Porozumienie czy służebność przesyłu dla kabla

Porozumienie z przedsiębiorstwem energetycznym a służebność przesyłu

W opisanej sytuacji warto odróżnić dwie kwestie: jednorazowe wejście na działkę w celu wykonania robót oraz trwałe prawo przedsiębiorstwa energetycznego do korzystania z nieruchomości w przyszłości. Zgoda na czas budowy przyłącza może mieć charakter techniczny i czasowy. Natomiast zgoda na ułożenie kabla, pozostawienie go w gruncie, późniejszą konserwację, naprawy i usuwanie awarii na czas nieokreślony oznacza już stałe ograniczenie sposobu korzystania z działki.

Do takiego trwałego uregulowania służy przede wszystkim służebność przesyłu, uregulowana w art. 305¹ i następnych Kodeksu cywilnego. Jej istotą jest umożliwienie przedsiębiorcy korzystania w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości, jeżeli jest to potrzebne do posadowienia, eksploatacji, konserwacji lub naprawy urządzeń przesyłowych.

Macie więc uzasadnione podstawy, aby nie podpisywać prostego, bezterminowego porozumienia, jeżeli nie określa ono wynagrodzenia, dokładnego przebiegu kabla, zasad dostępu do działki, odpowiedzialności za szkody oraz obowiązku przywrócenia terenu do poprzedniego stanu. Taki dokument może być dla właścicieli mniej korzystny niż umowa ustanawiająca służebność przesyłu, wymagająca dla oświadczenia właścicieli ustanawiających to prawo formy aktu notarialnego.

Nie każda zgoda na roboty jest jednak służebnością. Znaczenie ma rzeczywista treść dokumentu, a nie jego nazwa. Samo podpisanie porozumienia nie musi prowadzić do powstania ograniczonego prawa rzeczowego, choć może tworzyć zobowiązania umowne wobec operatora. Dlatego przed podpisaniem trzeba ustalić, jakich konkretnie uprawnień przedsiębiorca oczekuje.

Czy istniejący słup daje prawo do ułożenia nowego kabla?

Sam fakt, że na działce znajduje się słup energetyczny, nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo może dowolnie rozbudowywać infrastrukturę na tej nieruchomości. Jeżeli przedsiębiorca posiada skuteczne prawo do korzystania z działki w zakresie istniejącego słupa i dotychczasowej linii, zakres tego prawa należy oceniać według treści umowy, decyzji, orzeczenia albo ewentualnie ustalonego zakresu służebności nabytej przez zasiedzenie.

Istniejący tytuł prawny należy interpretować zgodnie z jego treścią i granicami. Nowa trasa kabla, nowe urządzenie lub zwiększenie ingerencji w nieruchomość mogą wykraczać poza dotychczasowe uprawnienia operatora i wymagać odrębnego uregulowania.

Ułożenie ziemnego kabla do zasilenia sąsiedniej działki może stanowić dodatkowe obciążenie nieruchomości. Nie można jednak rozstrzygnąć tego wyłącznie na podstawie informacji, że kabel jest nowy. Trzeba porównać planowaną inwestycję z rzeczywistym zakresem dotychczasowego prawa.

Należy sprawdzić, czy przedsiębiorstwo energetyczne dysponuje dokumentem dotyczącym obecnego słupa, na przykład dawną decyzją administracyjną, umową, protokołem zgody właściciela, postanowieniem sądu albo wpisem w księdze wieczystej. Brak wpisu służebności w księdze wieczystej nie przesądza o nieistnieniu prawa nabytego na innej podstawie.

Zasiedzenie służebności przesyłu

Wieloletnie istnienie słupa lub linii energetycznej może skłonić przedsiębiorcę do powołania się na zasiedzenie. Trzeba jednak odróżnić zasiedzenie służebności przesyłu na podstawie przepisów obowiązujących od 3 sierpnia 2008 r. od wcześniejszej koncepcji zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Przez wiele lat w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano możliwość nabycia przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Takie stanowisko prezentowano między innymi w uchwałach z 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, z 7 października 2008 r., III CZP 89/08, oraz z 22 maja 2013 r., III CZP 18/13. Nie można już jednak przedstawiać tego historycznego kierunku orzecznictwa jako bezspornego.

Wyrokiem z 2 grudnia 2025 r., sygn. akt P 10/16, Trybunał Konstytucyjny zakwestionował konstytucyjność wykładni art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, która pozwalała przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu. Orzeczenie dotyczy historycznej konstrukcji prawnej, a nie ogólnego zniesienia instytucji zasiedzenia służebności przesyłu.

Na dzień 31 października 2026 r. wyrok P 10/16 nie został ogłoszony w Dzienniku Ustaw, choć jest dostępny w oficjalnej bazie orzeczeń Trybunału i został zamieszczony w zbiorze OTK ZU A/2026, poz. 1. Publikacja w zbiorze orzecznictwa nie jest równoznaczna z ogłoszeniem w Dzienniku Ustaw, o którym mowa w art. 190 Konstytucji RP.

W orzecznictwie z 2026 r. występują różne podejścia do skutków tego wyroku. W części rozstrzygnięć przyjmuje się, że brak ogłoszenia w Dzienniku Ustaw oznacza brak wejścia orzeczenia w życie i brak bezpośredniego skutku derogacyjnego. Jednocześnie argumentacja konstytucyjna dotycząca historycznej konstrukcji zasiedzenia jest istotna dla oceny roszczeń przedsiębiorców przesyłowych. Znaczenie tej problematyki widoczne jest również w orzecznictwie Sądu Najwyższego z 2026 r.

Nie można więc zakładać ani tego, że każdy dawny zarzut zasiedzenia będzie skuteczny, ani tego, że wyrok P 10/16 automatycznie pozbawił wszystkich operatorów praw do istniejącej infrastruktury. Znaczenie mają podstawa prawna, okres korzystania z urządzeń, zakres zgłaszanego prawa oraz wykładnia przyjęta w konkretnej sprawie.

Jeżeli operator powołuje się na zasiedzenie, właściciel powinien zażądać wskazania daty, w której według przedsiębiorcy nastąpiło nabycie prawa, zakresu służebności, okresów posiadania, poprzedników prawnych oraz dokumentów wykazujących następstwo prawne i przeniesienie posiadania. Należy też ustalić, kiedy powstały urządzenia i czy spełnione są wymagania dotyczące korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Co do zasady okresy zasiedzenia wynoszą 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze, z zastrzeżeniem właściwych przepisów i okoliczności historycznych.

Nawet skutecznie wykazany tytuł dotyczący starego słupa lub linii nie musi obejmować nowego kabla ziemnego. Jeśli planowana inwestycja oznacza inną trasę, dodatkowe urządzenie albo większy zakres ingerencji, trzeba odrębnie ocenić podstawę prawną jej realizacji. Rozstrzygnięcie sporu o historyczne zasiedzenie nie zastępuje takiej oceny.

Zgoda współwłaścicieli działki

Jeżeli nieruchomość ma trzech współwłaścicieli, podpisanie dokumentu obciążającego działkę na czas nieokreślony powinno być traktowane ostrożnie. Ustanowienie służebności przesyłu jako prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość wymaga co do zasady zgody wszystkich współwłaścicieli, zgodnie z regułami dotyczącymi czynności przekraczających zwykły zarząd. Brak zgody jednego z nich może uniemożliwić zawarcie umowy w zwykłym trybie. W określonych warunkach współwłaściciele dysponujący co najmniej połową udziałów mogą wystąpić do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Współwłaściciele mogą natomiast wspólnie negocjować z przedsiębiorstwem energetycznym warunki czasowej zgody na roboty oraz warunki służebności. W interesie właścicieli jest, aby dokumenty nie były ogólne. Powinny jasno wskazywać, czy zgoda dotyczy wyłącznie robót budowlanych, czy także późniejszego korzystania z działki.

Jeżeli przedsiębiorca nie uzyska zgody właścicieli, może próbować uzyskać tytuł prawny w innym trybie, na przykład żądać ustanowienia służebności przesyłu przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem, gdy spełnione są przesłanki art. 305² Kodeksu cywilnego. W określonych sytuacjach dotyczących inwestycji realizowanych w celu publicznym może też wchodzić w grę tryb administracyjny ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. To odrębna procedura, której przesłanki trzeba sprawdzić. Nie oznacza ona obowiązku podpisania przez właścicieli każdego przedstawionego im porozumienia.

Co powinno znaleźć się w bezpiecznej umowie?

Jeżeli właściciele są gotowi rozważyć ułożenie kabla, powinni domagać się precyzyjnych zapisów. W szczególności warto żądać załącznika mapowego z przebiegiem kabla, określenia szerokości pasa eksploatacyjnego, zasad wykonywania prac, obowiązku wcześniejszego zawiadomienia o wejściu na teren, z uwzględnieniem sytuacji awaryjnych, sposobu zabezpieczenia robót oraz terminu przywrócenia działki do poprzedniego stanu.

W umowie służebności przesyłu należy również uregulować wynagrodzenie. Może ono mieć charakter jednorazowy albo okresowy, zależnie od uzgodnień stron i skali obciążenia nieruchomości. Przy ustalaniu wysokości odpowiedniego wynagrodzenia znaczenie mają między innymi powierzchnia zajętego pasa, rzeczywisty zakres korzystania przez przedsiębiorcę, ograniczenia w zagospodarowaniu gruntu oraz wpływ ustanawianego prawa na użyteczność nieruchomości.

Nie każde ograniczenie zabudowy ani każdy spadek wartości działki stanowi automatycznie odrębny składnik wynagrodzenia za służebność. Trzeba ustalić związek danego uszczerbku z ustanawianym prawem, odróżnić skutki samej służebności od innych ograniczeń prawnych i unikać podwójnego uwzględniania tej samej szkody. Szkody powstałe przy wykonywaniu robót mogą wymagać rozliczenia na odrębnej podstawie.

Nie należy pomijać odpowiedzialności za szkody. Prace ziemne mogą powodować uszkodzenie nawierzchni, ogrodzenia, nasadzeń, instalacji ogrodowych albo utrudnienia w korzystaniu z działki. Dobrze przygotowana umowa powinna przewidywać obowiązek naprawienia szkód, uprzątnięcia terenu oraz przywrócenia go do stanu sprzed rozpoczęcia prac, z uwzględnieniem uzgodnionych i zgodnych z prawem zmian.

Czy można zgodzić się tylko na czas budowy?

Tak, właściciele mogą zaproponować rozdzielenie dokumentów. Pierwszy dokument może obejmować wyłącznie czasowe wejście na teren w celu wykonania robót, z dokładnym terminem, trasą robót i obowiązkiem naprawienia szkód. Drugi dokument może dotyczyć trwałego korzystania z nieruchomości, czyli służebności przesyłu.

Takie rozdzielenie jest korzystne, ponieważ nie miesza zgody technicznej z trwałym prawem przedsiębiorcy do korzystania z cudzej nieruchomości. Jeżeli przedsiębiorstwo oczekuje stałego dostępu do kabla przez wiele lat, powinno zaproponować właścicielom rozwiązanie odpowiadające rzeczywistemu zakresowi ograniczenia ich prawa własności.

Trzeba jednak odpowiednio zaplanować kolejność czynności. Sama zgoda na wejście i wykonanie prac nie musi zapewniać przedsiębiorcy prawa do późniejszego utrzymywania urządzenia. Dlatego trwały tytuł prawny powinien zostać wyjaśniony i uzgodniony przed realizacją inwestycji, a nie pozostawiony do nieokreślonych negocjacji po ułożeniu kabla.

Można odmówić podpisania porozumienia w zaproponowanej treści i przedstawić własne warunki. Lepiej wskazać, że właściciele nie sprzeciwiają się rozmowom, ale oczekują projektu służebności przesyłu, mapy przebiegu urządzeń oraz propozycji wynagrodzenia.

Jak odpowiedzieć przedsiębiorstwu energetycznemu?

Odpowiedź powinna być pisemna. Warto wskazać, że przedstawiony dokument jest zbyt szeroki, jeżeli obejmuje nie tylko wykonanie przyłącza, lecz także bezterminowe korzystanie z nieruchomości. Następnie można zaproponować zawarcie odrębnej umowy czasowej na wykonanie robót oraz rozpoczęcie negocjacji dotyczących służebności przesyłu.

W piśmie warto zażądać projektu technicznego, mapy z dokładnym przebiegiem kabla, informacji o szerokości pasa eksploatacyjnego, przewidywanym terminie prac, sposobie wejścia na działkę oraz projektu zapisów dotyczących naprawienia szkód.

Jeżeli przedsiębiorca powołuje się na istniejący słup albo zasiedzenie, należy poprosić o jednoznaczne wskazanie podstawy prawnej oraz dokumentów potwierdzających zakres uprawnienia. W przypadku zarzutu zasiedzenia warto dodatkowo zażądać daty domniemanego nabycia, określenia urządzeń i obszaru objętego służebnością, wykazu poprzedników prawnych oraz dokumentacji dotyczącej posiadania i jego przenoszenia.

Przy negocjowaniu nowego kabla należy wyraźnie zaznaczyć, że nawet skuteczny tytuł dotyczący dotychczasowej infrastruktury nie może być bez analizy rozciągany na inną trasę albo większy zakres korzystania z gruntu. Jeśli przedsiębiorca twierdzi inaczej, powinien wyjaśnić, z jakiego dokumentu, orzeczenia lub innej podstawy prawnej wywodzi takie uprawnienie.

FAQ

Czy muszę podpisać porozumienie przedstawione przez Tauron?

Nie. Właściciel co do zasady nie ma obowiązku podpisywania dokumentu w zaproponowanej treści. Może odmówić, zaproponować zmiany albo negocjować ustanowienie służebności przesyłu z wynagrodzeniem. Należy jednak uwzględnić możliwość uzyskania przez operatora tytułu prawnego w odpowiednim postępowaniu sądowym lub administracyjnym.

Czy służebność przesyłu zawsze jest odpłatna?

Strony mogą uzgodnić ustanowienie służebności odpłatnie albo nieodpłatnie. Jeżeli natomiast dochodzi do sądowego ustanowienia służebności na podstawie art. 305² Kodeksu cywilnego, przepisy przewidują odpowiednie wynagrodzenie. Jego wysokość zależy od okoliczności konkretnej nieruchomości i zakresu ustanawianego prawa.

Czy istniejący słup oznacza, że przedsiębiorstwo może położyć nowy kabel?

Nie. Samo istnienie słupa nie wystarcza. Przedsiębiorstwo powinno wykazać podstawę i zakres przysługującego mu prawa. Przy powoływaniu się na historyczne zasiedzenie trzeba dodatkowo uwzględnić wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, oraz spór dotyczący skutków jego nieogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Nawet skuteczny tytuł do starej infrastruktury nie musi obejmować nowego kabla lub odmiennej trasy.

Co zrobić, gdy jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na służebność?

Umowne ustanowienie służebności obciążającej nieruchomość wymaga co do zasady zgody wszystkich współwłaścicieli. Przy braku jednomyślności można rozważyć odpowiedni tryb sądowy, w tym art. 199 Kodeksu cywilnego, jeżeli spełnione są jego przesłanki. Niezależnie od tego przedsiębiorca może dochodzić ustanowienia służebności w ustawowo przewidzianym postępowaniu.

Czy przedsiębiorstwo może uzyskać dostęp do działki bez mojej zgody?

W określonych sytuacjach przedsiębiorca może uzyskać tytuł prawny w sądzie albo na podstawie decyzji administracyjnej. Zakres dostępu zależy wtedy od konkretnego prawa lub decyzji. Właściciel może korzystać z właściwych środków prawnych i dochodzić należnego wynagrodzenia albo odszkodowania, jeśli spełnione są ustawowe przesłanki.

W opisanej sprawie najważniejszym krokiem jest uzyskanie mapy planowanego kabla i pełnego projektu porozumienia. Dopiero zestawienie tych dokumentów z ewentualnym tytułem prawnym do istniejącego słupa pozwoli ocenić, jakie uprawnienia operator już posiada, a jakie powinny zostać odrębnie uzgodnione. Właściciele nie muszą przyjmować ogólnej, bezterminowej zgody jako jedynej możliwej formy uregulowania inwestycji.