Dożywocie a remont domu – kto płaci za naprawy i utrzymanie?

Kto płaci za remont domu objętego dożywociem?

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy remont jest konieczny, aby dom nadawał się do bezpiecznego zamieszkania, czy służy tylko podniesieniu jego standardu. Jeżeli zacieka dach, instalacja elektryczna stwarza zagrożenie lub ogrzewanie nie działa, problem dotyczy nie tylko wartości nieruchomości, lecz także możliwości realizowania obowiązku zapewnienia dożywotnikowi mieszkania.

W umowie dożywocia dotychczasowy właściciel przenosi własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do określonych świadczeń utrzymania. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie ustaliły inaczej, są to m.in. mieszkanie, wyżywienie, ubranie, światło, opał oraz pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Przepis nie zawiera jednak tabeli wskazującej, kto płaci za każdą usterkę, wymianę urządzenia czy modernizację.

Znaczenie mają zatem trzy okoliczności: treść zobowiązania z aktu notarialnego, charakter koniecznych robót i to, kto jest odpowiedzialny za stan nieruchomości. Właściciel lub zarządca ma na podstawie art. 61 Prawa budowlanego obowiązek utrzymywania obiektu w odpowiednim stanie i zapewnienia jego bezpiecznego użytkowania. To obowiązek publicznoprawny; nie rozstrzyga automatycznie wszystkich prywatnych rozliczeń, ale nie pozwala właścicielowi ignorować zagrożeń.

W typowej sytuacji, gdy umowa nakazuje nabywcy zapewnić dożywotnikowi nadające się do zamieszkania pomieszczenia, a dach wymaga niezbędnej naprawy, zasadnicze podstawy do organizacji i sfinansowania robót obciążają nabywcę. Nie oznacza to, że dożywotnik może zlecić dowolny kosztowny remont bez uzgodnienia zakresu i następnie zażądać zwrotu całej faktury.

Dożywocie, służebność, darowizna i umowa opieki – dlaczego to ważne?

Potocznie słowem „dożywocie” określa się różne umowy rodzinne. Ich skutki w zakresie kosztów domu mogą być odmienne:

• Umowa o dożywocie: przeniesienie własności następuje w zamian za świadczenia utrzymania. Zakres świadczeń określa akt notarialny, a w nieuregulowanej części zastosowanie ma art. 908 k.c.
• Służebność mieszkania: daje uprawnienie do korzystania z oznaczonych pomieszczeń lub budynku, lecz sama nie oznacza pełnego obowiązku opieki i utrzymywania osoby uprawnionej. Na podstawie art. 302 § 2 k.c. do stosunków z właścicielem odpowiednio stosuje się przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne, w tym art. 260 § 1 k.c. o naprawach związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.
• Darowizna domu z zastrzeżoną służebnością: samo przekazanie majątku nie jest umową o dożywocie. Trzeba osobno zbadać prawo mieszkania, ewentualne polecenia i inne zobowiązania zapisane w akcie.
• Umowa o opiekę bez przeniesienia własności: jej zakres wynika z uzgodnionych świadczeń i właściwych przepisów o zobowiązaniach. Nie można automatycznie stosować do niej zasad umowy o dożywocie.

Co istotne, służebność mieszkania może zostać ustanowiona jako element prawa dożywocia (art. 908 § 2 k.c.). Nie należy wtedy odczytywać samego zapisu o służebności w oderwaniu od pozostałych świadczeń, do których zobowiązał się nabywca. W czystej służebności naprawy związane ze zwykłym korzystaniem mogą obciążać uprawnionego; przy dożywociu decyduje również szerszy obowiązek zapewnienia utrzymania.

Nie ma też zasady, że rodzeństwo lub inni krewni muszą partycypować w naprawach tylko dlatego, że dom wcześniej należał do rodzica. Odrębne problemy związane z charakterem umowy i rodziną omawia materiał umowa dożywocia a roszczenia rodzeństwa.

Prawa dożywotnika i właściciela podczas remontu

Dożywotnik może domagać się wykonywania świadczeń przewidzianych umową, w tym zapewnienia mieszkania w uzgodnionym standardzie. Jeżeli wada pozbawia pomieszczenia możliwości normalnego użytkowania, powinien niezwłocznie poinformować właściciela o jej rodzaju i skutkach. Warto zachować wiadomości, zdjęcia oraz zgłoszenia usterki.

Właściciel ma prawo organizować i zlecać niezbędne prace w swojej nieruchomości, ustalać ich technologię i rozsądny termin. Musi jednak uwzględnić prawa dożywotnika: remont nie może być pretekstem do trwałego pozbawienia go mieszkania, ograniczenia uzgodnionego zakresu korzystania z domu lub wymuszenia rezygnacji z dożywocia.

Nie każda zmiana wystroju jest naprawą, której można żądać. Przykładowo wymiana sprawnego wyposażenia kuchni na droższe albo budowa dodatkowego tarasu co do zasady wymaga porozumienia, a nie wynika automatycznie z obowiązku zapewnienia mieszkania. Jeżeli uszkodzenie spowodowała zawiniona działalność jednej ze stron, możliwa jest także osobna ocena odpowiedzialności za szkodę.

Remont, ogrzewanie i rachunki – jak rozdzielić koszty?

Podział nie zależy wyłącznie od kwoty na fakturze. Ważniejsze jest, czy prace zachowują zdatność budynku do zamieszkania, usuwają zwykłe zużycie związane z korzystaniem, czy podnoszą standard nieruchomości ponad uzgodniony zakres świadczeń.

Czy pobyt dożywotnika w DPS zmienia obowiązek remontu?

Wyjazd do domu pomocy społecznej nie oznacza sam przez się, że umowa dożywocia wygasła ani że właściciel może pomijać stan techniczny swojej nieruchomości. Trzeba ustalić, które świadczenia nadal mają być wykonywane, czy pobyt jest trwały i czy strony zmieniły umowę. Osobno opisujemy zagadnienie umowa dożywocia a DPS.

Gdy strony nie mogą się porozumieć: dokumenty, sąd i księga wieczysta

Przed zleceniem drogich robót należy ustalić, co dokładnie jest uszkodzone i jakie prace są niezbędne. W sporze o koszt remontu przydatne będą: wypis aktu notarialnego, aktualny odpis księgi wieczystej, zdjęcia usterek, protokoły przeglądów, opinia fachowca, kosztorysy, faktury i korespondencja dotycząca zgłoszenia problemu.

Najbezpieczniejsza kolejność działania to zgłosić usterkę na piśmie, określić pilność naprawy, poprosić o ustalenie zakresu prac i odpowiedzialności za zapłatę, a następnie potwierdzić uzgodnienia w wiadomości lub porozumieniu. Przy bezpośrednim zagrożeniu życia lub zdrowia nie należy odkładać działań zabezpieczających wyłącznie dlatego, że trwa spór o rachunek.

Jeśli osoba zobowiązana nie wykonuje świadczeń z dożywocia, możliwe jest dochodzenie odpowiednich roszczeń przed sądem cywilnym. Trzeba wskazać konkretne niewykonane zobowiązanie i przedstawić dowody; nie każde zaniedbanie remontowe uzasadnia rozwiązanie całej umowy. Na podstawie art. 913 § 1 k.c., gdy relacje stron uniemożliwiają wymaganie dalszej bezpośredniej styczności, sąd może zamienić niektóre lub wszystkie uprawnienia na dożywotnią rentę. Rozwiązanie umowy na podstawie art. 913 § 2 k.c. jest zastrzeżone dla wypadków wyjątkowych i ma dodatkowe warunki.

Gdy nieruchomość została sprzedana przez zobowiązanego, art. 910 § 2 k.c. określa odpowiedzialność kolejnego nabywcy za świadczenia z dożywocia, a art. 914 k.c. przewiduje możliwość żądania zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Szersze omówienie możliwych rozwiązań zawiera poradnik zamiana dożywocia na rentę.

Prawo dożywocia może być ujawnione w dziale III księgi wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Sam wpis nie ustala jednak, kto pokryje rachunek za dach; nie jest też warunkiem powstania dożywocia wynikającego z umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jeżeli strony chcą trwale zmienić zakres świadczeń lub usunąć obciążenie, trzeba odróżnić porozumienie dotyczące jednego remontu od zmiany praw wynikających z aktu notarialnego. O tej drugiej sytuacji traktuje artykuł zwolnienie nieruchomości z dożywocia.

FAQ – pytania o wydatki przy dożywociu

Czy dożywotnik może żądać wymiany starego pieca?

Jeżeli piec nie zapewnia ogrzewania, a nabywca ma obowiązek dostarczać opał i mieszkanie, istnieją mocne podstawy do żądania przywrócenia sprawnego ogrzewania. Nie musi to jednak oznaczać prawa do wybrania dowolnego, najdroższego urządzenia. Znaczenie ma stan instalacji, bezpieczeństwo, treść umowy i możliwość skutecznej naprawy.

Czy właściciel może potrącić koszt remontu z pieniędzy należnych dożywotnikowi?

Nie automatycznie. Potrącenie wymaga odrębnej podstawy i spełnienia warunków przewidzianych prawem, w tym istnienia odpowiedniej wierzytelności wzajemnej. Samo poniesienie wydatków na własny dom nie tworzy jeszcze roszczenia o ich zwrot wobec dożywotnika.

Czy dożywotnik musi płacić podatek od nieruchomości?

W typowej sytuacji podatnikiem pozostaje właściciel domu, a nie osoba posiadająca samo prawo dożywocia. Wewnętrzne ustalenia o ponoszeniu konkretnych opłat nie zmieniają automatycznie tego, kto jest podatnikiem wobec gminy. W razie nietypowej struktury własności lub posiadania trzeba odrębnie sprawdzić przepisy podatkowe.

Czy dożywotnik może sam opłacić awaryjną naprawę i domagać się zwrotu?

Nie ma gwarancji pełnego zwrotu każdej faktury. Znaczenie mają pilność prac, wcześniejsze zawiadomienie właściciela, zakres jego zobowiązania, celowość kosztów i zgromadzone dowody. Przy zwykłej naprawie najlepiej uzyskać wcześniejszą pisemną zgodę na zakres i rozliczenie; przy nagłym zagrożeniu trzeba przede wszystkim ograniczyć szkodę i udokumentować okoliczności.

Podsumowanie: od czego zacząć rozliczenie remontu?

Przed sporem o zapłatę warto zestawić konkretne postanowienia aktu notarialnego z rodzajem usterki. Inaczej ocenia się naprawę dachu konieczną do bezpiecznego zamieszkania, inaczej wymianę drobnego elementu przy samodzielnej służebności mieszkania, a jeszcze inaczej remont podnoszący standard domu. Jeżeli strony nie wskazały sposobu rozliczeń, najlepiej najpierw ustalić zakres koniecznych robót i uzyskać pisemne stanowisko drugiej strony. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy potrzebne jest wezwanie do wykonania obowiązku, uzgodnienie kosztów czy dochodzenie roszczeń.