Służebność przesyłu, wynagrodzenie i wpływ na wartość działki

Opis sprawy klienta

Zgłosił się do mnie przedstawiciel firmy energetycznej z informacją o planowanej budowie sieci niskonapięciowej podziemnej, która miałaby przebiegać przez moją nieruchomość – pomiędzy częścią zalesioną a dwiema działkami budowlanymi oraz przez drogę. Po realizacji inwestycji firma miałaby prawo do rozbudowy i przebudowy tej infrastruktury. Zastanawiam się, czy należy mi się jakieś wynagrodzenie z tego tytułu, skoro przedstawiciel podał jedyną korzyść w postaci doprowadzenia punktu elektrycznego na działkę. Obawiam się również, czy obecność tej linii nie utrudni późniejszej budowy, nie obniży wartości gruntu i czy mogę domagać się bardziej szczegółowych informacji o dalszych planach inwestycji.

Czy należy się gratyfikacja

Tak. Możliwość przeprowadzenia sieci podziemnej przez prywatną nieruchomość powinna zostać uregulowana w formie umowy o ustanowienie służebności przesyłu.
Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, tekst jednolity z dnia 21 czerwca 2024 r. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.) nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy prawem korzystania w oznaczonym zakresie, jeśli instalowane są urządzenia energetyczne i inne urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa.

Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i przewidywać odpowiednie wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości. Wynagrodzenie ustala się w drodze negocjacji, a jego wysokość zależy m.in. od uciążliwości służebności oraz stopnia ograniczenia prawa własności. Najczęściej przyjmuje się, że odpowiada ono czynszowi dzierżawnemu za pas gruntu, na którym znajduje się infrastruktura (tzw. pas eksploatacji).

Wpływ na budowę i wartość działki

Służebność przesyłu może wpływać na sposób korzystania z nieruchomości, zwłaszcza gdy ogranicza możliwości zabudowy. Sieci energetyczne, nawet podziemne, mogą powodować istotne utrudnienia w planach budowlanych. Dlatego warto zadbać, aby przebieg służebności został wyznaczony możliwie przy granicy nieruchomości, a najlepiej wzdłuż drogi dojazdowej.

Z drugiej strony doprowadzenie energii elektrycznej zwiększa atrakcyjność działki, zwłaszcza jeśli wcześniej nie miała ona dostępu do sieci energetycznej. Może to częściowo zrównoważyć negatywny wpływ samej służebności.

Zakres uprawnień przedsiębiorcy

Wszystkie szczegóły – w tym zakres uprawnień przedsiębiorcy oraz ograniczenia właściciela – powinny być jasno zapisane w umowie. To tam należy określić, jakie prace mogą być wykonywane i czy inwestor będzie miał prawo do przyszłej rozbudowy, czy tylko do konserwacji i usuwania awarii. Warto pamiętać, że zwykłe porozumienie proponowane przez przedsiębiorcę nie zapewnia takiej ochrony jak ustanowienie służebności przesyłu w akcie notarialnym.

Dodatkowe uwagi

W przypadku bardziej szczegółowych analiz – np. ustalenia alternatywnych przebiegów linii czy precyzyjnego wyliczenia wynagrodzenia – konieczne jest przedstawienie mapy zasadniczej działki oraz danych ewidencyjnych. Tego typu analiza może stanowić dodatkową pomoc przy negocjacjach z przedsiębiorstwem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.