Wiata na pasie służebności drogi – czy trzeba ją usunąć?

Co rozstrzyga o dopuszczalności wiaty na pasie służebności?

Służebność gruntowa pozwala właścicielowi nieruchomości władnącej korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. W przypadku służebności przechodu i przejazdu właściciel gruntu obciążonego nadal pozostaje jego właścicielem, ale powinien powstrzymać się od działań, które uniemożliwiają albo istotnie utrudniają wykonywanie ustanowionego prawa.

Najpierw należy sprawdzić akt notarialny, ugodę, prawomocne postanowienie sądu albo inny dokument, z którego wynika służebność. Istotne są zwłaszcza: przebieg szlaku, jego szerokość, rodzaj dozwolonego ruchu, ewentualne ograniczenia tonażowe oraz załącznik mapowy. Wpis w dziale III księgi wieczystej jest ważnym źródłem informacji, lecz często zawiera jedynie skrót. Dla ustalenia pełnej treści prawa trzeba sięgnąć do dokumentu stanowiącego podstawę wpisu.

Jeżeli dokument nie określa wszystkiego dokładnie, zastosowanie ma art. 287 Kodeksu cywilnego. Zakres i sposób wykonywania służebności ustala się wówczas według zasad współżycia społecznego oraz zwyczajów miejscowych. Z kolei art. 288 K.c. wymaga wykonywania służebności w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Zobacz również: minimalna szerokość drogi

Czy wystarczy, że przejedzie samochód osobowy?

Nie zawsze. Ocena naruszenia nie może ograniczać się do sprawdzenia, czy przez zwężenie przejedzie jedno auto osobowe. Trzeba ustalić, jaki przejazd obejmuje służebność i jakie są normalne, dające się przewidzieć potrzeby nieruchomości władnącej. Jeżeli jest to działka budowlana albo zabudowana domem, w praktyce znaczenie może mieć dojazd pojazdu dostawczego, śmieciarki, wozu strażackiego, karetki, cysterny, betoniarki lub samochodu przewożącego materiały budowlane.

Nie oznacza to jednak, że każda hipotetyczna możliwość wjazdu największego pojazdu automatycznie wyznacza zakres służebności. Uprawniony nie może jednostronnie rozszerzać prawa ponad treść dokumentu i dotychczasowy sposób korzystania. Znaczenie mają parametry konkretnego szlaku przed postawieniem wiaty, przeznaczenie nieruchomości władnącej oraz to, czy przejazd większych pojazdów jest rzeczywiście związany ze zwykłym i racjonalnym korzystaniem z tej nieruchomości.

Wiata może utrudniać służebność nie tylko przez zwężenie pasa, ale również przez zbyt małą wysokość przejazdu, słupy ustawione w torze skrętu, okap wystający nad szlak, fundamenty albo ograniczenie widoczności. W sporze często potrzebne są oględziny, pomiary geodety, dokumentacja fotograficzna i analiza mapy stanowiącej załącznik do aktu lub orzeczenia.

Roszczenie o usunięcie albo przesunięcie wiaty

Do ochrony służebności stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Wynika to z art. 251 K.c. Jeżeli wiata narusza służebność, właściciel nieruchomości władnącej może na podstawie art. 222 § 2 K.c. żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń.

Treścią roszczenia nie zawsze musi być rozbiórka całej wiaty. Jeżeli wystarczy jej przesunięcie, skrócenie okapu, przestawienie słupa albo inne rozwiązanie przywracające pełny zakres przejazdu, sąd powinien ocenić środek adekwatny do naruszenia. Uprawniony powinien wykazać istnienie służebności, jej zakres oraz fakt naruszenia. Właściciel gruntu może natomiast dowodzić, że obiekt znajduje się poza pasem służebności albo nie ogranicza korzystania w zakresie objętym prawem.

Zobacz również: szkody przy służebności przejazdu

Czy inna droga odbiera sąsiadowi prawo do służebności?

Nie. Samo istnienie innej drogi, nawet wygodniejszej i od lat faktycznie używanej, nie powoduje automatycznego wygaśnięcia wpisanej lub skutecznie ustanowionej służebności. Dopóki prawo nie zostanie zniesione, właściciel nieruchomości władnącej może co do zasady wykonywać je zgodnie z jego treścią.

Strony mogą zawrzeć umowę o zniesieniu lub zmianie służebności. Dla wykreślenia prawa z księgi wieczystej potrzebne są dokumenty spełniające wymagania prawa wieczystoksięgowego, w praktyce najczęściej oświadczenie uprawnionego z podpisem notarialnie poświadczonym albo akt notarialny obejmujący uzgodnienia stron.

Jeżeli nie ma porozumienia, właściciel nieruchomości obciążonej może rozważyć żądanie sądowe. Art. 294 K.c. pozwala żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, gdy wskutek zmiany stosunków stała się ona szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Art. 295 K.c. przewiduje możliwość zniesienia bez wynagrodzenia, jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Są to jednak przesłanki wymagające wykazania w konkretnej sprawie; samo wskazanie alternatywnego przejazdu może być niewystarczające.

Odrębnie art. 293 § 1 K.c. stanowi, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez dziesięć lat. Nie należy jednak utożsamiać sporadycznego korzystania z całkowitym niewykonywaniem, a ustalenie początku i przebiegu tego terminu bywa sporne.

Zobacz również: prawne sposoby zapewnienia dostępu działki do drogi publicznej

Zmiana przebiegu lub sposobu wykonywania służebności

Jeżeli problem można rozwiązać przez poprowadzenie przejazdu w innym miejscu tej samej nieruchomości, warto rozważyć zmianę sposobu wykonywania służebności. Zgodnie z art. 291 K.c., gdy po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu jej wykonywania za wynagrodzeniem, chyba że spowodowałoby to niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej.

Nie wystarczy więc jednostronnie wskazać sąsiadowi innej trasy i zagrodzić dotychczasowy szlak. Do zmiany potrzebne jest porozumienie stron albo orzeczenie sądu. Do czasu skutecznej zmiany należy respektować istniejący przebieg i zakres prawa.

Znaczenie przepisów budowlanych

Niezależnie od sporu o służebność trzeba ocenić legalność samej wiaty na gruncie przepisów budowlanych i planistycznych. To, że obiekt nie wymaga pozwolenia na budowę albo może być realizowany na zgłoszenie, nie oznacza, że wolno nim naruszyć cudze ograniczone prawo rzeczowe. Analogicznie istnienie służebności nie przesądza samo w sobie, czy wiata została wykonana zgodnie z prawem budowlanym, wymaganymi odległościami i przepisami miejscowego planu.

Najczęściej zadawane pytania

Podsumowanie

Właściciel działki może korzystać z pasa obciążonego służebnością, o ile nie ogranicza prawa przechodu lub przejazdu. O tym, czy wiata narusza służebność, nie decyduje wyłącznie możliwość przejazdu autem osobowym ani przyjmowana zwyczajowo szerokość drogi, lecz treść dokumentów i realne potrzeby nieruchomości władnącej. Inna droga nie likwiduje prawa automatycznie, dlatego do czasu zawarcia umowy albo uzyskania orzeczenia należy respektować istniejącą służebność.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 145, 222 § 2, 251, 285, 287–288, 291 oraz 293–295 – oficjalny tekst aktu w ELI.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.