- Sam pobyt uprawnionego w domu seniora lub innym miejscu nie powoduje automatycznie wygaśnięcia służebności mieszkania.
- Sprzedaż lokalu nie usuwa skutecznie istniejącej służebności; kupujący może nabyć nieruchomość nadal obciążoną tym prawem.
- Służebność osobista jest niezbywalna. Nie przenosi się jej z jednego mieszkania na drugie – stare prawo trzeba zakończyć, a na innym lokalu ustanowić nowe.
- Służebność może wygasnąć wskutek niewykonywania przez 10 lat na podstawie art. 293 K.c. stosowanego odpowiednio przez art. 297 K.c.
- Jeżeli uprawniony nie jest w stanie świadomie zrozumieć skutków czynności, nie należy opierać sprzedaży na jego prostym oświadczeniu o zrzeczeniu się prawa.
Czy można sprzedać mieszkanie, gdy służebnik mieszka gdzie indziej?
Tak. Właściciel może sprzedać mieszkanie obciążone służebnością osobistą mieszkania także wtedy, gdy osoba uprawniona od dłuższego czasu przebywa w domu seniora, domu pomocy społecznej, u rodziny albo w innym lokalu. Sama zmiana miejsca faktycznego pobytu nie blokuje sprzedaży.
Nie oznacza jednak, że służebność przestaje istnieć. Jeżeli nadal skutecznie obciąża nieruchomość, nabywca może kupić lokal razem z tym prawem i będzie musiał respektować uprawnienia służebnika w zakresie wynikającym z aktu ustanawiającego służebność. Z punktu widzenia kupującego oraz banku finansującego zakup jest to istotne obciążenie, dlatego przed transakcją często dąży się do uporządkowania stanu prawnego.
Trzeba odróżnić faktyczne niezamieszkiwanie od prawnego wygaśnięcia służebności. Senior może obecnie przebywać w placówce opiekuńczej, a jednocześnie nadal mieć prawo powrotu do mieszkania. Szczególnie przy krótkim albo niepewnym co do trwałości pobycie poza lokalem nie ma podstaw, aby traktować służebność jako nieistniejącą.
Czy pobyt w domu seniora oznacza wygaśnięcie służebności?
Nie. Pobyt w domu seniora nie jest samodzielną ustawową przyczyną wygaśnięcia służebności osobistej. Jeżeli uprawniony mieszka poza lokalem od kilku miesięcy czy kilku lat, nie można tylko z tego powodu uznać, że właściciel może swobodnie wykreślić służebność z księgi wieczystej.
Znaczenie może mieć natomiast art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Na podstawie art. 297 K.c. przepisy o służebnościach gruntowych stosuje się odpowiednio do służebności osobistych. Dziesięcioletni okres niewykonywania może więc prowadzić do wygaśnięcia także służebności osobistej.
Nie wystarczy jednak wykazać, że senior od pewnego czasu śpi i mieszka w innym miejscu. Ocena niewykonywania zależy od treści konkretnego prawa i rzeczywistego zachowania uprawnionego. Jeżeli korzystał z któregokolwiek z uprawnień składających się na treść służebności, kwestia rozpoczęcia i biegu dziesięcioletniego terminu wymaga indywidualnej oceny.
Wygaśnięcie prawa z powodu dziesięcioletniego niewykonywania następuje z mocy prawa, ale wpis w księdze wieczystej nie znika sam. Jeżeli służebność jest ujawniona w księdze, trzeba uzyskać dokument stanowiący podstawę jej wykreślenia. W razie sporu co do tego, czy prawo rzeczywiście wygasło, konieczne może być rozstrzygnięcie sądu.
Senior mieszka poza lokalem, a mieszkanie ma zostać sprzedane?
Prawnik może ocenić treść aktu ustanawiającego służebność, księgę wieczystą i okres faktycznego niewykonywania prawa oraz wskazać, jak bezpiecznie przygotować sprzedaż i nowe zabezpieczenie seniora.
Sprawdź, jak uporządkować służebność przed sprzedażą ›Jak wygasić dotychczasową służebność i ustanowić nową?
Służebności osobistej nie można technicznie „przenieść” ze starego mieszkania na nowe. Zgodnie z art. 300 Kodeksu cywilnego służebności osobiste są niezbywalne. Prawo obciąża konkretną nieruchomość i przysługuje oznaczonej osobie.
Jeżeli senior ma zostać zabezpieczony w innym lokalu, prawidłowe rozwiązanie polega co do zasady na skoordynowaniu dwóch odrębnych zdarzeń:
- zrzeczenia się albo innego skutecznego wygaśnięcia dotychczasowej służebności oraz uzyskania podstawy do jej wykreślenia z księgi wieczystej,
- ustanowienia nowej służebności osobistej mieszkania na innej nieruchomości.
Jeżeli strony działają zgodnie, można przygotować czynności w taki sposób, aby senior nie został w okresie przejściowym bez uzgodnionego zabezpieczenia. Nie zawsze trzeba czekać na fizyczne dokonanie każdego wpisu przed kolejną czynnością, ale kolejność dokumentów, wniosków wieczystoksięgowych oraz warunków sprzedaży powinna być wcześniej uzgodniona z notariuszem i dostosowana do konkretnej transakcji.
Przy ustanawianiu nowej służebności właściciel nieruchomości składa oświadczenie o jej ustanowieniu w formie aktu notarialnego. Treść prawa powinna odpowiadać rzeczywistym potrzebom seniora: można określić pomieszczenia objęte prawem, zasady korzystania z części wspólnych oraz – w granicach dopuszczalnych prawem – sposób wykonywania służebności.
Matka ma dożywotnią służebność mieszkania w lokalu należącym do syna, ale na stałe przebywa w domu seniora. Rodzina chce sprzedać dotychczasowe mieszkanie, a jednocześnie zapewnić matce możliwość zamieszkania w należącym do syna lokalu bez barier architektonicznych. Jeżeli matka świadomie wyraża zgodę, strony mogą skoordynować zrzeczenie się starej służebności i ustanowienie na jej rzecz nowej służebności na drugim lokalu. Nie jest to przeniesienie dotychczasowego prawa, lecz zakończenie jednego i ustanowienie drugiego.
Pokrywanie kosztów pobytu w domu seniora nie zastępuje samo przez się służebności i nie prowadzi do jej wykreślenia. Strony mogą oczywiście uregulować wzajemne obowiązki w porozumieniu, ale trzeba odróżnić zobowiązanie do ponoszenia kosztów opieki od ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość.
Co zrobić, gdy uprawniony nie może świadomie wyrazić zgody?
Zrzeczenie się służebności wywołuje poważne skutki majątkowe dla osoby uprawnionej. Jeżeli senior z powodu swojego stanu nie jest w stanie świadomie albo swobodnie podjąć decyzji i wyrazić woli, nie należy opierać transakcji na podpisanym przez niego oświadczeniu tylko dlatego, że formalnie udało się uzyskać podpis.
Zgodnie z art. 82 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Późniejsze zakwestionowanie takiego zrzeczenia mogłoby podważyć bezpieczeństwo całej transakcji.
Jeżeli osoba uprawniona została ubezwłasnowolniona albo ustanowiono dla niej przedstawiciela uprawnionego do działania w określonym zakresie, trzeba ustalić, kto może ją reprezentować oraz czy dana czynność wymaga dodatkowej zgody sądu opiekuńczego. Zakres działania przedstawiciela i wymagane zezwolenia zależą od konkretnej sytuacji prawnej seniora, dlatego nie można zastąpić tej analizy prostym podpisem członka rodziny.
Jak skoordynować akt notarialny, sprzedaż i wpisy w KW?
Najbezpieczniej rozpocząć od sprawdzenia dokumentów. Trzeba przeanalizować akt, w którym ustanowiono służebność, aktualną treść księgi wieczystej oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, na której ma powstać nowe prawo. Dopiero wtedy można ustalić, jakie oświadczenia i wnioski będą potrzebne.
Jeżeli uprawniony świadomie zgadza się na zmianę zabezpieczenia, plan czynności może obejmować:
- uzgodnienie treści nowej służebności i sprawdzenie stanu prawnego nowego lokalu,
- przygotowanie dokumentu dotyczącego zrzeczenia się dotychczasowej służebności w formie odpowiedniej do wykreślenia prawa z księgi wieczystej,
- ustanowienie nowej służebności na innej nieruchomości w wymaganej formie notarialnej,
- złożenie właściwych wniosków wieczystoksięgowych,
- takie ułożenie umowy sprzedaży, aby kupujący dokładnie wiedział, czy w chwili transakcji dotychczasowe obciążenie zostało już wykreślone, czy dopiero złożono wniosek o jego wykreślenie.
Przy wykreśleniu prawa z księgi wieczystej znaczenie ma art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Co do zasady wpis może zostać dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie wymagają innej formy. W konkretnej sprawie notariusz powinien dobrać dokument do podstawy wygaśnięcia służebności i treści wpisu.
Jeżeli strony powołują się na dziesięcioletnie niewykonywanie, sytuacja jest inna niż przy dobrowolnym zrzeczeniu. W razie braku dokumentu pozwalającego bezspornie wykazać wygaśnięcie prawa może być potrzebne postępowanie sądowe i dopiero prawomocne orzeczenie stanie się podstawą uporządkowania księgi wieczystej.
Najczęstsze pytania
Czy można sprzedać mieszkanie przed wykreśleniem służebności?
Tak. Samo obciążenie służebnością nie wyłącza możliwości sprzedaży. Nabywca musi jednak liczyć się z istniejącym prawem. Jeżeli celem jest sprzedaż lokalu bez tego obciążenia, sposób i moment jego wykreślenia należy uzgodnić przed podpisaniem umowy.
Czy kilka lat pobytu w domu seniora wystarczy do wygaśnięcia służebności?
Nie. Sam krótszy pobyt poza mieszkaniem nie spełnia dziesięcioletniego terminu wynikającego z art. 293 K.c. stosowanego odpowiednio do służebności osobistych. Dodatkowo trzeba ustalić, czy w tym okresie służebność rzeczywiście nie była wykonywana.
Czy senior musi otrzymać nową służebność, jeżeli zrzeka się starej?
Nie wynika to automatycznie z samego zrzeczenia. Jeżeli jednak strony uzgodniły, że rezygnacja ze starego prawa ma nastąpić w zamian za nowe zabezpieczenie mieszkaniowe, czynności powinny zostać ułożone tak, aby wiernie odzwierciedlały to porozumienie i nie pozostawiały uprawnionego bez uzgodnionego zabezpieczenia.
Czy sąd może po prostu przenieść służebność do innego mieszkania?
Nie ma ogólnej procedury pozwalającej właścicielowi żądać od sądu prostego przeniesienia osobistej służebności mieszkania na inną nieruchomość tylko dlatego, że chce sprzedać dotychczasowy lokal. Przepisy przewidują szczególne roszczenia, np. art. 303 K.c. pozwala właścicielowi żądać zamiany służebności osobistej na rentę, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Sama potrzeba sprzedaży nie spełnia tej przesłanki.
Twoja sytuacja wymaga indywidualnej oceny?
Opisz sprawę i najważniejsze okoliczności. Prawnik może ocenić problem na podstawie konkretnego stanu faktycznego i wskazać możliwe dalsze działania.
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 82, 245, 293, 297, 300 i 303 – tekst aktu w ISAP.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 31.
