnie poinformować nabywcę o podstawie prawa do zamieszkiwania i zażądać respektowania wpisu. W razie dalszego sporu można rozważyć powództwo o ustalenie istnienia prawa albo obronę w postępowaniu dotyczącym opróżnienia lokalu.

Jeżeli natomiast dokumenty wskazują, że prawo wygasło, trzeba sprawdzić, czy babcia może dochodzić zaspokojenia z ceny nabycia oraz czy nie przysługuje jej inna podstawa ochrony. Każdy przypadek zależy od konkretnej treści wpisów i przebiegu egzekucji.

FAQ

Czy wpis w księdze wieczystej zawsze chroni babcię?

Nie zawsze. Wpis jest bardzo ważny, ale trzeba jeszcze sprawdzić pierwszeństwo prawa wobec hipotek albo to, czy wartość prawa znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.

Czy dożywocie i służebność mieszkania to to samo?

Nie. Służebność mieszkania daje prawo korzystania z lokalu w określonym zakresie. Dożywocie wynika z umowy dożywocia i obejmuje szersze obowiązki wobec dożywotnika. W egzekucji oba prawa mogą jednak podlegać ocenie na podstawie art. 1000 K.p.c.

Co oznacza pierwszeństwo przed hipoteką?

Chodzi o kolejność praw ujawnionych w księdze wieczystej. Jeżeli służebność albo dożywocie mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, mogą pozostać w mocy po licytacji bez potrącania ich wartości z ceny nabycia.

Czy nabywca z licytacji może wymienić zamki?

Nie powinien usuwać mieszkańca samowolnie. Jeżeli istnieje spór co do prawa do lokalu, należy korzystać z przewidzianych prawem procedur, a nie z działań siłowych.

Jakie dokumenty są najważniejsze w takiej sprawie?

Najważniejsze są: księga wieczysta, akt notarialny ustanawiający prawo, dokumenty dotyczące hipotek, postanowienie o przysądzeniu własności oraz dokumenty z podziału ceny uzyskanej z egzekucji.

Podsumowanie

Licytacja komornicza nie zawsze pozbawia osoby starszej prawa do dalszego zamieszkiwania w lokalu. Służebność mieszkania, użytkowanie lub prawo dożywotnika mogą przetrwać sprzedaż egzekucyjną, jeżeli spełniają warunki z art. 1000 K.p.c. Najważniejsze są: treść wpisu, pierwszeństwo wobec hipotek, istnienie hipotek oraz to, czy wartość prawa mieści się w cenie nabycia.

W opisanej sprawie nie da się bez dokumentów przesądzić, że babcia musi opuścić mieszkanie. Jeżeli jej prawo było ujawnione w księdze wieczystej i miało odpowiednie pierwszeństwo, nowy właściciel powinien je respektować. Jeżeli prawo wygasło, należy sprawdzić możliwość zaspokojenia z ceny nabycia i dopilnować formalnej procedury.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2007 r., sygn. akt II CSK 97/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.