Słup elektryczny lub stacja trafo na działce – zapłata, zasiedzenie, usunięcie

Właściciel nieruchomości, na której stoi słup elektryczny, przebiega linia energetyczna albo znajduje się stacja transformatorowa, zwykle pyta o trzy rzeczy: czy może żądać zapłaty, czy może zmusić przedsiębiorstwo energetyczne do przesunięcia urządzenia oraz czy zakład energetyczny może bronić się zasiedzeniem. Odpowiedź zależy przede wszystkim od dokumentów, wieku urządzenia i sposobu, w jaki przedsiębiorstwo oraz jego poprzednicy korzystali z nieruchomości.

Przykład pani Laury dobrze pokazuje typową sytuację. Kupiła działkę, na której słup stał już od ponad 30 lat. Rodzice poprzednio posiadający nieruchomość nie pamiętali, aby wyrażali zgodę na jego budowę, ale nie mieli też dokumentów potwierdzających bezprawność działania zakładu energetycznego. W takiej sprawie nie należy zaczynać od prostego żądania zapłaty, lecz od ustalenia podstawy prawnej korzystania z gruntu.

Słup energetyczny albo stacja trafo na prywatnej nieruchomości – od czego zacząć?

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie przedsiębiorstwa energetycznego do wskazania podstawy prawnej korzystania z nieruchomości. W piśmie warto poprosić o kopie albo wskazanie dokumentów dotyczących budowy, przebudowy i eksploatacji urządzeń, w szczególności:

• umowy z właścicielem albo poprzednim właścicielem nieruchomości,
• aktu ustanowienia służebności przesyłu lub wcześniejszej służebności gruntowej,
• decyzji administracyjnej zezwalającej na założenie albo utrzymywanie urządzeń,
• dokumentów odbioru technicznego, map i projektu przebiegu linii,
• dokumentów potwierdzających datę budowy oraz ciągłość korzystania z urządzenia.

Jeżeli urządzenie znajduje się w budynku, jak stacja trafo na parterze, trzeba zachować szczególną ostrożność przy zakupie nieruchomości. Zapewnienie sprzedającego, że przedsiębiorstwo korzysta z pomieszczenia bezumownie, nie musi być prawdziwe. Sprzedający może po prostu nie znać dokumentów sprzed wielu lat albo nie wiedzieć o decyzji administracyjnej, dawnej zgodzie właściciela lub skutkach zasiedzenia.

Zobacz również: weryfikacja roszczeń przed żądaniem zapłaty za słupy przesyłowe.

Jak sprawdzić, czy przedsiębiorstwo energetyczne ma tytuł prawny?

Przedsiębiorstwo może korzystać z cudzej nieruchomości zgodnie z prawem na podstawie różnych tytułów. Najczęściej w praktyce pojawiają się: umowa zawarta z właścicielem, służebność przesyłu, służebność gruntowa o treści odpowiadającej służebności przesyłu, decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości albo zasiedzenie.

W sprawach dotyczących infrastruktury energetycznej można także rozważyć wniosek o udostępnienie informacji publicznej. Art. 10 ust. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej przewiduje tryb wnioskowy udostępniania informacji, które nie zostały udostępnione w Biuletynie Informacji Publicznej lub portalu danych. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmowano, że dokumenty dotyczące lokalizacji, budowy albo przebudowy linii elektroenergetycznych mogą stanowić informację publiczną, zwłaszcza gdy dotyczą zadań wykonywanych w interesie publicznym.

W piśmie do operatora warto unikać ogólnego sformułowania „proszę o zapłatę za słup”. Skuteczniejsze jest konkretne żądanie: wskazania tytułu prawnego, daty objęcia urządzenia w posiadanie, poprzedników prawnych operatora, decyzji administracyjnych oraz zakresu pasa technologicznego albo eksploatacyjnego. Dopiero po uzyskaniu odpowiedzi można ocenić, czy roszczenia właściciela mają realne podstawy.

Nabycie przez zasiedzenie służebności przesyłu

Zasiedzenie jest najczęstszą linią obrony przedsiębiorstw przesyłowych w sprawach o zapłatę albo ustanowienie służebności. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego zasiedzenie następuje po 20 latach posiadania w dobrej wierze albo po 30 latach posiadania w złej wierze. Przy służebności przesyłu trzeba dodatkowo uwzględnić art. 292 K.c., zgodnie z którym służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

W przypadku słupów, linii napowietrznych i stacji transformatorowych warunek trwałego i widocznego urządzenia zwykle nie budzi większych wątpliwości. Spór dotyczy częściej daty rozpoczęcia posiadania, dobrej albo złej wiary, ciągłości korzystania oraz tego, czy obecny operator potrafi wykazać następstwo i przeniesienie posiadania po poprzednikach prawnych.

Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto jednak, że jeszcze przed tą datą możliwe było zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej późniejszej służebności przesyłu. Ma to praktyczne znaczenie przy starych liniach energetycznych i słupach istniejących od kilkudziesięciu lat.

Warto pamiętać, że zasiedzenie nie oznacza, że przedsiębiorstwo staje się właścicielem części działki albo budynku. Skutkiem jest nabycie ograniczonego prawa rzeczowego do korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. Dla właściciela konsekwencja jest jednak poważna: jeżeli służebność została zasiedziana, roszczenie o ustanowienie odpłatnej służebności za ten sam zakres korzystania zasadniczo odpada.

Zobacz również: zasiedzenie służebności linii energetycznej.

Posiadanie urządzeń przez przedsiębiorstwo i jego poprzedników

W sprawach dotyczących dawnych urządzeń przesyłowych często pojawia się problem poprzedników prawnych przedsiębiorstwa energetycznego. Przed 1 lutego 1989 r. obowiązywała zasada jednolitej własności państwowej. W praktyce oznacza to, że urządzeniami mogło władać przedsiębiorstwo państwowe, ale skutki posiadania należy oceniać z uwzględnieniem ówczesnej roli Skarbu Państwa.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza doliczenie okresu posiadania poprzednika na podstawie art. 176 K.c., ale przedsiębiorstwo powinno wykazać nie tylko następstwo prawne, lecz także przeniesienie posiadania służebności. Nie zawsze wystarczy ogólne powołanie się na historię przekształceń zakładu energetycznego. W konkretnej sprawie znaczenie mają dokumenty, protokoły przekazania majątku, akty przekształceniowe, decyzje i mapy.

Dlatego właściciel nie powinien z góry zakładać, że skoro słup stoi ponad 30 lat, sprawa jest przegrana. Długi okres istnienia urządzenia jest ważnym argumentem przedsiębiorstwa, ale nie zwalnia go z obowiązku wykazania przesłanek zasiedzenia, jeżeli to ono powołuje się na taki zarzut.

Decyzja administracyjna albo dawne zezwolenie na urządzenia przesyłowe

Nie każda sprawa sprowadza się do umowy albo zasiedzenia. Dawne linie i urządzenia mogły zostać posadowione na podstawie decyzji administracyjnych, w tym na podstawie przepisów obowiązujących przed wejściem w życie obecnej ustawy o gospodarce nieruchomościami. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazywano, że decyzja wydana na podstawie art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości mogła stanowić trwały tytuł prawny do korzystania z nieruchomości w zakresie utrzymania urządzeń.

Obecnie podobną funkcję może pełnić decyzja wydawana na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala, po spełnieniu ustawowych warunków, ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości m.in. przez zezwolenie na zakładanie i przeprowadzanie urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej. W określonych przypadkach decyzja daje też podstawę do późniejszego dostępu do nieruchomości w celu konserwacji, usuwania awarii albo remontów.

Jeżeli przedsiębiorstwo posiada taką decyzję, żądanie ustanowienia służebności albo zapłaty za bezumowne korzystanie może być nieuzasadnione albo wymagać innej podstawy prawnej. Dlatego dokumenty administracyjne trzeba sprawdzić przed skierowaniem sprawy do sądu.

Czy można żądać usunięcia albo przesunięcia słupa lub stacji trafo?

Żądanie usunięcia albo przesunięcia urządzenia jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy przedsiębiorstwo nie ma skutecznego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Podstawą może być art. 222 § 2 K.c., czyli roszczenie negatoryjne właściciela przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą.

W praktyce takie roszczenie bywa trudne. Sąd może badać, czy usunięcie urządzenia nie naruszy interesu społeczno-gospodarczego, np. czy nie pozbawi zasilania większej liczby odbiorców. Może też oceniać żądanie przez pryzmat art. 5 K.c., czyli nadużycia prawa podmiotowego. Im starsze urządzenie, im większe znaczenie dla sieci i im słabsze uzasadnienie właściciela, tym większe ryzyko oddalenia żądania usunięcia.

Nie oznacza to jednak, że właściciel jest zawsze bezradny. Jeżeli urządzenie istotnie utrudnia zabudowę, uniemożliwia racjonalne korzystanie z działki albo znajduje się w miejscu, w którym może zostać technicznie przeniesione, można negocjować przebudowę albo wystąpić z odpowiednim roszczeniem. Często spór dotyczy wtedy tego, kto ponosi koszt prac: właściciel, przedsiębiorstwo, czy obie strony w ustalonej proporcji.

Nie wolno natomiast samodzielnie demontować słupa, linii ani stacji trafo. Zgodnie z art. 49 § 1 K.c. urządzenia służące m.in. do doprowadzania energii elektrycznej nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Samowolne usunięcie może narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także na zarzuty związane z uszkodzeniem mienia lub sprowadzeniem zagrożenia.

Zobacz również: przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego.

Odszkodowanie i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu

Jeżeli przedsiębiorstwo nie ma umowy, decyzji, ustanowionej służebności ani zasiedzianej służebności, właściciel może rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W praktyce chodzi o zapłatę za korzystanie z pasa gruntu zajętego przez urządzenie oraz obszaru potrzebnego do jego eksploatacji, konserwacji, remontów i dojazdu.

Trzeba jednak zaktualizować często powtarzaną w starszych poradach informację o 10 latach wstecz. Po zmianie art. 118 K.c. podstawowy termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. W sprawach obejmujących okres sprzed zmiany przepisów konieczna może być dodatkowa analiza przepisów przejściowych i dat wymagalności konkretnych roszczeń.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest automatycznie równe wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu. Są to różne roszczenia. Pierwsze dotyczy korzystania z nieruchomości w przeszłości bez tytułu prawnego, drugie – uregulowania korzystania z nieruchomości na przyszłość.

Wysokość roszczenia zależy od wielu elementów: powierzchni faktycznie zajętego pasa, sposobu korzystania, rodzaju urządzeń, ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenu, wartości nieruchomości oraz lokalnych stawek rynkowych. W procesie sądowym konieczna jest zwykle opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Art. 305¹ K.c. stanowi, że nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy prawem polegającym na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 K.c. Jest to służebność przesyłu.

Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za jej ustanowienie. Jeżeli natomiast właściciel odmawia zawarcia umowy, przedsiębiorca również może żądać ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno uwzględniać zakres ograniczenia prawa własności. Znaczenie ma nie tylko miejsce, w którym fizycznie stoi słup albo znajduje się stacja, lecz także pas eksploatacyjny i obszar, którego właściciel faktycznie nie może zagospodarować. W wyroku z 14 listopada 2013 r., II CSK 69/13, Sąd Najwyższy wskazywał na znaczenie powierzchni strefy ochronnej przy ustalaniu wynagrodzenia za służebność odpowiadającą treści służebności przesyłu.

Wynagrodzenie ma najczęściej charakter jednorazowy, ale w konkretnych okolicznościach strony mogą rozważyć także świadczenia okresowe. Nie ma jednej ustawowej tabeli stawek. Każdorazowo trzeba uwzględnić parametry urządzenia, przeznaczenie działki, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możliwość zabudowy oraz faktyczny zakres ingerencji w prawo własności.

Zobacz również: wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Jak przygotować pismo do zakładu energetycznego?

Pismo do przedsiębiorstwa energetycznego powinno być rzeczowe i oparte na dokumentach. Właściciel powinien wskazać numer działki, adres nieruchomości, opis urządzenia, znane daty oraz swoje żądania. W zależności od sytuacji można żądać:

• wskazania podstawy prawnej korzystania z nieruchomości,
• udostępnienia kopii decyzji, umów lub innych dokumentów dotyczących urządzenia,
• podjęcia negocjacji w sprawie ustanowienia służebności przesyłu,
• zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres nieprzedawniony,
• analizy możliwości technicznego przesunięcia albo przebudowy urządzenia.

Jeżeli przedsiębiorstwo odmówi, powoła się na zasiedzenie albo prześle dokumenty trudne do oceny, warto przeanalizować sprawę przed złożeniem pozwu lub wniosku do sądu. W sprawach przesyłowych błąd na początku, np. pominięcie decyzji administracyjnej albo nieuwzględnienie zasiedzenia, może prowadzić do przegranej i kosztów postępowania.

FAQ

Czy za słup elektryczny na działce zawsze należy się zapłata?

Nie. Zapłata zależy od tego, czy przedsiębiorstwo ma skuteczny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Jeżeli istnieje ważna umowa, decyzja administracyjna, ustanowiona służebność albo doszło do zasiedzenia, roszczenie o wynagrodzenie może być ograniczone albo niezasadne.

Czy po 30 latach zakład energetyczny automatycznie wygrywa sprawę?

Nie automatycznie. Trzydziestoletni okres korzystania jest bardzo istotny przy zasiedzeniu w złej wierze, ale przedsiębiorstwo powinno wykazać przesłanki zasiedzenia, w tym trwałe i widoczne urządzenie, ciągłość posiadania oraz możliwość doliczenia okresów posiadania poprzedników.

Czy mogę samodzielnie usunąć słup albo stację trafo?

Nie należy tego robić. Urządzenia energetyczne wchodzące w skład przedsiębiorstwa nie są zwykłą częścią składową gruntu. Samowolne usunięcie może spowodować odpowiedzialność cywilną i dodatkowe konsekwencje, zwłaszcza jeżeli dojdzie do przerwy w dostawie energii albo uszkodzenia sieci.

Za ile lat wstecz można żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie?

Co do zasady trzeba brać pod uwagę aktualne terminy przedawnienia z art. 118 K.c.: 6 lat dla roszczeń majątkowych oraz 3 lata dla roszczeń okresowych i związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W sprawach obejmujących wcześniejsze okresy konieczna może być analiza przepisów przejściowych.

Czy zasiedzenie oznacza przejęcie części działki przez przedsiębiorstwo?

Nie. Zasiedzenie służebności przesyłu albo służebności gruntowej o podobnej treści nie przenosi własności gruntu. Przedsiębiorstwo uzyskuje ograniczone prawo do korzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie, np. do utrzymywania urządzeń i dostępu do nich.

Co zrobić przed zakupem działki lub budynku z urządzeniami energetycznymi?

Trzeba zażądać od sprzedającego dokumentów oraz samodzielnie zwrócić się do operatora o wyjaśnienie podstawy korzystania z nieruchomości. Warto sprawdzić księgę wieczystą, mapy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje administracyjne i historię urządzeń.

Podsumowanie

Sprawy dotyczące słupów elektrycznych, linii energetycznych i stacji trafo wymagają indywidualnej oceny. Ten sam fakt, czyli obecność urządzenia na prywatnej nieruchomości, może prowadzić do różnych wniosków: czasem do negocjacji wynagrodzenia, czasem do ustanowienia służebności, czasem do rozmów o przesunięciu urządzenia, a czasem do uznania, że roszczenia właściciela blokuje zasiedzenie albo decyzja administracyjna.

Najbezpieczniejsza kolejność działań to: ustalenie dokumentów, analiza dat i podstaw prawnych, ocena ryzyka zasiedzenia, a dopiero potem sformułowanie roszczeń wobec przedsiębiorstwa energetycznego. Dzięki temu właściciel unika przypadkowego sporu i może lepiej ocenić, czy sprawa nadaje się do negocjacji, czy do postępowania sądowego.

Źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 49, art. 118, art. 172, art. 176, art. 222 § 2, art. 292 oraz art. 305¹–305⁴.
• Ustawa o dostępie do informacji publicznej – w szczególności art. 10 ust. 1.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – w szczególności art. 124.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 22 maja 2013 r., III CZP 18/13 – dotycząca relacji między służebnością przesyłu a służebnością o treści odpowiadającej służebności przesyłu.
• Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 8 kwietnia 2014 r., III CZP 87/13 – dotycząca skutków decyzji wywłaszczeniowych dla urządzeń przesyłowych.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 13 października 2011 r., V CSK 502/10 – dotyczące posiadania urządzeń energetycznych i możliwości zasiedzenia służebności.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 14 listopada 2013 r., II CSK 69/13 – dotyczący wpływu strefy ochronnej na wynagrodzenie za służebność.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.