Zrzeczenie się służebności drogowej

Na czym polega służebność drogowa?

Służebność drogowa jest najczęściej służebnością gruntową. Oznacza to, że jedna nieruchomość jest obciążona prawem przejazdu lub przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości, nazywanej nieruchomością władnącą.

Zgodnie z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym między innymi na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

W praktyce wpis służebności w księdze wieczystej może utrudniać sprzedaż działki, nawet jeżeli faktycznie nikt już z drogi nie korzysta. Kupujący zwykle oczekuje, że przed zawarciem umowy sprzedaży stan prawny nieruchomości będzie jasny, a zbędne obciążenia zostaną usunięte.

Czy zgodne zrzeczenie się służebności wymaga sprawy sądowej?

Jeżeli strony są zgodne, droga sądowa zwykle nie jest potrzebna. W takiej sytuacji podstawowe znaczenie ma zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego przez uprawnionego, czyli przez właściciela nieruchomości władnącej. Wynika to z art. 246 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym uprawniony może zrzec się ograniczonego prawa rzeczowego, a oświadczenie o zrzeczeniu powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

W przypadku służebności gruntowej nie wystarczy więc sama ustna zgoda sąsiada ani ogólne porozumienie stron. Potrzebny jest dokument, który będzie skuteczny prawnie i pozwoli wykazać, że uprawniony rzeczywiście zrezygnował z prawa.

Jeżeli służebność jest ujawniona w księdze wieczystej, trzeba także doprowadzić do wykreślenia wpisu. Dopiero wtedy nieruchomość będzie prezentowała w księdze wieczystej stan zgodny z zamierzonym uporządkowaniem prawnym.

Dlaczego notariusz jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem?

W praktyce, gdy zrzeczenie służebności ma umożliwić sprzedaż nieruchomości, najbezpieczniej przeprowadzić czynność u notariusza. Notariusz ustali strony czynności, sprawdzi księgi wieczyste, przygotuje dokument i zadba o taką formę oświadczeń, aby możliwe było złożenie wniosku o wykreślenie służebności.

Nie zawsze konieczny jest klasyczny akt notarialny obejmujący rozbudowaną umowę stron. Często kluczowe jest oświadczenie uprawnionego z podpisem notarialnie poświadczonym albo dokument sporządzony w formie aktu notarialnego. Wybór właściwej formy zależy od treści księgi wieczystej, sposobu ustanowienia służebności oraz praktyki konkretnego sądu wieczystoksięgowego.

Jeżeli nieruchomość władnąca ma kilku współwłaścicieli, należy szczególnie uważać. Zrzeczenie się służebności może wymagać udziału wszystkich osób, które są uprawnione do rozporządzenia prawem związanym z nieruchomością władnącą. Podobnie trzeba sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie występują inne okoliczności utrudniające wykreślenie wpisu.

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej

Jeżeli służebność drogowa została wpisana w dziale III księgi wieczystej, samo podpisanie dokumentu u notariusza nie kończy jeszcze sprawy w sensie praktycznym. Trzeba złożyć wniosek o wykreślenie służebności z księgi wieczystej wraz z dokumentem stanowiącym podstawę wykreślenia.

Wniosek składa się do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. W wielu przypadkach notariusz może pomóc w przygotowaniu albo przesłaniu wniosku, zwłaszcza gdy czynność jest dokonywana przy okazji sprzedaży nieruchomości. Warto jednak wcześniej ustalić, kto ponosi koszty notarialne i opłatę sądową za wykreślenie wpisu.

Dla sprzedającego najkorzystniejsze jest doprowadzenie do wykreślenia służebności jeszcze przed finalną sprzedażą albo takie ułożenie transakcji, aby kupujący miał pewność, że wykreślenie nastąpi na podstawie prawidłowych dokumentów. W przeciwnym razie wpis może nadal obniżać atrakcyjność nieruchomości lub stać się przedmiotem negocjacji ceny.

Kiedy potrzebne jest zniesienie służebności przez sąd?

Postępowanie sądowe ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy uprawniony nie zgadza się na zrzeczenie służebności albo żąda wynagrodzenia, którego właściciel nieruchomości obciążonej nie akceptuje. Wtedy można rozważać roszczenia przewidziane w Kodeksie cywilnym.

Na podstawie art. 294 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Z kolei art. 295 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Jest to jednak rozwiązanie dla sytuacji spornych, w których trzeba wykazać przed sądem spełnienie ustawowych przesłanek.

Niewykonywanie służebności przez 10 lat

Osobną podstawą wygaśnięcia służebności jest jej niewykonywanie. Zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa na skutek niewykonywania przez lat dziesięć.

Ta podstawa może być pomocna, jeżeli służebność od dawna istnieje tylko w dokumentach, ale w rzeczywistości nikt z niej nie korzysta. W praktyce trzeba jednak liczyć się z koniecznością wykazania okresu niewykonywania oraz z możliwym sporem co do tego, czy służebność rzeczywiście nie była wykonywana.

Jeżeli uprawnieni są gotowi zrzec się prawa dobrowolnie, powoływanie się na dziesięcioletnie niewykonywanie zwykle nie jest potrzebne. Szybsze i prostsze jest przygotowanie zgodnego oświadczenia oraz wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.

Co sprawdzić przed wizytą u notariusza?

Przed umówieniem czynności warto przygotować numery ksiąg wieczystych nieruchomości obciążonej i władnącej, dane właścicieli, dokument ustanawiający służebność oraz informacje o tym, czy służebność jest nadal faktycznie wykonywana. Notariusz może poprosić także o dodatkowe dokumenty, jeżeli stan prawny nieruchomości jest bardziej złożony.

Najważniejsze jest ustalenie, kto musi złożyć oświadczenie. Przy służebności gruntowej uprawnienie przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej, a nie konkretnej osobie oderwanej od tej nieruchomości. Jeżeli właściciel nieruchomości władnącej zmienił się od czasu ustanowienia służebności, oświadczenie powinny składać aktualnie uprawnione osoby.

Warto również ustalić, czy strony chcą jedynie zrezygnować ze służebności, czy może potrzebna jest zmiana jej przebiegu, ograniczenie zakresu albo ustanowienie nowego prawa w innym miejscu. To różne czynności prawne i mogą wymagać innych dokumentów.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji, jeżeli osoby uprawnione do służebności drogowej zgadzają się z niej zrezygnować, sprawę można zwykle przeprowadzić sprawnie u notariusza. Nie ma wtedy potrzeby wykazywania szczególnej uciążliwości, utraty znaczenia służebności ani dziesięcioletniego niewykonywania.

Najważniejsze jest sporządzenie skutecznego oświadczenia o zrzeczeniu się służebności oraz doprowadzenie do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej, jeżeli służebność została w niej ujawniona. Dzięki temu sprzedający może przedstawić kupującemu uporządkowany stan prawny nieruchomości.

FAQ

Czy zrzeczenie się służebności drogowej zawsze wymaga notariusza?

Nie zawsze w tym samym zakresie, ale w praktyce udział notariusza jest najbezpieczniejszy, zwłaszcza gdy służebność jest wpisana w księdze wieczystej. Dokument musi umożliwiać wykreślenie prawa z księgi, dlatego zwykłe pisemne porozumienie może okazać się niewystarczające.

Kto powinien zrzec się służebności gruntowej?

Oświadczenie powinien złożyć właściciel nieruchomości władnącej, czyli nieruchomości, na rzecz której ustanowiono służebność. Jeżeli jest kilku współwłaścicieli, trzeba sprawdzić, czy wymagany jest udział wszystkich uprawnionych.

Czy po podpisaniu dokumentu służebność automatycznie znika z księgi wieczystej?

Nie. Jeżeli służebność jest ujawniona w księdze wieczystej, konieczne jest złożenie wniosku o jej wykreślenie. Dopiero wykreślenie wpisu porządkuje stan ujawniony w księdze wieczystej.

Czy sąsiad może żądać zapłaty za zrzeczenie się służebności?

Strony mogą uzgodnić odpłatne albo nieodpłatne zrzeczenie się służebności. Jeżeli jest pełna zgoda, warunki zależą od porozumienia. Jeżeli zgody nie ma, ewentualne zniesienie służebności przez sąd może wiązać się z wynagrodzeniem, zwłaszcza w trybie art. 294 Kodeksu cywilnego.

Czy można sprzedać nieruchomość przed wykreśleniem służebności?

Można, ale wpisana służebność może obniżyć atrakcyjność nieruchomości albo utrudnić uzyskanie finansowania przez kupującego. Dlatego w wielu transakcjach strony najpierw porządkują służebność albo precyzyjnie opisują w umowie, kto i kiedy doprowadzi do wykreślenia wpisu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.