Kategoria: Służebność gruntowa

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z doprowadzeniem instalacji drogą prywatną, zakres służebności

Janusz Polanowski • Opublikowane: 22-05-2019

Kupiłem działkę budowlaną ze służebnością przechodu i przejazdu. Człowiek, który mi ją sprzedał, kupił ją w takim samym stanie od właściciela kilku okolicznych działek. Do działki prowadzi droga prywatna wspomnianego pierwotnego właściciela, jednak on teraz nie wyraża zgody na korzystanie z drogi dla przesyłu mediów (prąd, woda). Bez przyłączy nie mogę wykorzystać działki zgodnie z przeznaczeniem (działka budowlana). Zdaję sobie sprawę z możliwej i koniecznej w tym przypadku drogi sądowej, na którą muszę wystąpić. Proszę o wskazówki oraz informacje, czy mogę żądać odszkodowania za utrudnianie wykorzystania działki zgodnie z przeznaczeniem. Spor trwa już 2 lata. Przedsiębiorstwo przesyłowe formalnie wystąpiło o zgodę na wykonanie przyłącza, ale pierwotny właściciel się nie zgodził.

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Obszerność i profesjonalizm odpowiedzi
Krzysztof, 28 lat, logistyk
Szybka odpowiedź, rzetelna, miła obsługa, wiarygodność,
Paproszek, 58 lat, główna księgowa
Otrzymana porada jest absolutnie profesjonalna i do zrozumienia.
Hubert
Jestem usatysfakcjonowany udzieloną mi odpowiedzią. Zaspokoiła ona na każdej płaszczyźnie moje oczekiwania w zaistniałym problemie.
Hubert, 22 lata, pracownik biurowy
Zdecydowanie jesteście bardzo rzetelną i solidną firmą .Szybka i profesjonalna pomoc. Jestem pełna podziwu dla takich możliwości rozwiązywania problemów.
Barbara
Zapoznałam się z opiniami osób, które wcześniej korzystały z usług.  Wszystkie zachęcają do skorzystania z usług prawników udzielających porady. Można zapoznać się z ceną za usługę. Porady są wyczerpujące, zrozumiałe, można zadawać dodatkowe pytania. Odpowiedzi udzielane są szybko. Ceny za usługi są przystępne.
Joanna, 59 lat, nauczycielka
Uzyskałam bardzo rzetelne i wyczerpujące odpowiedzi .Polecam Serwis, który działa profesjonalnie.
Elżbieta, 62 lata, obecnie emerytka
Korzystając z portalu eporady24.pl otrzymałem wszelkie informacje ,co do pytań ,które mnie nurtowały i nie byłem samodzielnie ,w wyniku niedostatecznej wiedzy ,samodzielnie ich rozwiązać. Odpowiedzi były udzielone zarówno w formie profesjonalnej ( jeżeli chodzi o status prawny ) ,jak i ich forma była przejrzysta dla mnie ,jako zwykłego obywatela ,który oczekuje od osoby udzielającej takich porad jasnych i klarownych . Generalnie reasumując otrzymałem odpowiedzi na pytania ,które mnie nurtowały ,jeżeli chodzi o wypełnienie deklaracji podatkowych i dziękuję zarówno portalowi eporady24.pl jak i Panu Marcinowi Sądejowi za możliwość udzielenia takowych informacji w sposób przystępny dla mnie, jako zwykłego obywatela.
Piotr, 39 lat
Opinia jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym językiem ze wskazówkami do działania. Firmę, tryb obsługi i Panią prawnik polecam bardzo.
Anatol, 59 lat, nauczyciel akademicki
Serdecznie dziekuje za pomoc i rzetelna analize mojego problemu
Urszula
Szybko uzyskałam wyczerpujące odpowiedzi na wszystkie pytania w tym wątku. Dowiedziałam się wszystkiego, co jest mi potrzebne do załatwienia sprawy zgodnie z prawem i korzystnie dla mnie i mojej rodziny. 
Joanna, nauczycielka, 59 lat
Zrozumienie petenta i doradztwo czytelne dla przeciętnego zjadacza pieczywa.
Wiesio, 61 lat, fotograf
Otrzymałem fachową pomoc. Polecam ten serwis. Po zadaniu pytania miałem możliwość konsultacji z prawnikiem email ,który rzetelnie pomógł mi rozwiać wszystkie wątpliwości.
Łukasz, krojczy, 28 lat
Dziękuję, tym razem zaskoczyła mnie pozytywnie szybkość i obszerność odpowiedzi. Liczę, że ten standard zostanie utrzymany - nie zawsze tak bywało. Pozdrawiam
Jarosław
 Jestem bardzo zadowolony z korzystania z ePorady24 Dziękuję za szybką, rzeczową i zrozumiałą odpowiedź. 
Dariusz
Dziękuję za poradę prawną udzielaną przez adw. Katarzynę Berede. Jestem z porady zadowolona.
Ewa
Bardzo pomocny serwis. Po zadaniu pytania otrzymałem błyskawiczną odpowiedź i propozycję konsultacji ze specjalistą w mojej sprawie. W moim przypadku była to Pani Wioletta, która bardzo analitycznie przedstawiła mi perspektywę prawną mojej sprawy i miałem możliwość szerszej konsultacji nie ograniczającej się tylko do jednej odpowiedzi. Doceniam to w szczególności, gdyż była to sobota wieczorem, za co serdecznie dziękuję Pani Wiolettcie i Waszemu serwisowi. Mimo, że opinia w sprawie była dla mnie negatywna, dzięki Wam zyskałem świadomość innej perspektywy prawnej. 
Robert, projektant
Bardzo profesjonalna i szybka pomoc. polecam!! bardzo dobrze opisana umowa najmu okazjonalnego jeszcze raz polecam
Damian, 34 lata
Wszystko na najwyższym poziomie wszystko jasno określone
Żaneta, własna działalność, 44 lata
Kompetentni prawnicy udzielający wyczerpujących odpowiedzi na zadane im pytania. Polecam jak najbardziej.
Natalia, 28 lat
Korzystam od wielu lat z usług Państwa prawników ( ePorady24.pl) i zawsze otrzymuje fachowe, bardzo szczegółowe omówienia swoich pytań. Zadaj też pytania dodatkowe, czasem po długim czasie i zawsze otrzymuje odpowiedź. Jestem bardzo zadowolony:) Polecam !!
Krzysztof, 48 lat
Odpowiedz bardzo wyczerpująca i ogarniająca cały temat - mimo, iż część przepisów było mi znane. Przekaz zrozumiałym językiem. 
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolona z usługi .Otrzymałam błyskawiczne wycenę usługi i odpowiedz.
 
Janina
Rzetelna,szybka odpowiedź na moje pytanie bardzo mi pomogła w egzekwowaniu moich praw. Dziękuję i polecam.
Jolanta
Porada jak najbardziej pomocna za którą bardzo dziękuję
Beata
 Szybko, łatwo i konkretnie. Pańska odpowiedź rozwiewa wszystkie moje wątpliwości. Dziękuję bardzo za pomoc. 
Bożena, pielęgniarka, 61 lat
 Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź.
Ewa
Szybko i sprawnie, dokładna odpowiedź na zadane pytanie. Wyczerpujące odwołania do dotychczasowej wykładni i wyjaśnienia. 
Tomasz, programista, 27 lat
Jestem usatysfakcjonowana udzielonymi odpowiedziami na zadane kwestie,Szybko i kompetentnie .
Urszula, 57 lat, nauczyciel
Odpowiedzi były jasne i wyczerpujące a co bardzo ważne - wyjątkowo szybkie. Dziękuję bardzo
Henryk

W sensie formalnym dopuszczalne jest wystąpienie z dowolnym powództwem. Jeżeli pozwany zachowuje się biernie – faktycznie lekceważąc art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – to jest szansa wygrać. Każdej ze stron procesu cywilnego (również pozwanemu) przysługuje prawo do sądu – mające wysoką (w tym konstytucyjną) – rangę prawną; z uprawnień wolno korzystać, ale także wolno nie korzystać. Przejawem korzystania z prawa do sądu jest np. udzielenie odpowiedzi na pozew; wolno także składać różne wnioski (w tym wnioski dowodowe) oraz przedstawiać swe stanowisko. Proszę się zastanowić nad szansami wygranej w procesie o zapłatę (i to zapłatę odszkodowania); poza tym nawet wygranie takiego procesu (bez odpowiednich dodatkowych żądań) dotyczyłoby wyłącznie zapłaty, a nie uprawnienia do korzystania z cudzej nieruchomości – pieniądze mogłyby przysługiwać (w przypadku wygranej), a i tak nie byłoby szerszego zakresu uprawnienia do korzystanie z tamtej cudzej nieruchomości.

Droga (w tym droga wewnętrzna) – jak sama nazwa wskazuje – służy do poruszania się nią, a nie np. przeprowadzania przez nią instalacji. Tytułem przykładu: uczestnik ruchu drogowego jest uprawniony poruszać się po drodze, a nie „robić wykopki” w pasie drogowym (szczególnie w pasie drogi publicznej). Zarządcy dróg publicznych na ogół żądają opłat za zajęcie pasa drogowego (np. w związku z przeprowadzaniem instalacji), a często (również) opłat za istnienie instalacji (nie zawsze ustanawia się służebność z tym związaną).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Droga wewnętrzna „działa na podobnych regułach”. Wskazana w opisie sytuacji służebność gruntowa (art. 285 i następna K.c.) upoważnia do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie i sposób daną służebnością przewidziany; zwłaszcza w świetle ustawy o drogach publicznych, drogą wewnętrzną jest taka droga, która nie jest drogą publiczną. Przez dość długi czas często (także w związku z działalnością organów administracji budowlanej) praktykowano prowadzenie instalacji – szczególnie przyłączy (a nie instalacji głównych) – przez nieruchomości z drogami wewnętrznymi, zwłaszcza takimi, do których uprawnienie (np. z zakresu wykonywania służebności) przysługiwało tym, którym zależało na „przyłączeniu do sieci” (określonego rodzaju). Praktyka ta szczególnie częsta była w przypadku dróg wewnętrznych, których współwłaścicielami są właściciele nieruchomości przyległych (np. działek budowlanych). Niestety, od liberalizacji Prawa budowlanego (w roku 2015) daje się zauważyć – w całej Polsce – bardziej restrykcyjne podejście organów administracji publicznej (szczególnie administracji budowlanej). Dotyczy ono szczególnie wymogu dostępu do drogi publicznej – teraz na ogół wymagany jest prawny dostęp do drogi publicznej. Jakby tego było mało, część organów administracji budowlanej faktycznie narzuca współwłaścicielom nieruchomości (w tym gruntów z drogami wewnętrznymi) sposób podejmowania decyzji w sprawie umieszczenia instalacji; niekiedy stawiane są żądania, by na przeprowadzenie przyłącza (np. wodociągowego) przez nieruchomość z drogą wewnętrzną, której jest się współwłaścicielem, zgodzili się wszyscy pozostali współwłaściciele – co najmniej bardzo dyskusyjne jest formułowanie przez organ administracji publicznej wymogu, że decyzje w takich sprawach są decyzjami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czyli stawianie wymogu przewidzianego w art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.). Skoro współwłaścicielom nieruchomości (w tym z drogami wewnętrznymi) stawia się tak poważne wymogi, to tym bardziej można oczekiwać uzyskania zgody na korzystanie z gruntu cudzego. Wcześniejsze podejście organów administracji publicznej również było dalekie od ideału, ale aktualna tendencja (zwiększania rygoryzmu) wymaga zdecydowanie krytycznego podejścia.

Każde ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 i następne K.c.) jest przejawem ograniczenia uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.); chodzi o uprawnienie innej osoby (w rozumieniu art. 140 K.c.) do cudzej rzeczy (np. do cudzej nieruchomości) – dlatego ograniczone prawa rzeczowe są zwane także „prawami na rzeczy cudzej”. Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) – w tym przewidziana w art. 145 K.c. służebność drogi koniecznej – jest tytułem prawnym do korzystania z cudzej nieruchomości, w zakresie daną służebnością przewidzianym (a nie jakimkolwiek).

Jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej umożliwia wykonywanie służebności w celach związanych z nieruchomością władnącą (a użyte określenia są kategoriami z art. 285 K.c.), to brak podstaw do wytaczania powództwa z zakresu ochrony uprawnień, dotyczących odnośnej służebności gruntowej. W przypadku wprowadzania bezprawnych ograniczeń lub zakłóceń w grę może wchodzić któreś z roszczeń przewidzianych w art. 222 K.c. – są to roszczenia wprost przewidziane dla ochrony własności, ale wolno ich odpowiednio używać dla ochrony uprawnień z zakresu służebności; w przypadku bezprawnego (art. 342 K.c.) pozbawienia posiadania (np. wprowadzenia zapory na drodze wewnętrzne) w grę może wchodzić wytoczenie powództwa o przywrócenie posiadania (art. 344 K.c.) lub skorzystanie z (przewidzianych artykułem 343 K.c.): samopomocy lub obrony koniecznej przed bezprawnym pozbawieniem posiadania. Jeśli służebności dotychczas nie ujawniono w księdze wieczystej, to osoba uprawniona do wykonywania służebności jest władna samodzielnie (a więc nawet bez powiadamiania o tym właściciela nieruchomości obciążonej) zawnioskować o wpisanie służebności do właściwych ksiąg wieczystych (z uwzględnieniem działu III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej).

Proszę zwrócić uwagę także na przepisy o rękojmi za wady (w związku z umową sprzedaży) – to jest na art. 556 i następne K.c.). Oto treść artykułu 568 K.c.:

„§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.

§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

§ 5. Przepis § 4 stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

§ 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.”

Odnośna nieruchomość (art. 46 K.c.) – nieruchomość władnąca (w zakresie już ustanowionej służebności) – została nabyta od określonego człowieka; on jest bezpośrednim poprzednikiem prawnym. Proszę zastanowić się i sprawdzić (szczególnie w treści aktu notarialnego) nad ewentualnością dochodzenia roszczeń od swego bezpośredniego poprzednika prawnego – on zaś być może byłby uprawniony dochodzić należnych mu roszczeń (w przypadku ich przysługiwania) od swego poprzednika prawnego (tego, kto mu zbył daną nieruchomość). Właściciel nieruchomości obciążonej jest prawnie zobowiązany udostępnić nieruchomość obciążoną wyłącznie w zakresie daną służebnością przewidzianym. Dbanie o cudze nieruchomości (w tym wcześniej do niego należące) jest poza zakresem jego prawnych obowiązków.

Powyżej jest zaprezentowane zwłaszcza ścisłe podejście prawne, ze szczególnym uwzględnieniem prawa cywilnego. Zdaję sobie sprawę z tego, że jest to dalekie od zasadnych potrzeb (bardzo wielu osób), a zwłaszcza od ideału. Czy wolno jednak oczekiwać od osób prywatnych tak wiele w przypadku bardzo niskiej jakości prawa z zakresu nieruchomości? Niska jakość przepisów z tego zakresu przejawia się (między innymi) niekiedy wprost chaosem na rynku nieruchomości. Czymże jest „działka budowlana”? Czy chodzi o grunt spełniający wymogi z zakresu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami? Gdyby tak było, to okazałoby się, że masa nieruchomości zamieszkałych (w tym z posadowionymi na nich blokami wielorodzinnymi) tych wymogów nie spełnia – szczególnie z uwagi na pozbawienie ich prawnego dostępu do drogi publicznej (często wskutek skandalicznych podziałów gruntów w miastach i na osiedlach); co więcej, czasami podwyższenie standardu drogi publicznej skutkuje pozbawieniem nieruchomości do drogi publicznej. Gdyby nagłośniono (o ile w ogóle do tego doszło) skazanie za oszustwo kogoś oferującego jako „działkę budowlaną” grunt niewłaściwy, to być może byłoby więcej dyscypliny i mniej zagrożeń dla (potencjalnych) nabywców. Skoro jednak nawet gminy faktycznie wciskają ludziom grunty z „niespodziankami” (np. z jakimiś ukrytymi pod gruntem cysternami lub instalacjami), to trudno spodziewać się porządku.

Sytuacja jest tak zła, że na praktycznym znaczeniu traci nawet ustawowe określenie nieruchomości (z art. 46 K.c.). Niestety, bardzo rozpowszechniona w Polsce bierność sprawia, że politycy mogą dalej faktycznie strajkować – lekceważąc potrzebę tworzenia porządnych przepisów prawnych. Stosowanie prawa (np. przez sądy) w związku z tym jest bardzo trudne – daleki jestem od wychwalania wszystkich sądów, ale sama sprawiedliwość wymaga stwierdzenia, że część sędziów stara się zaradzić problemom (jednakże niska jakość przepisów sprawia, że te działania mają często skutki ograniczone).

Właściciela nieruchomości obciążonej przed ewentualnym wytoczeniem powództwa można byłoby zawezwać do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c. Z takim wezwaniem wiąże się niska opłata sądowa. W wezwaniu do ugody (w tym także korespondencyjnym) należałoby wskazać proponowane warunki ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością gruntową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Odmowa na przyłączenie wodociągu i energii dla sąsiednich działek

Przez teren moich trzech działek biegnie wodociąg, oczywiście przez działki sąsiadujące z moją biegnie w pasie drogowym (ta sama strona ulicy). Obecnie po drugiej stronie ulicy właściciele działek budują domy i chcą, bym wyraziła zgodę na przyłącza do sieci wodociągowej. To samo jest z energią elektryczną. Czy mogę odmówić takiej zgody właścicielom posesji znajdujących się po drugiej stronie mojej ulicy?

Czy mogło dojść do zasiedzenia terenu na którym są rury kanalizacyjne?

Na terenie mojej posesji przebiegają rury kanalizacyjne. Dwa miesiące temu wystąpiłem z pismem do wodociągów o ustanowienie służebności przesyłu. W odpowiedzi otrzymałem pismo, że spółka nabyła prawo do tego terenu w drodze zasiedzenia. Moim zdaniem zasiedzenie mogło nastąpić dopiero 1.02.2019 r., gdyż przed dniem 1.02.1989 r. właścicielem był Skarb Państwa. Czy mogło dojść do zasiedzenia terenu na którym są rury kanalizacyjne, jak twierdzi spółka?

Usunięcie drzew z drogi koniecznej bez zgody właściciela

Minęły 3 lata od czasu, gdy sąd w postanowieniu ustanowił służebność przechodu i przejazdu do działki, gdzie mieszkam. Są odpowiednie wpisy w księdze wieczystej, jednak droga nie została mi udostępniona, ponieważ rosną na niej drzewa. Działka leży na terenie zalesionym. Właściciel nie odpowiada na moje prośby. Co mi grozi, jeśli sama wytnę te drzewa bez jego wiedzy i zgody? Rok czekałam na rozpatrzenie skargi i nic z tego nie wynikło, bo właściciel nie otrzymał wezwania. Pomimo postanowienia sądu leśniczy nie chciał się tego podjąć. Byłam w tej sprawie w Lasach Państwowych, w gminie, w geodezji, wszyscy odsyłali mnie z kwitkiem. Stwierdzili, że potrzebny jest właściciel i „wyłączeniu działki z gospodarki leśnej”. Zapłaciłam temu człowiekowi za służebność zgodnie z postanowieniem, a nie mogę z niej korzystać! Co mam zrobić?

Jak pozbyć się światłowodu z działki?

W 2000 r. tato przekazał mi aktem notarialnym gospodarstwo rolne. W 2011 r. na mój wniosek został zatwierdzony podział nieruchomości na mniejsze działki. Jedną z nich sprzedałam i wtedy dowiedziałam się, że przez teren działki przebiega światłowód. Nic o nim nie wiedziałam, nie została ustanowiona służebność, a KW nie zawiera żadnych wpisów. Wystosowałam pismo do przedsiębiorcy telekomunikacyjnego z wnioskiem o przesunięcie światłowodu w drogę. Odpowiedział, że zgodę na lokalizację kabla w tym miejscu wyraził ówczesny właściciel, że infrastruktura telekomunikacyjna została wybudowana zgodnie z prawem. Światłowód przebiega przez moje działki budowlane. Właściciel tej jednej sprzedanej na razie nie stawia żądań, ale jestem i tak bardzo stratna, ponieważ pozostałe działki z tym kablem trudno będzie sprzedać. Jak się go pozbyć lub żądać odszkodowania?

wizytówka Zadaj pytanie »