Sprzedaż mieszkania z wpisanym dożywociem, jakie są możliwości?

Umowa dożywocia a zmiana stosunków

Podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na Pana zapytanie jest ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej „K.c.). Zgodnie z art. 913 § 1 K.c.: Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Przesłanki zamiany dożywocia na rentę

Biorąc pod uwagę redakcję wyżej wskazanego przepisu, wskazać należy na tzw. przesłankę negatywną, tj. wykluczającą możliwość zastosowania zamiany. Przepis nie znajdzie zastosowania, jeżeli dożywotnik i zobowiązany (Pan) zgodnie z treścią stosunku dożywocia nie muszą pozostawać w bezpośredniej styczności. Natomiast jeżeli wykonywanie zobowiązania z umowy o dożywocie wymaga od stron pozostawania ze sobą w bezpośredniej styczności, komentowany przepis może wejść w rachubę nawet wtedy, gdy strony nie zaczęły być ze sobą w takiej relacji. Jeżeli chodzi o tzw. przesłankę pozytywną, to wskazać należy, że w oparciu o omawianą regulację prawną modyfikacja polegająca na zamianie na rentę może objąć całość lub część dożywocia (np. samo uprawnienie do przyjęcia zbywcy jako domownika czy służebność mieszkania) i następuje, jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Doktryna wskazuje tutaj na możliwe 3 kierunki interpretacyjne. Według ujęcia subiektywnego nie jest konieczne, aby powody te były obiektywnie ważne; wystarczy ustalić, że relacje między osobami popsuły się, nawet z błahego powodu. Zgodnie i drugim stanowiskiem konieczne jest uwzględnienie zarówno okoliczności o charakterze obiektywnym, jak i subiektywnym. Trzecia, opozycyjna koncepcja opiera ocenę stosunków między stronami na eksternalnym punkcie widzenia. W typowych przypadkach akceptacja każdej z zarysowanych koncepcji będzie prowadzić do podobnych rezultatów praktycznych. Zwrot „jakiekolwiek powody” wskazuje na nieograniczenie przyczyn pogorszenia stosunków tylko do obiektywnie doniosłych czy mogących mieć wpływ na relacje między dożywotnikiem a zobowiązanym z punktu widzenia zewnętrznego obserwatora. Relewantne jest, aby stosunki uległy takiemu pogorszeniu, że podmioty te nie mogą pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności.

Renta tak, przeniesienie dożywocia na inną nieruchomość – nie

Biorąc pod uwagę fakt, że dożywotnik ze względu na stan zdrowia przebywa w domu opieki, w mojej ocenie nie będzie trudno dokonać zamiany umowy dożywocia na rentę. Wówczas będzie mógł Pan wykreślić prawo dożywocia z księgi wieczystej. Natomiast konstrukcje prawne dotyczące umowy dożywocia nie przewidują możliwości zamiany nieruchomości. Może Pan ustanowić służebność mieszkania na innej nieruchomości, ale w innym trybie niż w ramach umowy dożywocia. Zatem w tym wypadku pozostaje Panu tylko i wyłącznie wyżej wskazana droga.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.