Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Doprowadzenie mediów przez działkę której właściciel nie żyje

Janusz Polanowski • Opublikowane: 23-04-2021

Kupiłam połowę domu jednorodzinnego, obok którego jest działka obciążona prawem przechodu i przejazdu dla każdego z właścicieli domu. To było ustanowione i jest zapis w akcie notarialnym. Osoba, do której należy działka, na której ustanowiona jest służebność, nie żyje. Nie ma żadnych spadkobierców (z tego, co mi wiadomo). Jak mogę załatwić sprawę, aby moc od strony działki obciążonej doprowadzić media do domu zgodnie z prawem?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Doprowadzenie mediów przez działkę której właściciel nie żyje

Służebności gruntowe

Opisana przez Panią sytuacja (oraz związane z nią pytanie) częściowo łączą się z wyraźnie zwiększającym się w ostatnich kilku latach rygoryzmem organów administracji publicznej (w tym administracji budowlanej) w sprawach z zakresu szeroko rozumianych inwestycji – w tym inwestycji, które na tak zwany pierwszy rzut oka mogą wydawać się małe (jak np. często budowanie przyłączy). Ten rygoryzm dotyczy nie tylko korzystania z cudzych nieruchomości, np. wykonywania służebności gruntowych – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); służebności gruntowe są z reguły właściwe w związku z przeprowadzaniem przyłączy – poza przyłączami, które stanowią część składową przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 49 K.c.), ponieważ w przypadku urządzeń określonych w art. 49 K.c. właściwa jest służebność przesyłu (od art. 3051 K.c. do art. 3054 K.c.). Praktyka organów administracji publicznej (w tym administracji budowlanej) oraz coraz częściej spotykane wymagania „dostawców mediów” są takie, że wymaga się zgody wszystkich współwłaścicieli na przeprowadzenie instalacji (np. przyłącza) – także przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, a nie „tylko” przez inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c., w którym sformułowano ustawowe określenie własności); w ten sposób organy administracji publicznej oraz liczni „dostawcy mediów” kwalifikują takowe sytuacje jako wykraczające poza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 199 K.c.), czyli wymagające zgody wszystkich współwłaścicieli.

Wcześniej (to jest przed ww. okresem zwiększenia rygoryzmu) na ogół – również w praktyce organów administracji publicznej – przysługiwanie służebności gruntowej, uprawniającej do przechodu (a zwłaszcza do przejazdu) przez cudzą nieruchomość (czyli przez nieruchomość obciążono) traktowano jako zgodę także na „umieszczenie przyłączy” (potocznie rzecz ujmując) przez uprawnionego do wykonywania służebności gruntowej. Teraz zaś bardzo często (być może już powszechnie) organa administracji publicznej wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na „umieszczenie przyłączy” – zarówno przez właściciela nieruchomości władnącej (np. w zakresie służebności gruntowej, uprawniającej do przejazdu), jak i przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości (i to w „pasie” drogi wewnętrznej na nieruchomości ulokowanej).

Droga bez spadkobiercy?

Odnośnie do Pani słów – cytuję: „Nie ma żadnych spadkobierców (z tego, co mi wiadomo)” – obowiązującemu teraz w Polsce prawa obca jest koncepcja „spadków bezdziedzicznych” (coś takiego funkcjonowało wcześniej, np. w krótkim okresie pod II wojnie światowej, czyli przed uchwaleniem Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że każdy spadek jest przez kogoś dziedziczony; ustawowe określenie spadku zawarto w art. 922 K.c.. W świetle art. 925 K.c. (Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.), odnośna nieruchomość (czyli wchodząca w skład spadku nieruchomość obciążona przedmiotową służebnością) należy do kogoś – do jednego właściciela albo do przynajmniej dwóch współwłaścicieli; współwłasność (od art. 195 K.c. do art. 221 K.c.) polega na wykonywaniu własności przynajmniej dwóm osobom przysługującej. W praktyce dużo zależy od oficjalnego stwierdzenia dziedziczenia – w Polsce może do tego dojść na drodze sądowej (sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku) lub przez sporządzenia notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia (wśród sporządzanych przez notariusza dokumentów powinien być również protokół dziedziczenia).

Ujawnienie służebności w KW drogi

Pani wskazała na akt notarialny, w którym została ustanowiona odnośna służebność gruntowa; opis sytuacji wskazuje na zachowanie wymogu formy aktu notarialnego przy ustanowieniu różnych ograniczonych praw rzeczowych (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Skoro teraz wyzwaniem jest dziedziczenie (kto odziedziczył nieruchomość służebnością obciążoną) po aktualnie już byłym właścicielu nieruchomości obciążonej, to proponuję – nawet na wszelki wypadek – zawnioskować o ujawnienie (wpisanie) tejże służebności w księgach wieczystych; służebności gruntowe ujawnia się w: dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej oraz w dziale I–SP księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej – prawna konstrukcja służebności gruntowej (szczególnie w art. 285 K.c.) sprawia, że przez Panią nabyta nieruchomość jest nieruchomością władnącą, zaś tamta („spadkowa”) nieruchomość jest nieruchomością obciążoną. Wniosek o wpisanie służebności do ksiąg wieczystych służyłby nie tylko realizacji zasad oraz domniemań z księgami wieczystymi związanych (uregulowanymi w początkowych artykułach Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Ujawnienie służebności w księgach wieczystych mogłoby również służyć zadbaniu o Pani uprawnienia – związane z już ustanowioną służebnością; podobnie mogłoby być w przypadku późniejszego ustanowienia służebności gruntowej (związanej z umieszczeniem przyłączy na tamtej nieruchomości), jeżeli taka służebność zostanie ustanowiona (a do ustanowienia służebności może dojść również na drodze sądowej).

Pani słowa na temat spadku po ostatnim właścicielu nieruchomości służebnością obciążoną wskazują na to, że chodzi o spadek nieobjęty – w rozumieniu art. 666 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Warto to jednak sprawdzić.

Bazy danych na (łatwych do znalezienia w sieci) stronach internetowych „Rejestrów notarialnych” mogą ułatwić sprawdzenie, czy doszło do oficjalnego stwierdzenia dziedziczenia po ostatnim właścicielu nieruchomości służebnością obciążoną; ułatwieniem mogą być dane osobowe (np. zawarte w akcie notarialnym z oświadczeniem o ustanowieniu służebności lub w innym dokumencie). Być może w ten sposób udało się Pani pozyskać dalsze dane (zwłaszcza o spadkobiercy/spadkobiercach ostatniego właściciela nieruchomości obciążonej).

Wnioski do sądu spadku

Gdyby okazało się, że oficjalnie nie stwierdzono dziedziczenia, to proszę rozważyć skierowanie do „sądu spadku” dwóch wniosków; w pierwszej instancji „sądem spadku” na ogół jest sąd rejonowy, na obszarze właściwości którego ostatnio mieszkał spadkodawca.

Pierwszym wnioskiem mógłby być wniosek o stwierdzenie nabycia spadku (niezależnie od tego, kto dziedziczy po ostatnim Właścicielu nieruchomości obciążonej). Wcześniej ustanowioną służebność oraz (prawdopodobna) potrzebę ustanowienia nowej służebności (obciążającej „nieruchomość spadkową”) można traktować jako interes prawny, uprawniający Panią do zawnioskowania o stwierdzenia nabycia spadku; proszę zwrócić uwagę na treść art. 1025 K.c.:

„§ 1. Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

§ 2. Domniemywa się, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest spadkobiercą.

§ 3. Przeciwko domniemaniu wynikającemu ze stwierdzenia nabycia spadku nie można powoływać się na domniemanie wynikające z zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia”.

Drugim wnioskiem mógłby być wniosek o ustanowienie kuratora spadku – czyli o zastosowanie środka właściwego zarządowi spadku nieobjętego (art. 666 i następne K.p.c.). Za wnioskowaniem o ustanowienie kuratora spadku przemawia szczególnie brzmienie art. 667 K.p.c.:

„§ 1. Kurator spadku powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą, i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku.

§ 2. Kurator spadku zarządza majątkiem spadkowym pod nadzorem sądu spadku. Do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości.

§ 3. W przypadku gdy w skład spadku wchodzi przedsiębiorstwo i ustanowiono zarząd sukcesyjny tym przedsiębiorstwem, jest ono wyłączone z zarządu majątkiem spadkowym sprawowanego przez kuratora spadku”.

Pieniądze są istotne, więc proponuję wnioskować (np. w związku z którymś w wyżej wspomnianych wniosków) o zobowiązanie spadkobiercy (spadkobierców) do zwrotu na Pani rzecz kosztów (być może poza związanymi z ustanowieniem nowej służebności, np. przez kuratora spadku, gdyby „sąd spadku” kuratora spadku do tego upoważnił, zapewne na Pani wniosek).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »