Słup energetyczny na działce a służebność

Jak ustalić treść służebności w księdze wieczystej?

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić nie tylko księgę wieczystą cioci, ale także księgę wskazaną w treści wpisu. Sformułowanie, że „każdoczesnemu właścicielowi objętej niniejszą księgą wieczystą przysługuje służebność gruntowa obciążająca działkę uregulowaną w innej KW”, może oznaczać, że nieruchomość cioci jest nieruchomością władnącą, a obciążona jest inna działka. Nie musi to jeszcze oznaczać, że działka cioci jest obciążona na rzecz zakładu energetycznego.

Trzeba więc przejrzeć odpowiednie działy księgi: dział I-Sp, w którym ujawnia się prawa związane z własnością, oraz dział III, w którym wpisuje się ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, w tym służebności. Jeżeli we wpisie pojawia się numer innej księgi wieczystej, warto sprawdzić również tę księgę.

Sama treść wpisu w księdze wieczystej bywa skrótowa. Pełny zakres służebności może wynikać z aktu notarialnego, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej albo innego dokumentu znajdującego się w aktach księgi wieczystej. Dostęp do akt księgi wieczystej uzyskuje się w sądzie wieczystoksięgowym właściwym według położenia nieruchomości. Osoba mająca interes prawny, w tym właściciel nieruchomości, może złożyć wniosek o wgląd do akt i sporządzenie kopii dokumentów.

Zobacz również: słup elektryczny od ponad 30 lat na działce

Co oznacza służebność przy urządzeniach energetycznych?

Jeżeli nieruchomość jest obciążona służebnością przesyłu albo starszą służebnością gruntową ustanowioną na potrzeby urządzeń energetycznych, przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości w zakresie wynikającym z tej służebności. Zwykle obejmuje to utrzymywanie urządzeń, dostęp do nich, naprawy, konserwację, wymianę elementów oraz usuwanie awarii.

Nie oznacza to jednak pełnej swobody działania zakładu energetycznego. Przedsiębiorstwo powinno wykonywać swoje uprawnienia w sposób możliwie najmniej uciążliwy dla właściciela. Po zakończeniu prac powinno uporządkować teren, a w razie wyrządzenia szkody naprawić ją albo zapłacić odszkodowanie. Jeżeli przy wymianie słupa dojdzie do zniszczenia ogrodzenia, nawierzchni, roślinności lub innych elementów posesji, warto udokumentować szkodę zdjęciami i zgłosić ją pisemnie.

Trzeba też odróżnić zwykłą wymianę istniejącego słupa od zmiany przebiegu linii, postawienia dodatkowych urządzeń albo zwiększenia zakresu korzystania z działki. Takie działania mogą wymagać odrębnej podstawy prawnej albo zgody właściciela, jeżeli wykraczają poza dotychczasowy tytuł prawny przedsiębiorstwa.

Czy zakład energetyczny może sam wymienić stary słup?

Jeżeli słup jest w złym stanie technicznym i zasila nieruchomość cioci oraz sąsiednie budynki, zakład energetyczny ma praktyczny interes w jego wymianie. Sama inicjatywa przedsiębiorstwa nie jest jeszcze niczym nadzwyczajnym, zwłaszcza gdy urządzenie może stwarzać ryzyko awarii lub zagrożenia bezpieczeństwa.

Przed rozpoczęciem prac warto jednak zażądać od przedsiębiorstwa pisemnej informacji: na jakiej podstawie prawnej korzysta z działki, jaki jest planowany zakres robót, czy słup zostanie wymieniony w tym samym miejscu, czy zmieni się przebieg przewodów oraz w jaki sposób teren zostanie przywrócony do poprzedniego stanu. Dobrą praktyką jest sporządzenie dokumentacji fotograficznej działki przed wejściem ekipy technicznej.

Jeżeli słup stoi bardzo blisko budynku, warto zgłosić tę okoliczność pisemnie i poprosić o ocenę możliwości zmiany lokalizacji. Odpowiedź ustna pracownika w terenie nie powinna zastępować pisemnego stanowiska przedsiębiorstwa.

Czy można żądać przesunięcia słupa?

Tak, ale nie zawsze będzie to proste. Najpierw należy ustalić, czy istnieje służebność i jaki jest jej zakres. Jeżeli urządzenie stoi na podstawie ważnej służebności, przesunięcie słupa wymaga najczęściej porozumienia z przedsiębiorstwem energetycznym. W praktyce przedsiębiorstwo może zgodzić się na przebudowę, ale często oczekuje pokrycia kosztów przez właściciela, jeżeli zmiana wynika głównie z jego potrzeb.

W razie braku porozumienia można rozważyć drogę sądową. W odniesieniu do służebności gruntowej znaczenie ma art. 291 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

W przypadku urządzeń przesyłowych trzeba także uwzględniać przepisy o służebności przesyłu. Ocena zależy od tego, czy przesunięcie jest technicznie możliwe, jakie będą koszty, czy obecne położenie słupa rzeczywiście nadmiernie utrudnia korzystanie z nieruchomości oraz czy proponowana nowa lokalizacja nie pogorszy działania sieci.

Czy można żądać usunięcia słupa lub zniesienia służebności?

Usunięcie słupa jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego do korzystania z działki albo gdy urządzenie nie jest już potrzebne do działania sieci. Jeżeli słup nadal zasila budynki, całkowite usunięcie będzie zwykle trudne bez zapewnienia innego sposobu zasilania.

Kodeks cywilny przewiduje możliwość zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się ona dla właściciela szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, można żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia. W realiach urządzeń energetycznych trzeba jednak bardzo ostrożnie ocenić, czy służebność rzeczywiście utraciła znaczenie.

Jeżeli natomiast nie ma żadnej służebności ani innego tytułu prawnego, przedsiębiorstwo może powoływać się na zasiedzenie służebności przesyłu albo służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu. To zagadnienie zależy od dat posadowienia urządzeń, widoczności i trwałości urządzeń, dobrej albo złej wiary przedsiębiorstwa oraz ciągłości korzystania. Nie należy zakładać automatycznie, że wieloletnie istnienie słupa zamyka właścicielowi drogę do roszczeń.

Czy właściciel może żądać wynagrodzenia?

Roszczenie o wynagrodzenie zależy od tego, czy przedsiębiorstwo ma skuteczny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Jeżeli służebność została ustanowiona odpłatnie albo nieodpłatnie i nadal obowiązuje, dodatkowe wynagrodzenie za samo dalsze istnienie urządzeń może nie przysługiwać. Jeżeli jednak brak jest tytułu prawnego, właściciel może rozważyć żądanie ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem oraz rozliczenie bezumownego korzystania z gruntu, o ile roszczenia nie są przedawnione i nie zachodzą inne przeszkody.

Wysokość wynagrodzenia zależy między innymi od powierzchni pasa eksploatacyjnego, stopnia ograniczenia prawa własności, przeznaczenia działki, przebiegu linii oraz wpływu urządzeń na możliwość zabudowy lub zagospodarowania nieruchomości. W sporach sądowych w tym zakresie często potrzebna jest opinia biegłego.

Lampy uliczne na prywatnej posesji

Dwie lampy oświetlające ulicę trzeba potraktować jako odrębny problem. Należy ustalić, kto jest ich właścicielem lub zarządcą: przedsiębiorstwo energetyczne, gmina, zarządca drogi albo inny podmiot. Następnie trzeba sprawdzić, czy dla tych lamp istnieje służebność, umowa, decyzja administracyjna lub inna podstawa prawna.

Jeżeli lampy stoją bez tytułu prawnego, właściciel może domagać się uregulowania stanu prawnego, wynagrodzenia, przeniesienia urządzeń albo usunięcia, zależnie od okoliczności. Jeżeli oświetlenie służy drodze publicznej, sprawa może wymagać korespondencji nie tylko z zakładem energetycznym, ale także z gminą.

Przeczytaj też: wycinka drzew pod liniami

Co zrobić przed wymianą słupa?

Najbezpieczniej działać pisemnie. Do zakładu energetycznego warto wysłać wniosek o podanie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości, udostępnienie informacji o zakresie planowanych prac oraz wskazanie, czy istnieje możliwość przesunięcia słupa dalej od budynku. W piśmie można zaznaczyć, że właściciel nie sprzeciwia się usunięciu zagrożenia technicznego, ale oczekuje wyjaśnienia tytułu prawnego i minimalizacji uciążliwości.

Praktyczna lista działań wygląda następująco:

• sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości cioci oraz księgę wskazaną w treści wpisu,
• uzyskać wgląd do akt księgi wieczystej i dokumentu ustanawiającego służebność,
• ustalić, czy wpis dotyczy słupa, linii energetycznej i lamp, czy zupełnie innego prawa,
• poprosić przedsiębiorstwo o pisemną podstawę korzystania z działki,
• udokumentować obecny stan słupa, przewodów, lamp, ogrodzenia i roślinności,
• nie podpisywać pochopnie zgód ani protokołów, które mogą rozszerzać zakres korzystania z nieruchomości.

FAQ

Czy wpis o służebności w księdze wieczystej zawsze dotyczy słupa energetycznego?

Nie. Wpis może dotyczyć przejazdu, przechodu, dostępu do mediów albo innego prawa. Trzeba sprawdzić pełną treść dokumentu, na podstawie którego wpisano służebność, oraz ustalić, która nieruchomość jest obciążona.

Czy zakład energetyczny musi mieć zgodę właściciela na wymianę słupa?

Jeżeli ma skuteczny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, wymiana słupa w ramach utrzymania sieci może mieścić się w jego uprawnieniach. Nadal powinien jednak działać w granicach tego tytułu, ograniczać uciążliwości i naprawić wyrządzone szkody.

Czy można zmusić przedsiębiorstwo do przesunięcia słupa?

Można próbować, ale wynik zależy od podstawy prawnej posadowienia słupa, kosztów, możliwości technicznych i stopnia uciążliwości dla nieruchomości. Najpierw warto wystąpić o zmianę lokalizacji polubownie, a dopiero potem rozważać postępowanie sądowe.

Czy za słup na działce zawsze należy się wynagrodzenie?

Nie zawsze. Jeżeli służebność została skutecznie ustanowiona i obejmuje korzystanie z działki bez dalszych opłat, żądanie dodatkowego wynagrodzenia może być bezzasadne. Jeżeli tytułu prawnego nie ma, roszczenia o wynagrodzenie lub ustanowienie służebności przesyłu mogą być zasadne.

Czy stare urządzenia energetyczne mogą zostać zasiedziane?

Tak, w niektórych sprawach przedsiębiorstwo może powoływać się na zasiedzenie służebności. Nie jest to jednak automatyczne. Trzeba zbadać daty, przebieg korzystania, charakter urządzeń oraz dokumenty poprzedników prawnych przedsiębiorstwa.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy ograniczać się do informacji przekazanych ustnie przez pracowników zakładu energetycznego. Kluczowe jest sprawdzenie, czy księga wieczysta rzeczywiście ujawnia służebność dotyczącą słupa lub linii oraz jaki jest zakres tego prawa. Wymiana zniszczonego słupa może być uzasadniona technicznie, ale właściciel ma prawo domagać się wyjaśnienia podstawy prawnej, ograniczenia uciążliwości, naprawienia szkód oraz rozważenia innej lokalizacji urządzenia.

Jeżeli słup i lampy stoją bez jasnego tytułu prawnego, warto podjąć działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego i rozliczenia korzystania z nieruchomości. Jeżeli tytuł istnieje, pozostaje ocena, czy można zmienić sposób wykonywania służebności, zwłaszcza gdy obecne położenie urządzeń jest szczególnie uciążliwe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.