Światłowód w drodze wspólnej – kto może podpisać zgodę za współwłaścicieli?

Najpierw sprawdź, co właściwie operator chce podpisać

Określenie „zgoda na światłowód” może oznaczać kilka zupełnie różnych dokumentów. To od ich treści zależy, ilu współwłaścicieli powinno wyrazić zgodę i kto może złożyć podpis.

Przed podpisaniem należy więc poprosić operatora o projekt dokumentu i ustalić przynajmniej:

• numer działki, przez którą ma przebiegać kabel,
• dokładną trasę światłowodu,
• czy kabel będzie pod ziemią, nad ziemią albo w istniejącej kanalizacji,
• czy powstaną studnie, szafki, słupki lub inne urządzenia,
• czy operator oczekuje tylko prawa wykonania robót, czy także stałego prawa wstępu na nieruchomość,
• czy dokument jest umową o dostępie na podstawie ustawy telekomunikacyjnej, czy umową ustanawiającą służebność przesyłu,
• czy dostęp jest odpłatny,
• czy prawo operatora ma zostać ujawnione w księdze wieczystej.

Rodzaj dokumentu	Znaczenie dla współwłaścicieli	Kto może podpisać
Umowa dotycząca dostępu do budynku na podstawie art. 30 ustawy	Ustawa wprost uznaje zawarcie takiej umowy za czynność zwykłego zarządu	Znaczenie ma większość udziałów lub uprawniony zarządca; osoba podpisująca za innych potrzebuje umocowania
Umowa o dostęp do odrębnej prywatnej działki drogowej na podstawie art. 33	Trzeba ocenić treść i zakres umowy; ustawa nakłada obowiązek zapewnienia dostępu, ale dokument może przewidywać różny zakres ingerencji	Zależnie od kwalifikacji czynności oraz zasad zarządu nieruchomością; przy jednym podpisującym trzeba dodatkowo zbadać jego umocowanie
Ustanowienie służebności przesyłu	Trwałe obciążenie nieruchomości – czynność przekraczająca zwykły zarząd	Co do zasady wszyscy współwłaściciele albo odpowiednio umocowany pełnomocnik

Szczególną uwagę trzeba zwrócić na urządzenia dodatkowe. Inaczej może być oceniony sam kabel prowadzony w istniejącym kanale, a inaczej wykonanie wykopu, posadowienie szafy czy trwała studzienka telekomunikacyjna na gruncie. Zakres urządzeń powinien wynikać z mapy lub załącznika do umowy.

Czy jeden współwłaściciel może podpisać zgodę na światłowód?

Sam status współwłaściciela nie daje prawa do składania oświadczeń w imieniu pozostałych. Współwłaściciel może oczywiście podpisać dokument dotyczący jego własnego udziału lub wyrazić własną zgodę, ale podpis „za wszystkich właścicieli” wymaga podstawy do reprezentacji.

Trzeba przy tym rozdzielić dwie kwestie. Pierwsza dotyczy tego, ilu współwłaścicieli musi zaakceptować daną czynność. Druga – kto faktycznie może złożyć podpis w ich imieniu.

Zgoda większości przy zwykłym zarządzie

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość oblicza się według wielkości udziałów, co wynika z art. 204 Kodeksu cywilnego.

Nie liczy się więc liczba osób. Jeżeli jedna osoba ma udział 60%, a dwie pozostałe po 20%, właściciel 60% dysponuje większością udziałów. Nie oznacza to jednak automatycznie, że wolno mu podpisywać dokument „w imieniu” właścicieli pozostałych 40%. Jeżeli ma złożyć oświadczenie również za nich, potrzebne jest odpowiednie umocowanie.

Pełnomocnictwo dla jednego ze współwłaścicieli

Współwłaściciele mogą wyznaczyć jedną osobę, która będzie prowadziła negocjacje i podpisze dokument z operatorem. Najbezpieczniej udzielić jej pełnomocnictwa wskazującego konkretną działkę, operatora i rodzaj umowy.

Kodeks cywilny stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje czynności zwykłego zarządu i powinno być udzielone na piśmie. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest pełnomocnictwo określające rodzaj czynności. Jeżeli sama czynność wymaga szczególnej formy, także pełnomocnictwo musi zachować tę formę.

Światłowód w odrębnej działce drogowej – znaczenie art. 33

Jeżeli droga wspólna stanowi odrębną prywatną działkę, a światłowód ma jedynie przejść przez nią do domów położonych na innych nieruchomościach, szczególne znaczenie może mieć art. 33 ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych.

Przepis ten przewiduje, że w przypadkach innych niż dostęp służący zapewnieniu telekomunikacji w budynku na zasadach art. 30 właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca powinien zapewnić operatorowi dostęp do nieruchomości umożliwiający umieszczenie elementów sieci telekomunikacyjnej i powiązanych zasobów oraz ich późniejszą eksploatację i konserwację. Warunkiem jest to, aby dostęp nie uniemożliwiał racjonalnego korzystania z nieruchomości, w szczególności nie prowadził do istotnego zmniejszenia jej wartości.

Przy typowej, wydzielonej geodezyjnie drodze prywatnej trzeba zatem najpierw ustalić, czy operator rzeczywiście występuje o dostęp na podstawie art. 33. Nie należy automatycznie stosować art. 30 tylko dlatego, że końcowym celem inwestycji jest podłączenie domów do Internetu. Znaczenie ma to, której nieruchomości dotyczy dostęp i do czego ma służyć przebieg infrastruktury przez tę konkretną działkę.

Art. 33 przewiduje 30 dni na zawarcie umowy o dostęp od dnia wystąpienia przez operatora z wnioskiem. Sama bezskuteczna utrata tego terminu nie oznacza jednak, że ekipa może następnego dnia wejść na grunt i rozpocząć wykopy bez żadnego tytułu prawnego.

Umowa zawarta na podstawie art. 33 może ponadto stanowić podstawę ujawnienia prawa w księdze wieczystej. Z tego względu przed podpisaniem trzeba sprawdzić nie tylko trasę kabla, ale również czas trwania dostępu, uprawnienia operatora do późniejszych wejść, zasady usuwania awarii, odpowiedzialność za nawierzchnię i warunki przywrócenia terenu.

Czy umowa o dostęp jest tym samym co służebność przesyłu?

Nie. Umowa o dostęp przewidziana w przepisach telekomunikacyjnych i służebność przesyłu są odrębnymi podstawami korzystania z nieruchomości. Nie można więc zakładać, że każda „zgoda na światłowód” automatycznie ustanawia służebność.

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Pozwala przedsiębiorcy korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości, na której znajdują się lub mają znaleźć urządzenia wchodzące w skład przedsiębiorstwa.

Ustanowienie służebności na całej wspólnej nieruchomości jest rozporządzeniem rzeczą wspólną, a więc co do zasady wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. W tej sytuacji większość udziałów nie wystarcza.

Oświadczenie właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli jeden współwłaściciel ma złożyć takie oświadczenie w imieniu innych, pełnomocnictwo również powinno odpowiadać wymaganej formie.

Jeżeli operator zamiast zwykłej umowy o dostęp proponuje służebność, trzeba sprawdzić zakres pasa technologicznego, możliwość wejścia ciężkim sprzętem, zasady rozbudowy sieci, okres obowiązywania i wynagrodzenie. Szerzej różnice można przeanalizować na przykładzie sytuacji, gdy światłowód na działce wiąże się z trwałym prawem przedsiębiorcy do korzystania z gruntu.

Jeżeli brak jednomyślności dotyczy czynności przekraczającej zwykły zarząd, współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd bierze wtedy pod uwagę cel zamierzonej czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli. W przypadku samej służebności przesyłu odrębne znaczenie mogą mieć również roszczenia przedsiębiorcy przewidziane w art. 305² Kodeksu cywilnego.

Czy za światłowód w prywatnej drodze należy się zapłata?

W przypadku dostępu na podstawie art. 33 ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych zasadą jest odpłatność. Strony mogą jednak uzgodnić dostęp nieodpłatny. Nie ma jednej ustawowej stawki za metr kabla lub metr kwadratowy zajętego gruntu.

Przy ustalaniu warunków finansowych warto uwzględnić między innymi:

• długość i szerokość pasa zajętego pod infrastrukturę,
• rodzaj nawierzchni drogi i koszt jej odtworzenia,
• lokalizację kabla względem innych instalacji,
• ograniczenia przyszłej zabudowy lub przebudowy drogi,
• częstotliwość i zakres prawa wstępu operatora,
• posadowienie dodatkowych urządzeń,
• ewentualny wpływ infrastruktury na wartość nieruchomości.

Inaczej może być określane wynagrodzenie za umowny dostęp, a inaczej za ustanowienie służebności przesyłu. Zagadnienie to szerzej omawia materiał dotyczący wynagrodzenia za światłowód.

Jeżeli droga ma kilku współwłaścicieli, przychody z rzeczy wspólnej co do zasady przypadają im stosownie do wielkości udziałów, chyba że z ich stosunku prawnego wynika inne rozliczenie. Dlatego w umowie należy także ustalić, na czyje konto operator dokonuje płatności i w jaki sposób wynagrodzenie będzie następnie rozliczone między współwłaścicielami.

Co zrobić, gdy część współwłaścicieli nie zgadza się na światłowód?

Brak podpisu jednego właściciela nie zawsze blokuje inwestycję, ale skutki zależą od rodzaju dokumentu.

Jeżeli chodzi o czynność zwykłego zarządu, zastosowanie ma art. 201 Kodeksu cywilnego. Wystarcza zgoda większości udziałów. Jeżeli większości nie uda się uzyskać, każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia do dokonania określonej czynności.

Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, wymagana jest zgoda wszystkich. Gdy jej brakuje, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Osobny mechanizm istnieje przy dostępie telekomunikacyjnym z art. 33. Jeżeli w ciągu 30 dni nie zostanie zawarta umowa, ustawa odsyła odpowiednio do art. 124 i art. 124a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to możliwość przejścia na drogę administracyjną prowadzącą do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Nie jest to jednak równoznaczne z prawem operatora do samowolnego rozpoczęcia prac po upływie 30 dni.

Jeżeli operator rozpoczął roboty bez umowy, decyzji lub innego skutecznego tytułu prawnego, trzeba osobno ustalić podstawę jego działania. Problematykę takiej sytuacji omawia artykuł o tym, co zrobić, gdy powstał światłowód bez zgody właściciela.

Jak przygotować zgodę lub pełnomocnictwo bez ryzyka sporu

Nie warto zaczynać od zbierania podpisów pod formularzem operatora. Najpierw trzeba ustalić stan prawny nieruchomości i charakter planowanej czynności. Dopiero potem wiadomo, czy potrzeba większości udziałów, jednomyślności albo określonego pełnomocnictwa.

Szczególnie niebezpieczne jest podpisywanie krótkiego formularza zatytułowanego „zgoda”, jeżeli w dalszych punktach zawiera on bardzo szerokie prawo wstępu, zgodę na dodatkowe urządzenia, możliwość rozbudowy sieci albo zrzeczenie się wynagrodzenia. O kwalifikacji dokumentu decyduje jego rzeczywista treść, a nie nazwa.

Najczęstsze pytania o zgodę na światłowód we wspólnej drodze

Czy właściciel mający ponad 50% udziałów może sam podpisać zgodę?

Jeżeli dana czynność jest czynnością zwykłego zarządu, jego udział może wystarczyć do uzyskania wymaganej większości. Nie oznacza to jednak automatycznie prawa do podpisywania oświadczeń w imieniu pozostałych właścicieli. Reprezentacja innych osób wymaga odrębnej podstawy, najczęściej pełnomocnictwa.

Czy większość liczy się według liczby współwłaścicieli?

Nie. Zgodnie z art. 204 Kodeksu cywilnego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Trzech właścicieli mających po 10% nie stanowi większości wobec właściciela posiadającego 70% udziału.

Czy zawsze trzeba ustanawiać służebność przesyłu dla światłowodu?

Nie. Operator może korzystać z nieruchomości również na innej podstawie prawnej, w tym na podstawie przepisów o dostępie telekomunikacyjnym. Trzeba więc odróżnić umowę o dostęp od umowy ustanawiającej ograniczone prawo rzeczowe.

Czy można odmówić światłowodu tylko dlatego, że jeden współwłaściciel się nie zgadza?

Niekoniecznie. Przy czynnościach zwykłego zarządu wystarcza większość udziałów. Ponadto w odniesieniu do dostępu telekomunikacyjnego przepisy przewidują szczególne obowiązki właściciela i możliwość zastosowania procedury administracyjnej. Inaczej wygląda sytuacja, gdy operator żąda dobrowolnego ustanowienia służebności przesyłu.

Co zrobić, jeśli jeden ze współwłaścicieli nie żyje albo nie wiadomo, kto odziedziczył jego udział?

Nie można po prostu pominąć tego udziału i podpisać dokumentu w imieniu zmarłego. Trzeba ustalić następców prawnych i charakter wymaganej czynności. Przy nieruchomościach o nieuregulowanym stanie prawnym w procedurze dotyczącej dostępu telekomunikacyjnego znaczenie może mieć art. 124a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy operator może zaproponować dostęp bez wynagrodzenia?

Tak, strony mogą tak ustalić. Przy dostępie objętym art. 33 ustawową zasadą jest jednak odpłatność, więc zapis o bezpłatnym korzystaniu z drogi powinien być świadomą decyzją współwłaścicieli uprawnionych do podjęcia danej czynności, a nie skutkiem przeoczonego punktu w formularzu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 95–99, art. 199–205, art. 245 oraz art. 305¹–305⁴.
• Ustawa z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 562 ze zm., w szczególności art. 30, art. 33 i art. 34.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 399 ze zm., w szczególności art. 124 i art. 124a.