Przeniesienie służebności osobistej na inny lokal mieszkalny w celu sprzedaży mieszkania
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Posiadam 2 mieszkania: jedno zakupiłem za własne środki, drugie w formie darowizny przekazała mi mama. W akcie notarialnym i w księdze wieczystej tego mieszkania jest wpisana na rzecz mamy dożywotnia służebność. Czy mogę sprzedać mieszkanie ze służebnością i kupić inne? To mieszkanie nie jest już dla mojej mamy odpowiednie, ze względu na jej wiek (85 lat) i inwalidztwo, gdyż znajduje się na 3 piętrze. Czy można przenieść służebność ze tego darowanego mieszkania na nowe lub ewentualnie na wspomniane przeze mnie – moje mieszkanie? Powinienem dodać, że obecnie mama przebywa w domu seniora, za który płacę większość kosztów.
Sprzedaż mieszkania ze służebnością
Nie ma zasadniczo żadnej przeszkody, aby sprzedać mieszkanie obciążone służebnością – ale sprzedaje je Pan z tą służebnością. Nie wiem, czy ktoś kupi mieszkanie z takim wpisem. Nie ma również przeszkód, aby ustanowił Pan na nowo zakupionym mieszkaniu służebność. Jednak aby wykreślić służebność ze starego mieszkania, musi Pan mieć zgodę osoby uprawnionej albo zgodę sądu na zmianę lub wykreślenie służebności.
W świetle przepisu art. 303 Kodeksu cywilnego (K.c.) roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa.
Zobacz też: Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości
Zniesienie służebności osobistej
Zgodnie z art. 297 K.c. – do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Zniesienie służebności osobistej bez wynagrodzenia może nastąpić tylko w takim przypadku, gdy utraciła ona dla uprawnionego wszelkie znaczenie (art. 295 K.c. w zw. z art. 297 K.c.). Ma to miejsce wtedy, gdy wszystkie przyczyny, jakie legły u podstaw ustanowienia służebności, przestaną istnieć (Rudnicki Grzegorz, Rudnicki Stanisław, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. X - LexisNexis 2011).
Zmiana treści służebności osobistej
Z uwagi na różny cel służebności osobistych ustawodawca posłużył się różnymi kryteriami ustalania zakresu i sposobu ich wykonywania. Art. 298 K.c. stanowi, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Przy ustaleniu zakresu i sposobu wykonywania służebności osobistej należy brać pod uwagę ustalenia umowne kreujące stosunek prawny służebności osobistej, a w przypadku braku szczegółowych regulacji dopuszczalne jest sięgnięcie do kryteriów wskazanych w komentowanym przepisie: osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Ratio legis tego unormowania wynika z alimentacyjnej funkcji służebności osobistej. Ustawa wysuwa na plan pierwszy osobiste potrzeby uprawnionego. Kryterium dodatkowym są zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe. Te klauzule generalne pozwalają na kształtowanie treści uprawnień w sposób rozsądny i zależnie od okoliczności faktycznych występujących w sprawie. Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że pierwszorzędne znaczenie mają uzgodnienia stron, powody, jakie doprowadziły do ustanowienia służebności i ustalenie tych przyczyn (podstaw, przesłanek) ustanowienia służebności osobistej.
Jeśli jednak służebność nie ma już znaczenia dla osoby uprawnionej albo nie jest wykonywana przez 10 lat – można ją sądownie znieść bez zmiany czy wynagrodzenia. Najlepiej i najszybciej oczywiście byłoby uzyskać zgodę osoby uprawnionej.
Przykłady
Przypadek pana Tomasza
Pan Tomasz odziedziczył mieszkanie po matce, w którym miała ona dożywotnią służebność. Ze względu na stan zdrowia, przeniósł ją do domu seniora, a mieszkanie postanowił sprzedać. Nowi nabywcy nie byli zainteresowani lokalem z obciążeniem, więc uzyskał zgodę matki na zniesienie służebności. W zamian zobowiązał się do pokrywania kosztów jej pobytu w ośrodku.
Historia pani Ewy
Pani Ewa posiadała dwa mieszkania – jedno własne, drugie darowane przez ojca, z jego dożywotnią służebnością. Z powodu złego stanu zdrowia ojca, mieszkanie na trzecim piętrze stało się dla niego nieodpowiednie. Po długich rozmowach udało się sądownie zamienić służebność na inne, bardziej dostosowane mieszkanie, które kupiła w zamian za sprzedaż poprzedniego lokalu.
Rozwiązanie dla pana Marka
Pan Marek chciał sprzedać mieszkanie z wpisaną służebnością na rzecz ciotki, która jednak już od kilku lat tam nie mieszkała. Skontaktował się z prawnikiem i dowiedział, że skoro służebność nie była wykonywana od ponad 10 lat, mógł wnioskować do sądu o jej wykreślenie. Po pozytywnym rozstrzygnięciu udało mu się sprzedać lokal bez obciążeń.
Podsumowanie
Przeniesienie lub zniesienie służebności osobistej nie jest prostą procedurą, ale w wielu przypadkach możliwe jest znalezienie odpowiedniego rozwiązania. Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością jest dopuszczalna, choć może utrudnić znalezienie kupca. Można również ustanowić służebność na innym lokalu, ale wymaga to zgody osoby uprawnionej lub interwencji sądu. Jeśli służebność nie jest już wykonywana przez dłuższy czas lub straciła znaczenie dla uprawnionego, można starać się o jej sądowe zniesienie. Najszybszym rozwiązaniem jest jednak porozumienie stron i dobrowolne wykreślenie wpisu.
Oferta porad prawnych
Jeśli potrzebujesz szybkiej i rzetelnej porady prawnej, skorzystaj z usług doradztwa online. Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci rozwiać wszelkie wątpliwości związane z prawem nieruchomości, w tym ze służebnością osobistą, jej przeniesieniem lub zniesieniem. Oferujemy jasne i praktyczne rozwiązania dopasowane do Twojej sytuacji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Służebność mieszkania jako ochrona dla małżonka, jak uniknąć konfliktów po śmierci?
» Służebność drogi koniecznej, co zrobić, gdy sąsiad likwiduje istniejący dojazd?
» Rozbudowa domu a przeszkody ze strony PGE, czy muszę płacić za przeniesienie kabla elektrycznego?
» Prawa właściciela nieruchomości wobec użytkowania infrastruktury telekomunikacyjnej
» Przyłącze energetyczne a służebność drogi, czy zgoda wszystkich współwłaścicieli jest konieczna?
Polecamy
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Odpłatna i nieodpłatna służebność mieszkania
- Kto ponosi opłaty za nieruchomość przy nieodpłatnej służebności?
- Służebność mieszkania a płacenie rachunków - kto płaci za media, właściciel czy służebnik?
- Notarialna umowa dożywocia zamyka roszczenia rodzeństwa
- Przepisanie domu za opiekę a zachowek
- Wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej
