Jak zwolnić nieruchomość z praw wynikających z umowy dożywocia?

Zamiana na rentę, rozwiązanie umowy dożywocia

Kodeks cywilny (K.c.) wskazuje tylko dwa przypadki uprawniające do „rozwiązania” dożywocia. Zgodnie z art. 913 K.c. – jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą w styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Nadto, paragraf 2 tego artykułu wskazuje, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Z kolei art. 914 K.c. wskazuje, że jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Sąd Najwyższy w wyroku z 19 kwietnia 2018 r., I ACa 1061/17, jednoznacznie wskazał, że umowy o dożywocie nie można rozwiązać czy odwołać pomiędzy dożywotnikiem a uprawnionym z dożywocia. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach. Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której dożywotnik i nabywca nie będą mogli pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia (np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę) lub w wyjątkowych sytuacjach – orzec o rozwiązaniu umowy. Wyjątkowa sytuacja zachodzi w szczególnych przypadkach – gdy krzywdzony jest dożywotnik – stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 9 kwietnia 1997 r. (III CKN 50/97). W kolejnym wyroku z 13 kwietnia 2005 r. (IV CK 645/04) Sąd Najwyższy uznał jednak, że przejaw agresji nie będzie wystarczał do rozwiązania umowy dożywocia, jednakże w sytuacji, gdy zobowiązany porzuca nieruchomość i pozostawia dożywotnika bez opieki – można taką umowę rozwiązać. Niewłaściwy układ stosunków osobistych między stronami umowy dożywocia nie jest wystarczającą przesłanką do rozwiązania takiej umowy. Zasadniczą przesłanką rozwiązania stosunku dożywocia pozostaje niewłaściwy układ stosunków osobistych między stronami, tj. wytworzenie się między stronami stosunków uniemożliwiających im pozostawanie nadal w bezpośredniej styczności, ze względu jednak na zawarte w art. 913 § 2 K.c. zastrzeżenie, iż tylko w wypadkach wyjątkowych można rozwiązać umowę, wspomniana przesłanka stanowi warunek konieczny, ale niewystarczający do rozwiązania umowy. Takie stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 24 stycznia 2013 r., V ACa 512/12, LEX nr 1280262. Konstrukcja normy art. 913 § 1 i 2 K.c. uzasadnia więc wniosek, że rozwiązanie umowy o dożywocie na podstawie orzeczenia Sądu, wobec założonej przez ustawodawcę trwałości skutków, jakie wywołuje jej zawarcie, wymaga kumulatywnego spełnienia przesłanek wskazanych w § 1, jak i § 2 tego przepisu i może nastąpić w zupełnie wyjątkowych wypadkach drastycznego, nacechowanego złą wolą, a przy tym mającego charakter powtarzającego się zachowania, zobowiązanego skierowanego przeciwko dożywotnikowi, zbywcy nieruchomości.

A zatem problemy w sprzedaży czy w uzyskaniu kredytu absolutnie nie spowodują, że sąd orzeknie o rozwiązaniu umowy o dożywocie czy też o zamianie jej na rentę. Nie można dożywocia rozwiązać mocą wzajemnego porozumienia czy ugody.

Rezygnacja ze świadczeń z umowy o dożywocie

Jest jednak inne rozwiązanie, zamiast „zrzeczenia się dożywocia” (rozwiązania umowy dożywocia), mianowicie chodziłoby rezygnację dożywotnika ze świadczeń wynikających z umowy w całości lub w części. Wymagałoby to, aby rodzice złożyli wobec wszystkich lub niektórych z działek oświadczenie przed notariuszem o tym, że rezygnują ze świadczeń – dokładnie praw z dożywocia wskazanych w umowie o dożywocie (nie zaś, że cofają dożywocie). Na tej podstawie wini wnosić od razu w owym oświadczeniu o wykreślenie dożywocia z KW dla nieruchomości, której dotyczy składane oświadczenie. Ale zaznaczam, chodzi o rezygnację z praw z dożywocia, nie zaś o rezygnację z dożywocia (chodzi bowiem o to, aby nieruchomość pozostała przy Panu).

Nieruchomość zwolniona z prawa dożywocia a zachowek

Jeśli jednak nastąpi taka jednostronna rezygnacja albo zostanie spisane porozumienie Pana i rodziców w sprawie zamiany świadczeń z dożywocia na świadczenia inne (np. dożywocie tylko na jednej nieruchomości nie na wszystkich, a z pozostałych wykreślenie dożywocia z KW), to wobec tych działek, które dożywociem obciążone nie będą, istnieje wysokie ryzyko uznania ich za darowiznę i wliczenia do substratu zachowku. Tutaj niestety nie ma jednolitych poglądów. Nieruchomości zostają przy Panu, ale już nie z dożywocia, zatem stoję na stanowisku, że gdyby kiedykolwiek taka sprawa trafiła do sądu, ten uznałby nieruchomości, które przy Panu zostały, a wobec których zrzeczono się prawa z dożywocia, za darowiznę i wliczył do substratu w ramach ustalenia zachowku.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼