Służebność przesyłu linii 110 kV w lesie

Linia wysokiego napięcia jako cel publiczny

Budowa i utrzymywanie przewodów oraz urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej może stanowić cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie oznacza to jednak, że właściciel traci prawo do negocjacji albo że musi podpisać każdą przedstawioną mu umowę.

Znaczenie ma przede wszystkim to, czy przebieg linii wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z ostatecznej decyzji lokalizacyjnej, jeżeli planu nie ma. Inwestor powinien wykazać podstawę lokalizacji inwestycji, przedstawić mapę przebiegu linii, projekt pasa technologicznego oraz projekt czynności, które będą wykonywane na nieruchomości.

Właściciel może domagać się wyjaśnienia, dlaczego pas ma mieć właśnie określoną szerokość, jakie drzewa mają zostać usunięte lub przycięte, gdzie będą słupy, jak będzie wyglądał dojazd do urządzeń i jakie ograniczenia pozostaną po zakończeniu budowy.

Czy inwestor może narzucić umowę służebności przesyłu?

Nie. Umowa o ustanowienie służebności przesyłu jest umową cywilnoprawną. Do jej zawarcia potrzebne są zgodne oświadczenia woli właściciela nieruchomości i przedsiębiorcy przesyłowego. Jeżeli właściciel nie akceptuje projektu, może odmówić podpisu, zgłosić poprawki albo zaproponować własne warunki.

Brak odpowiedzi inwestora na zgłoszone poprawki przez kilka miesięcy nie oznacza, że właściciel przyjął projekt umowy. Milczenie co do zasady nie zastępuje zgody na ustanowienie służebności, chyba że w konkretnym przypadku z przepisów, umowy lub szczególnych okoliczności wynikałoby coś innego.

Inwestor ma jednak inne środki prawne. Może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Jeżeli inwestycja spełnia przesłanki z ustawy o gospodarce nieruchomościami, może również dążyć do uzyskania decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.

Decyzja administracyjna z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przez zezwolenie między innymi na zakładanie i przeprowadzanie przewodów oraz urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej. Decyzję wydaje co do zasady starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Taki tryb nie jest dowolny. Przed wydaniem decyzji powinny zostać przeprowadzone rokowania z właścicielem. Inwestor powinien wykazać, że próbował uzyskać zgodę, a właściciel miał realną możliwość odniesienia się do warunków. Jeżeli korespondencja inwestora była niepełna albo nie odpowiadał on na istotne uwagi, warto to udokumentować.

Decyzja administracyjna nie jest tym samym co umowa służebności przesyłu. Jej skutkiem jest publicznoprawne ograniczenie korzystania z nieruchomości w zakresie niezbędnym do wykonania określonych urządzeń. Właścicielowi przysługuje odszkodowanie, jeżeli wskutek tych działań poniósł szkodę albo jego prawo zostało ograniczone.

Pas technologiczny przy linii 110 kV przez teren leśny

Pas technologiczny to obszar niezbędny do bezpiecznej budowy, eksploatacji, konserwacji, napraw i dostępu do linii. W jego granicach właściciel może zostać ograniczony na przykład w sadzeniu drzew, prowadzeniu gospodarki leśnej, wznoszeniu obiektów lub pozostawianiu roślinności, która mogłaby zagrażać przewodom.

Przepisy powszechnie obowiązujące nie wskazują jednej uniwersalnej szerokości pasa dla każdej linii 110 kV. Szerokość zależy między innymi od konstrukcji linii, wysokości zawieszenia przewodów, rodzaju słupów, ukształtowania terenu, drzewostanu, wymogów bezpieczeństwa i postanowień dokumentów planistycznych albo decyzji lokalizacyjnych.

Propozycja pasa o szerokości 22 m nie jest zatem automatycznie bezprawna, ale powinna być uzasadniona technicznie i prawnie. Właściciel może żądać wskazania, czy pas liczony jest od osi linii, czy jako całkowita szerokość, jakie zakazy mają obowiązywać w jego granicach i czy możliwe jest ograniczenie wycinki przez zmianę rozwiązań technicznych.

Na terenie leśnym szczególne znaczenie mają skutki dla drzewostanu. Należy ustalić, czy konieczna jest całkowita wycinka, jedynie przycięcie koron, pozostawienie niższego podszytu, czy też zmiana wysokości zawieszenia przewodów. Te elementy wpływają zarówno na zakres służebności, jak i na wysokość wynagrodzenia lub odszkodowania.

Jak ustalić wynagrodzenie za służebność przesyłu?

Wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno być odpowiednie do rzeczywistego zakresu ingerencji w prawo własności. Nie powinno ograniczać się wyłącznie do prostej stawki za metr kwadratowy pasa, jeżeli linia powoduje także utratę wartości nieruchomości, trwałe ograniczenia w korzystaniu z lasu lub konieczność znoszenia wstępu ekip technicznych.

Przy ustalaniu kwoty warto brać pod uwagę w szczególności: powierzchnię pasa, rodzaj i czas trwania ograniczeń, lokalizację słupów, możliwość dalszego korzystania z gruntu, zakres wycinki lub przycinki, utracone pożytki z drzewostanu, spadek wartości nieruchomości oraz obowiązek tolerowania napraw i konserwacji.

Jeżeli inwestor naciska na podanie kwoty, a jednocześnie nie odpowiedział na poprawki do umowy, właściciel może wskazać, że przedstawienie ostatecznej propozycji finansowej jest przedwczesne. Najpierw powinien zażądać pełnej wersji projektu umowy, mapy pasa, opisu ograniczeń oraz stanowiska inwestora wobec zgłoszonych poprawek.

Co zrobić, gdy inwestor nie odpowiada na poprawki?

Najbezpieczniej odpowiedzieć pisemnie i zachować potwierdzenie nadania albo doręczenia. W piśmie warto wskazać, że właściciel nie odmawia rozmów, ale oczekuje merytorycznego stanowiska do zgłoszonych uwag. Dobrze jest wyznaczyć rozsądny termin odpowiedzi i zastrzec, że brak reakcji utrudnia rokowania.

W piśmie można poprosić o: aktualny projekt umowy, mapę z oznaczeniem osi linii i całkowitej szerokości pasa, wskazanie podstawy prawnej lokalizacji inwestycji, opis planowanej wycinki, projekt dojazdu, zasady usuwania awarii, projekt wynagrodzenia oraz informację, czy inwestor zamierza korzystać z trybu sądowego lub administracyjnego.

Nie należy podpisywać dokumentów, które przewidują zbyt szerokie uprawnienia inwestora, nieprecyzyjny pas, zgodę na przyszłe nieokreślone urządzenia albo zrzeczenie się dalszych roszczeń bez jasnego ekwiwalentu. Szczególnie ostrożnie trzeba traktować postanowienia dotyczące nieograniczonego wstępu na teren, poszerzania pasa i wycinki drzew.

Jakie stanowisko można zająć w opisanej sprawie?

Właściciel może napisać do inwestora, że podtrzymuje wolę rokowań, ale nie akceptuje narzucenia umowy bez odpowiedzi na zgłoszone poprawki. Może też wskazać, że kwota wynagrodzenia zostanie przedstawiona po wyjaśnieniu szerokości pasa, zakresu wycinki, trwałych ograniczeń, zasad dojazdu i treści umowy.

Jeżeli inwestor zapowiada postępowanie administracyjne, warto przygotować dokumenty pokazujące przebieg rokowań: pisma, e-maile, projekty umów, mapy, dowody braku odpowiedzi oraz własne propozycje. W takim postępowaniu istotne będzie, czy ograniczenie nieruchomości jest konieczne, proporcjonalne i zgodne z dokumentami planistycznymi lub lokalizacyjnymi.

Jeżeli sprawa trafi do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, sąd będzie oceniał zakres potrzeb przedsiębiorcy i zakres obciążenia właściciela. W praktyce duże znaczenie mają opinie biegłych: z zakresu energetyki, geodezji, szacowania nieruchomości, a przy gruntach leśnych także ustalenia dotyczące drzewostanu.

FAQ

Czy muszę zgodzić się na pas technologiczny 22 m?

Nie musisz automatycznie akceptować tej szerokości w umowie. Możesz żądać uzasadnienia technicznego, mapy i wskazania konkretnych ograniczeń. Jeżeli jednak spór trafi do sądu albo organu administracji, pas może zostać ustalony niezależnie od Twojej zgody, jeżeli będzie konieczny i zgodny z prawem.

Czy inwestor może wejść na działkę bez podpisanej umowy?

Co do zasady nie powinien wykonywać robót bez tytułu prawnego. Tytułem może być umowa, prawomocne orzeczenie sądu albo decyzja administracyjna. Samo prowadzenie korespondencji lub przesłanie projektu umowy nie daje jeszcze prawa do rozpoczęcia prac.

Czy wynagrodzenie za służebność obejmuje wycinkę lasu?

Może obejmować skutki wycinki i trwałe ograniczenia w korzystaniu z gruntu, ale zależy to od treści umowy i sposobu wyliczenia kwoty. Warto oddzielnie opisać wynagrodzenie za ustanowienie służebności oraz rozliczenie szkód powstałych przy budowie, wycince, dojeździe lub późniejszych naprawach.

Czy brak odpowiedzi inwestora oznacza, że rokowania się zakończyły?

Nie zawsze. Brak odpowiedzi może jednak świadczyć o tym, że rokowania nie były realnie prowadzone. Dlatego warto pisemnie wezwać inwestora do zajęcia stanowiska i zachować dowody korespondencji, zwłaszcza gdy inwestor zapowiada skierowanie sprawy do organu lub sądu.

Czy można negocjować wysokość słupów albo sposób prowadzenia przewodów?

Tak, jeżeli ma to znaczenie dla ograniczenia wycinki, bezpieczeństwa albo zakresu korzystania z nieruchomości. Nie każda propozycja będzie technicznie możliwa, ale właściciel ma prawo pytać o warianty mniej uciążliwe i żądać wyjaśnienia, dlaczego inwestor wybrał konkretny przebieg lub parametry.

Podsumowanie

Właściciel gruntu leśnego nie ma obowiązku podpisywać umowy o służebność przesyłu w brzmieniu przedstawionym przez inwestora. Może negocjować szerokość pasa technologicznego, wynagrodzenie, zasady wycinki, dojazd, zakres wstępu i odpowiedzialność za szkody. Inwestor nie może jednostronnie narzucić umowy, ale w razie braku porozumienia może skorzystać z trybu sądowego albo administracyjnego, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki.

W opisanej sytuacji warto nie podawać pochopnie ostatecznej kwoty, lecz najpierw wezwać inwestora do pisemnej odpowiedzi na poprawki i do przedstawienia pełnej dokumentacji. Dopiero po ustaleniu realnego zakresu ograniczeń można oceniać, czy proponowane wynagrodzenie jest odpowiednie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, przepisy o służebności przesyłu