Słup energetyczny na działce - co może właściciel?

Najpierw ustal, na jakiej podstawie słup stoi na działce

Sam fakt, że na prywatnej nieruchomości znajduje się słup energetyczny, linia napowietrzna, gazociąg, wodociąg, kanalizacja albo inne urządzenie przesyłowe, nie przesądza jeszcze, że przedsiębiorstwo działa bezprawnie. Kluczowe jest ustalenie, czy przedsiębiorca dysponuje tytułem prawnym do korzystania z gruntu.

Takim tytułem może być w szczególności umowa z właścicielem lub jego poprzednikiem prawnym, służebność przesyłu ujawniona w księdze wieczystej, prawomocne orzeczenie sądu, ugoda sądowa, decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości albo zasiedzenie służebności. W starszych sprawach dokumenty mogą pochodzić sprzed wielu lat, dlatego warto zażądać od przedsiębiorstwa ich przedstawienia.

W praktyce pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie przedsiębiorcy do wskazania podstawy prawnej posadowienia urządzeń oraz zakresu, w jakim firma uważa, że może korzystać z nieruchomości. Warto dołączyć numer księgi wieczystej, mapę lub szkic działki i wskazać, które urządzenie jest kwestionowane.

Czy urządzenia przesyłowe należą do właściciela gruntu?

Zgodnie z zasadą wynikającą z Kodeksu cywilnego urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Oznacza to, że słup albo linia energetyczna mogą znajdować się na cudzym gruncie, ale nie stają się z tego powodu własnością właściciela działki.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której właściciel gruntu sam sfinansował budowę urządzeń i pozostaje ich właścicielem. Wtedy możliwe jest żądanie, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że strony uregulowały tę kwestię inaczej w umowie.

Służebność przesyłu - na czym polega?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na rzecz przedsiębiorcy, którego urządzenia przesyłowe znajdują się albo mają zostać umieszczone na cudzej nieruchomości. Jej treść powinna określać, z jakiej części działki przedsiębiorca może korzystać, w jakim celu, w jakim pasie eksploatacyjnym oraz czy może wchodzić na grunt w celu konserwacji, naprawy, modernizacji lub usuwania awarii.

Właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli przedsiębiorca korzysta z urządzeń i potrzebuje do tego trwałego prawa do nieruchomości. Jeżeli strony nie uzgodnią warunków umowy, sprawę może rozstrzygnąć sąd w postępowaniu nieprocesowym.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno uwzględniać zakres ingerencji w nieruchomość, powierzchnię pasa służebności, sposób korzystania z działki, ograniczenia w zabudowie, dostęp do urządzeń oraz ewentualne obniżenie wartości nieruchomości. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 56/12, wskazywał, że wynagrodzenie powinno obejmować cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności, w tym zmniejszenie wartości nieruchomości.

Czy można żądać przesunięcia słupa na koszt zakładu?

Nie w każdej sprawie właściciel może skutecznie żądać przesunięcia słupa wyłącznie na koszt przedsiębiorstwa energetycznego. Jeżeli przedsiębiorca ma ważny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, na przykład służebność, decyzję administracyjną albo zasiedzoną służebność, żądanie usunięcia lub przesunięcia urządzenia będzie znacznie trudniejsze. W takiej sytuacji trzeba badać zakres tego tytułu i to, czy przedsiębiorca nie przekracza przyznanych mu uprawnień.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy urządzenie zostało posadowione bez zgody właściciela, bez decyzji administracyjnej i bez innej podstawy prawnej. Wtedy właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a więc w zależności od okoliczności usunięcia, przełożenia albo innego uregulowania korzystania z nieruchomości.

Jeżeli właściciel chce przesunąć urządzenie tylko dlatego, że planuje nową inwestycję, a przedsiębiorstwo ma skuteczny tytuł prawny do pasa gruntu, koszt przebudowy sieci może zostać przerzucony na wnioskodawcę albo wymagać odrębnego porozumienia. Każdorazowo decydują dokumenty, przebieg urządzeń, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warunki techniczne i historia posadowienia infrastruktury.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Jeżeli przedsiębiorca nie ma skutecznego tytułu prawnego do korzystania z działki, może dochodzić do bezumownego korzystania z cudzej nieruchomości. Dotyczy to nie tylko samego miejsca, w którym stoi słup, ale także pasa gruntu potrzebnego do eksploatacji urządzeń, dojazdu, konserwacji i usuwania awarii.

Właściciel może wtedy domagać się przede wszystkim wskazania podstawy prawnej korzystania z gruntu, zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, zapłaty wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie, a w określonych przypadkach także usunięcia naruszenia. Roszczenia te należy formułować ostrożnie, ponieważ przedsiębiorca może podnieść zarzut zasiedzenia albo powołać się na dokumenty, o których aktualny właściciel nie wiedział.

Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem

Podstawą ochrony właściciela jest roszczenie negatoryjne. Jeżeli własność jest naruszana w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władania rzeczą, właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W praktyce może to oznaczać żądanie usunięcia słupa, przebudowy linii, zaprzestania wjazdów na działkę albo ograniczenia korzystania z gruntu do zakresu zgodnego z prawem.

Roszczenia właściciela o ochronę własności nieruchomości co do zasady nie przedawniają się. Nie oznacza to jednak, że każde żądanie usunięcia urządzeń zostanie uwzględnione. Sąd będzie badał między innymi, czy przedsiębiorca ma tytuł prawny, czy doszło do zasiedzenia, czy usunięcie urządzeń jest technicznie możliwe i czy żądanie właściciela nie stanowi nadużycia prawa w konkretnych okolicznościach.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Obok żądania uregulowania stanu prawnego właściciel może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Podstawą są przepisy o roszczeniach uzupełniających właściciela wobec posiadacza, stosowane odpowiednio do korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności.

Wysokość wynagrodzenia najczęściej ustala się z pomocą biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Znaczenie mają między innymi powierzchnia zajętego pasa gruntu, przeznaczenie działki, ograniczenia w zabudowie, częstotliwość wejść na teren, lokalne stawki rynkowe oraz wpływ urządzeń na wartość i sposób korzystania z nieruchomości.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest klasycznym odszkodowaniem. Co do zasady nie trzeba wykazywać konkretnej szkody w majątku właściciela, lecz wartość korzystania z cudzej rzeczy bez podstawy prawnej. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84, wskazywał na odrębny charakter tego roszczenia od odszkodowania.

Odszkodowanie za szkodę spowodowaną urządzeniami

Odszkodowanie może wchodzić w grę wtedy, gdy właściciel wykaże konkretną szkodę, bezprawne działanie albo zaniechanie przedsiębiorcy, związek przyczynowy oraz wysokość szkody. Może chodzić na przykład o zniszczenie upraw podczas prac, uszkodzenie ogrodzenia, ograniczenie możliwości zabudowy w sposób wykraczający poza legalny tytuł przedsiębiorcy albo inne mierzalne straty.

Nie należy automatycznie utożsamiać odszkodowania z wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie. W jednej sprawie mogą występować oba roszczenia, ale każde z nich wymaga innego uzasadnienia i innych dowodów. W wyroku z dnia 1 lutego 2010 r., sygn. akt I CSK 312/09, Sąd Najwyższy odnosił się do ustalania świadczeń związanych z korzystaniem z cudzej nieruchomości według realiów rynkowych.

Przedawnienie roszczeń o zapłatę

Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie jest typowym roszczeniem o zapłatę i co do zasady nie przedawnia się tak jak należność pieniężna. Inaczej jest z roszczeniami o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie oraz o odszkodowanie. Do takich roszczeń stosuje się ogólne zasady przedawnienia.

Podstawowy termin przedawnienia wynosi obecnie 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. Ocena terminu może zależeć od tego, kto dochodzi roszczenia i z jakiego stosunku prawnego ono wynika.

Zasiedzenie służebności przesyłu

Przedsiębiorca przesyłowy może bronić się zarzutem zasiedzenia służebności. W uproszczeniu chodzi o sytuację, w której przez odpowiednio długi czas korzystał z trwałego i widocznego urządzenia na cudzym gruncie w sposób odpowiadający treści służebności. Dla zasiedzenia znaczenie ma również dobra albo zła wiara posiadacza.

Co do zasady termin zasiedzenia wynosi 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. W wielu sporach dotyczących starych linii energetycznych przedsiębiorstwa powołują się na korzystanie jeszcze sprzed wprowadzenia do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu. W orzecznictwie dopuszczano nabycie przez zasiedzenie służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu także za okres wcześniejszy, jeżeli spełnione były ustawowe przesłanki.

Wniosek właściciela o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem może mieć znaczenie dla biegu zasiedzenia. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2011 r., sygn. akt III CZP 124/10, przyjął, że taki wniosek może przerwać bieg terminu zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu.

Jak przygotować się do rozmów albo sprawy sądowej?

Właściciel powinien zebrać dokumenty dotyczące nieruchomości i urządzeń. Przydatne będą odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapa zasadnicza, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy, korespondencja z przedsiębiorstwem, zdjęcia urządzeń oraz dokumenty rodzinne dotyczące zgód udzielanych poprzednim właścicielom.

W wezwaniu do przedsiębiorcy warto jasno wskazać, czego właściciel oczekuje: przedstawienia tytułu prawnego, zawarcia umowy służebności przesyłu, zapłaty wynagrodzenia, usunięcia naruszeń albo rozpoczęcia rozmów o przebudowie urządzeń. Jeżeli przedsiębiorca odmawia lub nie odpowiada, kolejnym krokiem może być wniosek do sądu o ustanowienie służebności albo pozew o zapłatę lub ochronę własności.

FAQ

Czy zakład energetyczny musi usunąć słup z mojej działki?

Nie zawsze. Obowiązek usunięcia albo przesunięcia słupa zależy od tego, czy przedsiębiorstwo ma skuteczny tytuł prawny do korzystania z gruntu. Jeżeli tytułu nie ma, właściciel może żądać ochrony własności, ale przedsiębiorca może bronić się na przykład zasiedzeniem.

Czy za słup na działce należy się wynagrodzenie?

Wynagrodzenie może przysługiwać za ustanowienie służebności przesyłu albo za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wysokość zależy od zakresu obciążenia działki, przeznaczenia gruntu, ograniczeń w zabudowie i realiów rynkowych.

Czy mogę żądać zapłaty za wszystkie lata wstecz?

Zwykle nie. Roszczenia o zapłatę przedawniają się. Najczęściej trzeba analizować termin 6-letni albo 3-letni, jeżeli roszczenie jest związane z działalnością gospodarczą lub ma charakter okresowy. Dokładna ocena zależy od rodzaju roszczenia i dat, których dotyczy.

Czy brak wpisu służebności w księdze wieczystej oznacza, że słup stoi bezprawnie?

Nie musi tak być. Przedsiębiorca może powołać się na decyzję administracyjną, dawną umowę, orzeczenie, ugodę albo zasiedzenie. Brak wpisu w księdze wieczystej jest ważną informacją, ale nie przesądza samodzielnie o bezprawności urządzenia.

Czy wniosek o ustanowienie służebności przesyłu jest lepszy niż pozew o usunięcie słupa?

To zależy od celu właściciela i dokumentów w sprawie. Jeżeli urządzenia są potrzebne do działania sieci i od lat znajdują się na gruncie, praktycznym rozwiązaniem bywa ustanowienie służebności za wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorstwo nie ma żadnego tytułu, a urządzenia realnie uniemożliwiają korzystanie z działki, można rozważyć dalej idące roszczenia.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 49, art. 118, art. 222, art. 223, art. 224-225, art. 230, art. 292 oraz art. 305¹-305⁴
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przepisy dotyczące administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 56/12
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 lutego 2010 r., sygn. akt I CSK 312/09
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2011 r., sygn. akt III CZP 124/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.