Prawo do mieszkania po rodzicach, a zapis w testamencie

Status prawny nieruchomości

Z opisu sprawy wynika, że siostra jest jedyną właścicielką domu po mamie. Testament nie zawierał ważnej umowy dożywocia, a jedynie zapis o możliwości zamieszkiwania na parterze. Oznacza to, że nie mamy do czynienia z prawem rzeczowym (takim jak służebność mieszkania), tylko z tzw. poleceniem testamentowym.

Umowa o dożywocie – co oznacza

Prawidłowe ustanowienie prawa dożywocia wymaga zawarcia umowy między właścicielem nieruchomości a osobą, której to prawo ma przysługiwać. Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Podstawa prawna – art. 908 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą (...), użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

W tej sytuacji zapis testamentowy o „prawie do mieszkania” nie spełnia wymogów umowy dożywocia i nie tworzy żadnego tytułu prawnego do lokalu.

Polecenie testamentowe

Jeżeli testament zawiera jedynie zapis o prawie do mieszkania, bez aktu notarialnego, mamy do czynienia z tzw. poleceniem.

Podstawa prawna – art. 982 i 985 Kodeksu cywilnego:

Art. 982. Spadkodawca może w testamencie włożyć na spadkobiercę lub na zapisobiercę obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie).

Art. 985. Wykonania polecenia może żądać każdy ze spadkobierców, chyba że polecenie ma wyłącznie na celu korzyść obciążonego poleceniem.

Polecenie to wola zmarłego – życzenie, by spadkobierca postąpił w określony sposób. Niestety, jeśli polecenie ma służyć wyłącznie korzyści konkretnej osoby (np. prawa do mieszkania dla jednego z członków rodziny), nie można go wyegzekwować sądownie.

Prawa do nieruchomości i możliwości działania

Ponieważ siostra jest właścicielką domu, a Pani nie ma ustanowionej służebności mieszkania ani umowy dożywocia, nie posiada Pani żadnych praw rzeczowych do nieruchomości. Oznacza to, że siostra może decydować o wszystkim, co dzieje się w domu – również o tym, czy pozwoli Pani dokonywać zmian czy przebywać na parterze.

Jedyną możliwością prawną pozostaje ewentualne dochodzenie zachowku, jeśli Pani udział w spadku został pominięty lub był zbyt mały.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.