Umowa dożywocia mieszkania z córkami

Kiedy można przekazać mieszkanie w umowie dożywocia?

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W opisanej sytuacji mama mogłaby przenieść mieszkanie na dwie córki, jeżeli jest właścicielką nieruchomości albo lokalu stanowiącego odrębną własność.

Kluczowe jest ustalenie, jaki tytuł prawny przysługuje mamie. Jeżeli ma odrębną własność lokalu, umowa dożywocia jest dopuszczalna. Jeżeli ma jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, sprawa jest bardziej problematyczna, ponieważ przedmiotem klasycznej umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości, a nie przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego. W praktyce warto wtedy najpierw ustalić w spółdzielni i u notariusza, czy możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Jeżeli lokal ma księgę wieczystą jako lokal stanowiący odrębną własność, mama może przenieść własność mieszkania na obie córki, na przykład po 1/2 udziału. W zamian córki mogą przyjąć na siebie wspólny obowiązek utrzymania i opieki nad mamą.

Zobacz również: zmiana umowy darowizny na umowę dożywocia

Czy w umowie dożywocia mogą być dwie córki?

Tak. Po stronie nabywców nieruchomości mogą występować dwie osoby. Mama może przenieść własność mieszkania na obie córki, a córki mogą zobowiązać się do wykonywania świadczeń na rzecz mamy jako dożywotnika.

Najbezpieczniej nie ograniczać umowy do ogólnego stwierdzenia, że córki będą opiekować się mamą. W akcie notarialnym warto wskazać między innymi:

• czy mama ma nadal mieszkać w przekazywanym mieszkaniu,
• czy córki mają zapewniać wyżywienie, leki, wizyty lekarskie, transport i pomoc w codziennych czynnościach,
• w jaki sposób córki dzielą się obowiązkami i kosztami,
• co dzieje się, gdy jedna z córek mieszka daleko, choruje albo czasowo nie może wykonywać opieki,
• czy opieka może być częściowo wykonywana przez opiekunkę lub inną osobę trzecią finansowaną przez córki.

Opieka na zmianę jest dopuszczalna, ale harmonogram między córkami nie powinien pozbawiać mamy realnej pomocy. Dla mamy najważniejsze jest to, aby świadczenia były wykonywane terminowo i w sposób odpowiadający jej potrzebom, a nie tylko formalnemu podziałowi między córkami.

Na czym polega obowiązek dożywotniego utrzymania?

Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Oznacza to, że umowa dożywocia nie jest zwykłym przepisaniem mieszkania. Jest to odpłatna umowa wzajemna, w której świadczeniem nabywcy jest utrzymanie dożywotnika. Strony mogą ukształtować te obowiązki inaczej niż w modelu ustawowym, o ile treść umowy jest jasna i możliwa do wykonania.

W praktyce można przewidzieć na przykład służebność mieszkania, prawo korzystania z określonych pomieszczeń, comiesięczne świadczenie pieniężne, obowiązek dowożenia do lekarza, pokrywanie rachunków albo zapewnienie opieki w razie choroby. Im bardziej konkretna umowa, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

Forma umowy i dokumenty u notariusza

Umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości, dlatego musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa sporządzona zwykłym pismem, nawet podpisana przez całą rodzinę, nie przeniesie własności mieszkania.

Przed wizytą u notariusza trzeba przygotować dokumenty dotyczące lokalu. Zwykle będą to między innymi numer księgi wieczystej, dokument potwierdzający nabycie mieszkania przez mamę, dane osobowe stron, zaświadczenia wymagane przy konkretnej nieruchomości oraz informacje potrzebne do wpisów w księdze wieczystej. Dokładną listę dokumentów powinien wskazać notariusz po zapoznaniu się z tytułem prawnym do mieszkania.

Prawo dożywocia może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Jest to ważne zabezpieczenie dożywotnika, bo informuje osoby trzecie, że nieruchomość jest obciążona określonym prawem osobistym.

Czy umowę dożywocia można odwołać albo rozwiązać?

Umowy dożywocia nie odwołuje się tak jak darowizny. Po podpisaniu aktu notarialnego własność nieruchomości przechodzi na nabywców, a dożywotnik uzyskuje uprawnienia wynikające z umowy i z przepisów Kodeksu cywilnego.

Jeżeli między stronami powstanie taki konflikt, że nie można wymagać od nich dalszego bezpośredniego kontaktu, sąd może zamienić uprawnienia z umowy dożywocia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych wypadkach sąd może rozwiązać umowę dożywocia. Jest to jednak środek szczególny, a nie zwykły sposób wycofania się z nieprzemyślanej decyzji.

Jeżeli nabywcy sprzedadzą nieruchomość obciążoną dożywociem, dożywotnik może w określonych sytuacjach żądać zamiany prawa dożywocia na rentę. Dlatego przed zawarciem umowy trzeba rozważyć nie tylko obecne relacje rodzinne, lecz także możliwe zmiany w przyszłości.

Dożywocie a zachowek i spory rodzinne

Umowa dożywocia jest umową odpłatną, a nie darowizną. Właśnie dlatego bywa wybierana wtedy, gdy rodzic chce zabezpieczyć opiekę na starość i jednocześnie uregulować sprawy majątkowe za życia.

Nie oznacza to jednak, że umowa zawsze wykluczy każdy spór o zachowek. Jeżeli w rzeczywistości strony nie zamierzały wykonywać obowiązków opieki, a umowa miała tylko pozornie zastąpić darowiznę, osoba pominięta może próbować kwestionować jej charakter. Znaczenie będą miały konkretne okoliczności: treść aktu, faktycznie wykonywana opieka, stan zdrowia mamy i zachowanie stron po podpisaniu umowy.

Koszty notarialne i podatek PCC

Koszty umowy dożywocia zależą przede wszystkim od wartości mieszkania. Notariusz pobiera wynagrodzenie według maksymalnych stawek taksy notarialnej, do których doliczany jest VAT. W praktyce dochodzą także opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz koszty wypisów aktu notarialnego.

Maksymalna taksa notarialna jest liczona według progów wartości przedmiotu czynności. Dla nieruchomości o większej wartości wynagrodzenie notariusza składa się z kwoty stałej i procentu od nadwyżki ponad dany próg. Są to stawki maksymalne, więc w wielu sprawach można zapytać notariusza o ostateczną wycenę przed podpisaniem aktu.

Nabywcy nieruchomości muszą też liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie dożywocia PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest pobierany przez notariusza przy akcie.

Czy mama zapłaci PIT od umowy dożywocia?

Umowa dożywocia jest traktowana jako odpłatne zbycie nieruchomości, ale w praktyce podatkowej i orzecznictwie przyjmuje się, że przy dożywociu nie da się określić przychodu według zasad właściwych dla zwykłej sprzedaży. Wynika to z charakteru świadczenia nabywcy, które polega na utrzymaniu dożywotnika i zależy od przyszłych, niepewnych okoliczności.

Dlatego po stronie mamy zasadniczo nie ustala się PIT tak jak przy sprzedaży mieszkania za cenę pieniężną. Mimo to przed zawarciem aktu warto zweryfikować sytuację podatkową, zwłaszcza gdy nieruchomość była niedawno nabyta, ma skomplikowaną historię albo była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

FAQ

Czy mama może przekazać mieszkanie dwóm córkom w jednej umowie dożywocia?

Tak, jeżeli mama jest właścicielką nieruchomości albo lokalu stanowiącego odrębną własność. Córki mogą nabyć mieszkanie w udziałach i wspólnie zobowiązać się do utrzymania mamy.

Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekazać przez dożywocie?

Klasyczna umowa dożywocia dotyczy przeniesienia własności nieruchomości. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba najpierw ustalić, czy możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu albo zastosowanie innej konstrukcji prawnej.

Czy córki mogą opiekować się mamą na zmianę?

Tak, ale najlepiej opisać to w umowie. Warto wskazać zakres dyżurów, podział kosztów, sposób reagowania w chorobie oraz zasady zastępstwa, gdy jedna z córek nie może wykonywać opieki.

Czy umowa dożywocia wymaga aktu notarialnego?

Tak. Bez aktu notarialnego nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Notariusz przygotowuje również wnioski do księgi wieczystej.

Czy dożywocie można później zmienić na pieniądze?

W razie poważnego konfliktu sąd może zamienić uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę. Rozwiązanie całej umowy jest możliwe tylko wyjątkowo.

Czy od umowy dożywocia płaci się podatek?

Nabywcy płacą zwykle PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, pobierany przez notariusza. Po stronie dożywotnika zasadniczo nie ustala się PIT jak przy sprzedaży za cenę pieniężną, ale nietypowe sytuacje warto sprawdzić indywidualnie.

Podsumowanie

Umowa dożywocia może dobrze zabezpieczać starszego rodzica, ale tylko wtedy, gdy przedmiotem jest właściwy tytuł prawny do lokalu i gdy obowiązki nabywców są opisane precyzyjnie. Dwie córki mogą być stroną takiej umowy i mogą dzielić opiekę nad mamą, jednak powinny jasno ustalić zakres świadczeń, koszty, zasady zamieszkiwania i sposób reagowania na chorobę lub konflikt.

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić księgę wieczystą, status mieszkania w spółdzielni, skutki podatkowe i wpływ umowy na relacje rodzinne. Dożywocie jest trudniejsze do odwrócenia niż darowizna, dlatego decyzja powinna być przemyślana.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
5. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.