Dożywocie za udział w nieruchomości

Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Zatem ma Pan prawo przekazać taką umową udział w nieruchomości i oczekiwać opieki. Jednak wątpliwości pojawiają się przy wpisaniu świadczenia w postaci służebności mieszkania. Ta sama wątpliwość pojawiałby się w przypadku darowizny z ustanowieniem służebności mieszkania.

Dożywocie na udziale w nieruchomości

Przedmiotem umowy dożywocia nie musi być cała nieruchomość, a może to być także jej część. Tę tezę potwierdził także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 marca 1998 r. (sygn. akt III CKN 219/98): „Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewidzianej w tym przepisie może być także udział we współwłasności”. Dożywocie na udziale obciąża udział. Zobowiązanie do przyjęcia zbywcy jako domownika i innych obowiązków zgodnie z treścią art. 908 Kodeksu cywilnego dotyczy tylko osoby, która otrzymała własność udziału w nieruchomości.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że samo dożywocie wymaga utrzymania i przyjęcia jako domownika. To oznacza, że niekoniecznie musi dotyczyć to nieruchomości objętej dożywociem. Aby obciążyć nieruchomość przekazywaną, musi zostać wprost wpisana służebność do księgi wieczystej, dotycząca zamieszkiwania w domu na tej konkretnej nieruchomości. I tu zaczynają się problemy, ponieważ do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Inaczej – ponieważ nieruchomość jest objęta współwłasnością, to posadowiony na niej dom także tej współwłasności podlega. Stąd, aby ustanowić służebność mieszkania na tym domu, należy zaangażować drugiego współwłaściciela, który na służebność wyrazi zgodę.

Dożywocie czy też dokonanie darowizny z ustanowieniem służebności mieszkania wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz, sporządzając stosowną umowę, ma obowiązek zadbać o interesy wszystkich stron i pouczyć o obowiązkach wynikających czy to z dożywocia, czy tez służebności. Notariusz odmówi sporządzenia aktu ustanawiającego służebność mieszkania, jeśli stroną aktu nie będzie współwłaściciel.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93