Jak zwolnić nieruchomość z dożywocia?

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Jej istota polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie ustaliły inaczej, obowiązki nabywcy obejmują m.in. przyjęcie dożywotnika jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy oraz pielęgnowania w chorobie, a także sprawienie pogrzebu zgodnie ze zwyczajami miejscowymi.

Treść umowy może być jednak ukształtowana inaczej. Strony mogą przewidzieć służebność mieszkania, użytkowanie, rentę, opiekę, pokrywanie określonych kosztów albo inne powtarzające się świadczenia. Dlatego przed oceną, czy można zwolnić nieruchomość z dożywocia, trzeba zawsze sprawdzić akt notarialny oraz treść wpisów w księdze wieczystej. Szerzej o konstrukcji tej umowy piszemy w materiale: na czym polega umowa dożywocia.

Prawo dożywocia jest niezbywalne i ściśle związane z osobą dożywotnika. Nie oznacza to jednak, że w praktyce nie da się zmienić sposobu wykonywania umowy albo zwolnić konkretnej nieruchomości z ujawnionego w księdze wieczystej obciążenia. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy dożywotnik wyraża zgodę oraz czy zmiana nie pozbawi go realnego zabezpieczenia.

Czy można zwolnić nieruchomość z dożywocia?

W języku potocznym często mówi się o zrzeczeniu się dożywocia albo zwolnieniu nieruchomości z dożywocia. Prawnie trzeba odróżnić kilka sytuacji. Czym innym jest całkowite rozwiązanie umowy dożywocia, czym innym zamiana świadczeń na rentę, a czym innym ograniczenie albo wykreślenie prawa dożywocia z jednej księgi wieczystej przy pozostawieniu umowy w mocy w pozostałym zakresie.

Jeżeli celem jest sprzedaż jednej działki, uzyskanie kredytu na budowę domu albo uporządkowanie księgi wieczystej, zwykle nie chodzi o rozwiązanie całej umowy. Często wystarczy notarialne uregulowanie, że dożywotnik rezygnuje z określonych uprawnień wobec konkretnej nieruchomości albo zgadza się, aby prawo dożywocia zostało wykreślone z danej księgi wieczystej. W takiej czynności trzeba dokładnie wskazać numery ksiąg wieczystych, działki oraz to, jakie świadczenia pozostają nadal zabezpieczone na innych nieruchomościach.

Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej nie powinno być traktowane jako zwykła formalność. Sąd wieczystoksięgowy bada podstawę wykreślenia, a notariusz powinien tak przygotować dokument, aby wynikała z niego jednoznaczna zgoda uprawnionego. Więcej o praktycznej stronie tego zagadnienia znajdziesz w artykule o wykreśleniu dożywocia z księgi wieczystej.

Zamiana dożywocia na rentę i sądowe rozwiązanie umowy

Jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym powstały takie stosunki, że nie można wymagać od stron dalszego pozostawania w bezpośredniej styczności, sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Tak wynika z art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego.

Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd jest dalej idącym środkiem. Zgodnie z art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego sąd może to zrobić tylko w wyjątkowych wypadkach, na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości. Skutek rozwiązania jest poważny: nabywca zostaje zwolniony z obowiązków, a własność nieruchomości wraca do zbywcy.

Orzecznictwo podkreśla, że samo pogorszenie relacji rodzinnych, trudności w sprzedaży nieruchomości, problem z kredytem albo zwykła niechęć do drugiej strony nie wystarczą do rozwiązania umowy. Wyjątkowy przypadek może zachodzić m.in. wtedy, gdy dożywotnik jest krzywdzony, dochodzi do agresji, uporczywego poniżania, usuwania go z domu, niszczenia jego rzeczy albo całkowitego niewykonywania obowiązków mimo realnej potrzeby opieki.

W wyroku z 13 kwietnia 2005 r., sygn. IV CK 645/04, Sąd Najwyższy wskazał, że wyjątkowy przypadek może wystąpić także wtedy, gdy zobowiązany porzuca nieruchomość bez zamiaru powrotu, pozostawiając dożywotników bez opieki i bez świadczeń wynikających z umowy. Każdorazowo decydują jednak konkretne fakty, dowody i ocena sądu.

Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy dożywocia sprzeda otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może na podstawie art. 914 Kodeksu cywilnego żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Ma to chronić dożywotnika w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości staje się osoba trzecia, a pierwotny model osobistej opieki traci praktyczny sens.

Notarialna rezygnacja ze świadczeń z umowy dożywocia

Jeżeli obie strony są zgodne, najpraktyczniejszym rozwiązaniem bywa nie spór sądowy, lecz notarialna zmiana sposobu wykonywania umowy. Dożywotnik może zrezygnować z części świadczeń, ograniczyć je do określonej nieruchomości albo zgodzić się na wykreślenie prawa dożywocia z jednej księgi wieczystej, jeżeli jego sytuacja życiowa i zabezpieczenie pozostają należycie uregulowane.

W praktyce taka czynność powinna być przygotowana bardzo precyzyjnie. Jeżeli pierwotnie przeniesiono kilka działek, a dożywocie ujawniono w kilku księgach wieczystych, trzeba ustalić, czy zwolnienie dotyczy tylko działki przeznaczonej pod budowę, tylko domu przeznaczonego do sprzedaży, czy wszystkich nieruchomości. Trzeba też ustalić, czy rodzice lub inni dożywotnicy nadal mają mieć zapewnione mieszkanie, opiekę, rentę albo inne świadczenia.

Najbezpieczniej sporządzić porozumienie w formie aktu notarialnego, zwłaszcza gdy zmiana dotyczy treści umowy, świadczeń wzajemnych albo nieruchomości. Jeżeli chodzi wyłącznie o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej, potrzebny jest dokument spełniający wymagania postępowania wieczystoksięgowego, w szczególności jednoznaczna zgoda osoby uprawnionej. W wielu sprawach notariusz od razu składa elektroniczny wniosek do księgi wieczystej.

Zwolnienie jednej działki a sprzedaż starego domu lub kredyt

W sprawach podobnych do opisanej na początku problemem zwykle nie jest konflikt z dożywotnikami, lecz to, że bank albo kupujący nie akceptuje nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Wpis dożywocia w księdze wieczystej istotnie może utrudniać ustanowienie hipoteki, sprzedaż domu albo finansowanie budowy na innej działce.

Jeżeli dożywotnicy chcą nadal mieszkać z nabywcą i zgadzają się na budowę nowego domu, można rozważyć zwolnienie z obciążenia tej działki, która ma być przedmiotem kredytu, przy jednoczesnym pozostawieniu ich praw na innej nieruchomości albo ustanowieniu innego zabezpieczenia. W drugim etapie, po przeprowadzce, można przygotować zgodę na wykreślenie dożywocia z domu przeznaczonego do sprzedaży.

Nie należy jednak wykreślać wszystkich zabezpieczeń bez przemyślenia skutków. Jeżeli dożywotnik utraci realne zabezpieczenie mieszkania, opieki albo utrzymania, późniejszy spór może dotyczyć nie tylko wykonywania umowy, ale również ważności, skutków i ekwiwalentności dokonanych zmian.

Nieruchomość zwolniona z dożywocia a zachowek

Pierwotna umowa dożywocia jest co do zasady umową odpłatną, a nie darowizną. Nabywca nieruchomości nie otrzymuje jej bezpłatnie, lecz w zamian za zobowiązanie do świadczeń na rzecz dożywotnika. Z tego powodu samo przeniesienie nieruchomości na podstawie umowy dożywocia zasadniczo nie jest doliczane do substratu zachowku jak darowizna.

Inaczej może być oceniana późniejsza, nieodpłatna rezygnacja dożywotnika z istotnych świadczeń albo zwolnienie nieruchomości z obciążenia bez żadnego ekwiwalentu. Spadkobiercy mogą próbować twierdzić, że doszło do osobnego przysporzenia na rzecz nabywcy. Nie oznacza to automatycznie wygranej w sprawie o zachowek, ale oznacza realne ryzyko sporu, zwłaszcza gdy wartość zwolnionych świadczeń jest znaczna.

Dlatego przy zwolnieniu działki z dożywocia warto zadbać, aby akt notarialny wyjaśniał gospodarczy sens czynności: budowę nowego domu dla wszystkich zainteresowanych, pozostawienie zabezpieczenia na innej nieruchomości, ustanowienie renty albo inne świadczenia na rzecz dożywotnika. Przy rodzinnych rozliczeniach pomocny może być także materiał o tym, kiedy przepisanie domu za opiekę wpływa na zachowek.

Czy można usunąć jednego zobowiązanego z umowy dożywocia?

Jeżeli nieruchomość została przeniesiona na dwie osoby, np. córkę i zięcia, nie można jednostronnie usunąć jednej z nich z umowy tylko dlatego, że przestała pomagać albo nadużywa alkoholu. Trzeba sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości, kto przyjął obowiązki wobec dożywotnika i czy możliwa jest dobrowolna zmiana u notariusza.

Jeżeli jedna z osób zobowiązanych rażąco nie wykonuje obowiązków, stosuje przemoc, porzuca gospodarstwo albo pozostawia dożywotnika bez opieki, możliwe jest żądanie sądowej ingerencji. W zależności od faktów sąd może rozważać zamianę świadczeń na rentę, rozwiązanie umowy w całości albo skutki odnoszące się do udziału konkretnego zobowiązanego. W sprawach małżonków i gospodarstw rolnych szczególnie ważne są księgi wieczyste, ustrój majątkowy oraz treść aktu notarialnego.

Co przygotować przed notariuszem albo przed sądem?

Przed podjęciem decyzji warto zgromadzić przede wszystkim:

• akt notarialny umowy dożywocia oraz ewentualne późniejsze aneksy lub porozumienia,
• numery wszystkich ksiąg wieczystych nieruchomości objętych umową,
• informację, które działki mają zostać zwolnione z obciążenia i dlaczego,
• propozycję dalszego zabezpieczenia dożywotnika, np. mieszkanie, rentę, opiekę albo pozostawienie dożywocia na innej nieruchomości,
• dowody niewykonywania umowy, jeżeli sprawa ma trafić do sądu, np. korespondencję, notatki z interwencji, dokumentację medyczną, zeznania świadków.

W sprawie sądowej trzeba wykazać nie tylko istnienie konfliktu, ale przede wszystkim to, że dalsze bezpośrednie kontakty stron są niemożliwe albo że zachodzi wyjątkowy wypadek uzasadniający rozwiązanie umowy. W sprawie notarialnej kluczowe jest natomiast prawidłowe opisanie skutków zmiany i przygotowanie podstawy do wpisu albo wykreślenia w księdze wieczystej.

FAQ

Czy dożywocie można odwołać tak jak darowiznę?

Nie. Umowa dożywocia nie jest darowizną, lecz umową odpłatną. Nie można jej odwołać z powodu niewdzięczności tak jak darowizny. Możliwa jest zmiana umowy, zamiana świadczeń na rentę albo sądowe rozwiązanie umowy w wyjątkowych przypadkach.

Czy zgoda dożywotnika wystarczy do wykreślenia dożywocia z księgi wieczystej?

Zgoda dożywotnika jest kluczowa, ale musi mieć odpowiednią formę i treść. Dokument powinien jednoznacznie wskazywać nieruchomość, księgę wieczystą oraz zakres rezygnacji lub zgody na wykreślenie. W praktyce warto przygotować go u notariusza.

Czy sąd rozwiąże umowę dożywocia, bo nieruchomości nie można sprzedać?

Co do zasady nie. Problemy ze sprzedażą albo kredytem nie są same w sobie wyjątkowym przypadkiem z art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony są zgodne, lepszą drogą jest zwykle notarialne zwolnienie konkretnej nieruchomości albo zmiana sposobu zabezpieczenia dożywotnika.

Czy dożywotnik może żądać renty zamiast mieszkania i opieki?

Tak, jeżeli powstały takie relacje, że nie można wymagać od stron bezpośredniej styczności. Na podstawie art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego sąd może zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości.

Czy umowa dożywocia wpływa na zachowek?

Sama umowa dożywocia zasadniczo nie jest doliczana do zachowku jak darowizna, bo ma charakter odpłatny. Ryzyko sporu może powstać później, jeżeli dożywotnik nieodpłatnie zwolni nabywcę z istotnych obowiązków albo pozwoli wykreślić obciążenie bez żadnego zabezpieczenia w zamian.

Czy po sprzedaży nieruchomości dożywotnik traci swoje prawa?

Nie automatycznie. Prawo dożywocia jest skuteczne wobec nabywcy nieruchomości, ale art. 914 Kodeksu cywilnego daje dożywotnikowi możliwość żądania zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, jeżeli zobowiązany zbył otrzymaną nieruchomość.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 908-916 oraz art. 993-995 - ISAP
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - ISAP
3. Uchwała Sądu Najwyższego z 16 marca 1970 r., sygn. akt III CZP 112/69
4. Wyrok Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 1997 r., sygn. akt III CKN 50/97
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 13 kwietnia 2005 r., sygn. akt IV CK 645/04 - SN

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.