Porozumienie czy służebność przesyłu dla kabla

Porozumienie z przedsiębiorstwem energetycznym a służebność przesyłu

W opisanej sytuacji warto odróżnić dwie kwestie: jednorazowe wejście na działkę w celu wykonania robót oraz trwałe prawo przedsiębiorstwa energetycznego do korzystania z nieruchomości w przyszłości. Zgoda na czas budowy przyłącza może mieć charakter techniczny i czasowy. Natomiast zgoda na ułożenie kabla, pozostawienie go w gruncie, późniejszą konserwację, naprawy i usuwanie awarii na czas nieokreślony oznacza już stałe ograniczenie sposobu korzystania z działki.

Do takiego trwałego uregulowania służy przede wszystkim służebność przesyłu, uregulowana w art. 305¹ i następnych Kodeksu cywilnego. Jej istotą jest umożliwienie przedsiębiorcy korzystania w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości, jeżeli jest to potrzebne do posadowienia, eksploatacji, konserwacji lub naprawy urządzeń przesyłowych.

Macie więc uzasadnione podstawy, aby nie podpisywać prostego, bezterminowego porozumienia, jeżeli nie określa ono wynagrodzenia, dokładnego przebiegu kabla, zasad dostępu do działki, odpowiedzialności za szkody oraz obowiązku przywrócenia terenu do poprzedniego stanu. Taki dokument może być dla właścicieli mniej korzystny niż umowa ustanawiająca służebność przesyłu w formie aktu notarialnego.

Czy istniejący słup daje prawo do ułożenia nowego kabla?

Sam fakt, że na działce znajduje się słup energetyczny, nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo może dowolnie rozbudowywać infrastrukturę na tej nieruchomości. Jeżeli przedsiębiorca posiada skuteczne prawo do korzystania z działki w zakresie istniejącego słupa i dotychczasowej linii, zakres tego prawa należy oceniać według treści umowy, decyzji, orzeczenia albo ewentualnie według faktycznego zakresu zasiedzonej służebności.

Zasiedzenie, jeżeli w ogóle nastąpiło, nie powinno być rozciągane automatycznie na nowe urządzenia i nowy sposób korzystania z gruntu. Ułożenie ziemnego kabla do zasilenia sąsiedniej działki może stanowić dodatkowe obciążenie nieruchomości, wymagające odrębnej podstawy prawnej.

W praktyce należy sprawdzić, czy przedsiębiorstwo energetyczne dysponuje jakimkolwiek dokumentem dotyczącym obecnego słupa, na przykład dawną decyzją administracyjną, umową, protokołem zgody właściciela, postanowieniem sądu albo wpisem w księdze wieczystej. Bez takiej analizy nie należy przyjmować, że przedsiębiorca ma już prawo do wykonania nowego przyłącza.

Zasiedzenie służebności przesyłu

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu, czyli przed 3 sierpnia 2008 r., możliwe było nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Pogląd ten pojawia się między innymi w uchwałach Sądu Najwyższego z 17 stycznia 2003 r., sygn. akt III CZP 79/02, z 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08, oraz z 22 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 18/13.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie przedsiębiorstwo energetyczne może skutecznie powołać się na zasiedzenie. Trzeba ustalić między innymi datę posadowienia urządzeń, charakter posiadania, dobrą albo złą wiarę przedsiębiorcy, poprzedników prawnych oraz to, czy korzystanie z nieruchomości było widoczne i trwałe. Zasadniczo terminy zasiedzenia wynoszą 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze, ale ocena wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego.

Nawet gdyby przedsiębiorca wykazał zasiedzenie w odniesieniu do istniejącego słupa lub linii, nadal pozostaje pytanie, czy planowany kabel ziemny mieści się w dotychczasowym zakresie korzystania z działki. Jeżeli jest to nowe urządzenie, inna trasa albo szerszy zakres ingerencji, właściciele mogą żądać odrębnego uregulowania tej kwestii.

Zgoda współwłaścicieli działki

Jeżeli nieruchomość ma trzech współwłaścicieli, podpisanie dokumentu obciążającego działkę na czas nieokreślony powinno być traktowane ostrożnie. Ustanowienie służebności przesyłu jako prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość wymaga co do zasady zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody jednego z nich może uniemożliwić zawarcie umowy w zwykłym trybie.

Współwłaściciele mogą natomiast wspólnie negocjować z przedsiębiorstwem energetycznym warunki czasowej zgody na roboty oraz warunki służebności. W interesie właścicieli jest, aby dokumenty nie były ogólne. Powinny jasno wskazywać, czy zgoda dotyczy wyłącznie robót budowlanych, czy także późniejszego korzystania z działki.

Jeżeli przedsiębiorca nie uzyska zgody właścicieli, może próbować uzyskać tytuł prawny w innym trybie, na przykład żądać ustanowienia służebności przesyłu przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem. W określonych sytuacjach dotyczących celu publicznego może też wchodzić w grę tryb administracyjny ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. To jednak nie oznacza, że właściciele muszą bez negocjacji podpisać przedstawione im porozumienie.

Co powinno znaleźć się w bezpiecznej umowie?

Jeżeli właściciele są gotowi rozważyć ułożenie kabla, powinni domagać się precyzyjnych zapisów. W szczególności warto żądać załącznika mapowego z przebiegiem kabla, określenia szerokości pasa eksploatacyjnego, zasad wykonywania prac, obowiązku wcześniejszego zawiadomienia o wejściu na teren, sposobu zabezpieczenia robót oraz terminu przywrócenia działki do poprzedniego stanu.

W umowie służebności przesyłu należy również uregulować wynagrodzenie. Może ono mieć charakter jednorazowy albo okresowy, zależnie od negocjacji stron i skali obciążenia nieruchomości. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia znaczenie mają między innymi powierzchnia zajętego pasa, ograniczenia w zabudowie lub zagospodarowaniu gruntu, spadek użyteczności nieruchomości oraz uciążliwość dostępu do urządzeń.

Nie należy pomijać odpowiedzialności za szkody. Prace ziemne mogą powodować uszkodzenie nawierzchni, ogrodzenia, nasadzeń, instalacji ogrodowych albo utrudnienia w korzystaniu z działki. Dobrze przygotowana umowa powinna przewidywać obowiązek naprawienia szkód, uprzątnięcia terenu oraz przywrócenia go do stanu sprzed rozpoczęcia prac.

Czy można zgodzić się tylko na czas budowy?

Tak, właściciele mogą zaproponować rozdzielenie dokumentów. Pierwszy dokument może obejmować wyłącznie czasowe wejście na teren w celu wykonania robót, z dokładnym terminem, trasą robót i obowiązkiem naprawienia szkód. Drugi dokument może dotyczyć trwałego korzystania z nieruchomości, czyli służebności przesyłu.

Takie rozdzielenie jest korzystne, ponieważ nie miesza zgody technicznej z trwałym prawem przedsiębiorcy do korzystania z cudzej nieruchomości. Jeżeli przedsiębiorstwo oczekuje stałego dostępu do kabla przez wiele lat, powinno zaproponować właścicielom rozwiązanie odpowiadające rzeczywistemu zakresowi ograniczenia ich prawa własności.

W praktyce można odmówić podpisania porozumienia w zaproponowanej treści i przedstawić własne warunki. Odmowa nie powinna być formułowana emocjonalnie. Lepiej wskazać, że właściciele nie sprzeciwiają się rozmowom, ale oczekują projektu służebności przesyłu, mapy przebiegu urządzeń oraz propozycji wynagrodzenia.

Jak odpowiedzieć przedsiębiorstwu energetycznemu?

Odpowiedź powinna być pisemna. Warto wskazać, że przedstawiony dokument jest zbyt szeroki, ponieważ obejmuje nie tylko wykonanie przyłącza, lecz także bezterminowe korzystanie z nieruchomości. Następnie można zaproponować zawarcie odrębnej umowy czasowej na wykonanie robót oraz rozpoczęcie negocjacji dotyczących służebności przesyłu.

W piśmie warto zażądać projektu technicznego, mapy z dokładnym przebiegiem kabla, informacji o szerokości pasa eksploatacyjnego, przewidywanym terminie prac, sposobie wejścia na działkę oraz projekcie zapisów dotyczących naprawienia szkód. Jeżeli przedsiębiorca powołuje się na istniejący słup lub rzekome nabyte prawa, można poprosić o przedstawienie dokumentów potwierdzających podstawę prawną korzystania z działki.

FAQ

Czy muszę podpisać porozumienie przedstawione przez Tauron?

Nie. Właściciel nie ma obowiązku podpisywania dokumentu w zaproponowanej treści. Może odmówić, zaproponować zmiany albo domagać się ustanowienia służebności przesyłu z wynagrodzeniem.

Czy służebność przesyłu zawsze jest odpłatna?

Przy ustanowieniu służebności przesyłu właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia. Jego wysokość zależy od zakresu ingerencji w nieruchomość, powierzchni pasa eksploatacyjnego i ograniczeń w korzystaniu z działki.

Czy istniejący słup oznacza, że przedsiębiorstwo może położyć nowy kabel?

Nie zawsze. Istniejący słup może dotyczyć innego zakresu korzystania z działki. Nowy kabel, szczególnie poprowadzony inną trasą albo służący zasileniu innej nieruchomości, może wymagać odrębnej zgody, służebności albo innego tytułu prawnego.

Co zrobić, gdy jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na służebność?

Ustanowienie służebności obciążającej nieruchomość wymaga co do zasady udziału wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli nie ma jednomyślności, sprawa może wymagać postępowania sądowego albo innego trybu przewidzianego przepisami.

Czy przedsiębiorstwo może uzyskać dostęp do działki bez mojej zgody?

W określonych sytuacjach przedsiębiorca może próbować uzyskać tytuł prawny w sądzie albo w trybie administracyjnym. Nie zmienia to jednak faktu, że właściciel może kwestionować zakres żądania i domagać się wynagrodzenia lub odszkodowania, jeżeli przepisy dają taką podstawę.

Podsumowanie

W opisanej sprawie stanowisko właścicieli jest racjonalne. Zgoda na wykonanie przyłącza może być ograniczona do czasu robót, natomiast stałe korzystanie z działki powinno zostać uregulowane w sposób odpowiadający rzeczywistemu obciążeniu nieruchomości. Najczęściej właściwym instrumentem będzie służebność przesyłu, a nie ogólne, bezterminowe porozumienie bez wynagrodzenia.

Przed podpisaniem dokumentu warto zażądać projektu służebności, mapy przebiegu kabla, określenia pasa eksploatacyjnego i propozycji wynagrodzenia. Jeżeli przedsiębiorstwo powołuje się na istniejące urządzenia lub zasiedzenie, powinno wykazać, jaki dokładnie zakres prawa już posiada.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., sygn. akt III CZP 79/02

4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08

5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 18/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.