Wykreślenie służebności z księgi wieczystej

Wpis służebności w dziale III księgi wieczystej nie powinien pozostawać w księdze, jeżeli nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. W praktyce problem pojawia się zwłaszcza przy dawnych służebnościach przejazdu, przechodu, przepustu, studni, urządzeń przesyłowych albo służebnościach osobistych, które od lat nie są wykonywane albo utraciły sens gospodarczy.

Punktem wyjścia zawsze jest ustalenie, jaka służebność została wpisana, na czyją rzecz, z jakiego dokumentu wynikała i czy istnieje nieruchomość władnąca albo osoba uprawniona. Bez sprawdzenia podstawy wpisu łatwo wybrać niewłaściwą drogę: sam wniosek wieczystoksięgowy, pozew o zniesienie służebności, pozew z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece albo inne postępowanie.

Jak wykreślić służebność z księgi wieczystej?

Najprostszy tryb polega na złożeniu do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie służebności z działu III księgi wieczystej. Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości obciążonej.

Sąd wieczystoksięgowy nie prowadzi pełnego procesu dowodowego. Zgodnie z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego bada przede wszystkim treść i formę wniosku, dołączone dokumenty oraz treść księgi wieczystej. Dlatego do wniosku trzeba dołączyć dokument, z którego jasno wynika podstawa wykreślenia. Może to być w szczególności:

• oświadczenie uprawnionego o zrzeczeniu się służebności, zwykle z podpisem notarialnie poświadczonym,
• prawomocny wyrok albo postanowienie sądu, z którego wynika zniesienie albo wygaśnięcie służebności,
• akt zgonu uprawnionego przy służebności osobistej, jeżeli z księgi i dokumentów wynika, że chodzi o służebność przysługującą konkretnej osobie,
• decyzja administracyjna, uchwała albo inny dokument przewidziany przepisami, jeżeli służebność została zniesiona w szczególnym trybie,
• orzeczenie wydane w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli podstawą ma być oświadczenie uprawnionego, należy pamiętać o art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepis szczególny wymaga innej formy. W przypadku zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego znaczenie ma również art. 246 Kodeksu cywilnego. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia co do zasady potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi.

Kiedy służebność wygasa?

Wygaśnięcie służebności oznacza, że prawo przestaje istnieć z przyczyn wskazanych w przepisach albo wynikających z konstrukcji ograniczonych praw rzeczowych. Dla właściciela nieruchomości obciążonej kluczowe jest jednak nie tylko samo wygaśnięcie, ale także uzyskanie dokumentu pozwalającego wykreślić wpis z księgi wieczystej.

Najczęstsze podstawy wygaśnięcia lub ustania służebności to:

1. niewykonywanie służebności gruntowej przez 10 lat – zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć; przy służebności polegającej na obowiązku nieczynienia znaczenie ma istnienie przez 10 lat stanu sprzecznego z treścią służebności,
2. zrzeczenie się służebności przez uprawnionego – oświadczenie powinno być złożone właścicielowi nieruchomości obciążonej, a przy prawie ujawnionym w księdze wieczystej potrzebne jest jego wykreślenie,
3. konfuzja – ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo uprawniony nabędzie własność rzeczy obciążonej,
4. upływ terminu, jeżeli służebność była ustanowiona na czas oznaczony,
5. śmierć uprawnionego przy służebności osobistej – służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego,
6. orzeczenie sądu albo akt administracyjny, jeżeli przepisy przewidują taki tryb zniesienia lub uporządkowania prawa.

W sprawach dotyczących służebności przesyłu trzeba zachować szczególną ostrożność. Służebność przesyłu jest odrębnym ograniczonym prawem rzeczowym, choć w wielu kwestiach odpowiednio stosuje się do niej przepisy o służebnościach gruntowych. Jeżeli wpis dotyczy urządzeń energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych albo telekomunikacyjnych, przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, kto jest aktualnym przedsiębiorcą przesyłowym i czy urządzenia rzeczywiście istnieją albo są wykorzystywane.

Przy analizie 10-letniego niewykonywania przydatny może być przykład niewykonywania przez 10 lat, ponieważ w praktyce samo przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej nie wystarczy. Trzeba wykazać, że uprawniony rzeczywiście nie wykonywał prawa przez wymagany okres.

Wygaśnięcie a zniesienie służebności

Wygaśnięcie służebności następuje z mocy prawa albo wskutek zdarzenia przewidzianego przepisami. Zniesienie służebności wymaga natomiast zwykle czynności stron albo orzeczenia sądu. Różnica jest praktyczna: przy wygaśnięciu sąd może jedynie stwierdzić istniejący stan, natomiast przy zniesieniu orzeczenie sądu często dopiero tworzy nowy stan prawny.

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Wynika to z art. 294 Kodeksu cywilnego. Przykładem może być sytuacja, w której dawny przejazd przez cudzą działkę utrudnia zabudowę, a nieruchomość władnąca ma już pełnowartościowy dostęp do drogi publicznej.

Z kolei art. 295 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Chodzi o sytuacje, w których służebność nie daje już żadnej realnej korzyści gospodarczej, np. dawny szlak dojazdu stał się zbędny po urządzeniu niezależnego dostępu do drogi publicznej.

Wynagrodzenie za zniesienie służebności powinno odpowiadać wartości utraconego prawa, ale sąd bierze pod uwagę także to, że służebność nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. W niektórych sprawach zamiast zniesienia służebności właściciel rozważa inne środki, np. zniesienie służebności poprzez wykup albo zmianę sposobu wykonywania prawa.

Wniosek KW-WPIS o wykreślenie służebności

Wniosek o wykreślenie służebności składa się na aktualnym formularzu KW-WPIS. Formularze są dostępne w sądach rejonowych oraz na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Złożenie wniosku na nieaktualnym formularzu albo bez wymaganych załączników może spowodować zwrot wniosku lub wezwanie do uzupełnienia braków.

We wniosku należy wskazać przede wszystkim:

• sąd rejonowy i wydział ksiąg wieczystych właściwy dla nieruchomości,
• numer księgi wieczystej nieruchomości obciążonej,
• żądanie wykreślenia konkretnej służebności z działu III,
• rodzaj służebności oraz dane nieruchomości władnącej albo osoby uprawnionej, jeżeli wynikają z księgi,
• uczestników postępowania, zwłaszcza właściciela nieruchomości władnącej lub innego uprawnionego,
• załączniki stanowiące podstawę wykreślenia,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Do wniosku należy dołączyć dokument w oryginale albo w formie dopuszczalnej w postępowaniu wieczystoksięgowym. W praktyce częstym błędem jest dołączanie zwykłej kopii dokumentu, wydruku korespondencji albo niepełnego aktu. Sąd wieczystoksięgowy co do zasady nie będzie prowadził postępowania dowodowego na podstawie zeznań świadków, jeżeli z dokumentów nie wynika podstawa wykreślenia.

Opłata sądowa i załączniki

Opłata od wniosku o wykreślenie ograniczonego prawa rzeczowego z księgi wieczystej wynosi zasadniczo 100 zł. Wpłaty dokonuje się na rachunek bankowy właściwego sądu, w kasie sądu albo za pomocą znaku opłaty sądowej, jeżeli sąd dopuszcza taką formę.

Do typowych załączników należą:

• oryginał oświadczenia uprawnionego o zrzeczeniu się służebności albo zgody na wykreślenie, z podpisem notarialnie poświadczonym,
• prawomocne orzeczenie sądu, jeżeli służebność została zniesiona albo sąd ustalił jej wygaśnięcie,
• dokument potwierdzający śmierć uprawnionego przy służebności osobistej,
• pełnomocnictwo i dowód opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, jeżeli wnioskodawca działa przez pełnomocnika,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej od wniosku.

Jeżeli sąd zwróci wniosek z powodu braków formalnych, trzeba dokładnie sprawdzić treść zarządzenia lub wezwania. Część braków można uzupełnić w terminie 7 dni od doręczenia pisma, ale nie każdy błąd da się naprawić bez ponownego przygotowania dokumentów.

Niezgodność między księgą wieczystą a rzeczywistym stanem prawnym

Nie każda sprawa o wykreślenie służebności nadaje się do prostego wniosku KW-WPIS. Jeżeli z dokumentów wynika, że służebność wygasła albo została zniesiona, sąd wieczystoksięgowy może dokonać wykreślenia w zwykłym postępowaniu o wpis. Podstawą jest wtedy dokument wskazany w art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Inaczej jest, gdy wpis od początku był wadliwy, wpisano nieistniejące obciążenie albo nie ma dokumentu, który wprost pozwala sądowi wieczystoksięgowemu wykreślić służebność. Wtedy może być potrzebne powództwo z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. To oznacza, że osoba żądająca usunięcia niezgodności musi przedstawić argumenty i dowody pozwalające obalić to domniemanie. W praktyce znaczenie ma także brak wpisu służebności w księdze wieczystej albo przeciwnie – utrzymywanie w księdze wpisu, który nie odpowiada już rzeczywistości.

Wadliwe dokonanie wpisu w księdze wieczystej

Jeżeli wpis służebności był wadliwy od samego początku, zwykły wniosek o wykreślenie może okazać się niewystarczający. Przykładowo dotyczy to sytuacji, w której wpisano obciążenie bez właściwej podstawy prawnej, błędnie określono zakres prawa albo ujawniono służebność, która w rzeczywistości nie powstała.

W procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym sąd nie jest ograniczony tak wąsko jak sąd wieczystoksięgowy. Możliwe jest prowadzenie szerszego postępowania dowodowego. W pozwie trzeba jednak precyzyjnie wskazać, jaka treść księgi ma odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu, np. że z działu III ma zostać wykreślona określona służebność.

Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia należy doprowadzić do wykonania go w księdze wieczystej. Jeżeli wcześniejszy wpis został usunięty wadliwie albo bez wystarczającej podstawy, odrębnym problemem może być przywrócenie wpisu po wadliwym wykreśleniu.

Stare i przedwojenne wpisy o służebności

Przy dawnych wpisach, zwłaszcza przedwojennych, nie należy zakładać automatycznie, że służebność wygasła tylko dlatego, że od wielu lat nikt z niej nie korzysta. Najpierw trzeba sprawdzić akta księgi wieczystej, dawną podstawę wpisu, rodzaj prawa, oznaczenie nieruchomości władnącej i ewentualnych następców prawnych uprawnionego.

Jeżeli z akt wynika, że prawo było służebnością gruntową i nie było wykonywane przez 10 lat, można rozważyć wykazanie wygaśnięcia na podstawie art. 293 Kodeksu cywilnego. Jeżeli służebność była osobista i uprawniony zmarł, podstawą wykreślenia może być udokumentowanie śmierci uprawnionego. Jeśli natomiast nie da się ustalić jednoznacznej podstawy wykreślenia w postępowaniu wieczystoksięgowym, pozostaje droga procesu.

Utrzymywanie nieaktualnej służebności w księdze wieczystej nie jest tylko problemem formalnym. Może utrudniać sprzedaż, kredytowanie, zabudowę albo podział nieruchomości. W pewnych sytuacjach wpis w księdze może też wywoływać skutki wobec osób trzecich działających w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

FAQ

Podsumowanie

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej wymaga dobrania właściwej podstawy prawnej i dokumentu. Inaczej postępuje się przy dobrowolnym zrzeczeniu się służebności, inaczej przy jej niewykonywaniu przez 10 lat, inaczej przy śmierci uprawnionego do służebności osobistej, a jeszcze inaczej przy wadliwym albo przedwojennym wpisie.

Najpierw warto ustalić treść służebności, podstawę jej ustanowienia i aktualnych uprawnionych. Dopiero potem można zdecydować, czy wystarczy wniosek KW-WPIS z właściwymi załącznikami, czy potrzebne będzie wcześniejsze postępowanie sądowe. Dobrze przygotowane dokumenty zmniejszają ryzyko zwrotu wniosku i przyspieszają uporządkowanie księgi wieczystej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ISAP
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - ISAP
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - ISAP
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - ISAP
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - ISAP
6. Formularze wniosków wieczystoksięgowych Ministerstwa Sprawiedliwości - gov.pl
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 1983 r., sygn. akt III CZP 8/83
8. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1999 r., sygn. akt III CKN 415/98
9. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 października 1999 r., sygn. akt I ACa 445/99

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.