Czy można kupić działkę bez drogi dojazdowej?

Czy można sprzedać działkę bez dostępu do drogi publicznej?

Odpowiedź zależy od tego, czy chodzi o działkę już istniejącą jako odrębna nieruchomość, czy o działkę, która ma zostać wydzielona z większej nieruchomości i dopiero następnie sprzedana. W praktyce największy problem powstaje przy podziale nieruchomości oraz przy sprzedaży działki, dla której trzeba założyć nową księgę wieczystą.

Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności albo sprzedażą udziałów w tej drodze.

Jeżeli decyzja podziałowa przewiduje, że przy zbyciu wydzielonych działek trzeba ustanowić służebności drogowe lub sprzedać udziały w drodze wewnętrznej, to pominięcie tego warunku może prowadzić do nieważności umowy. Takie stanowisko wynika również z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt III CZP 34/09. W orzecznictwie podkreśla się też, że umowa przeniesienia własności działek bez wymaganego dostępu do drogi publicznej, gdy konieczne jest ich odłączenie i założenie nowej księgi wieczystej, może być nieważna, co wskazano m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2015 r., sygn. akt IV CSK 411/14.

Dlaczego PKP może żądać ustanowienia służebności?

Jeżeli nieruchomość PKP nie ma prawnego dostępu do drogi publicznej, sprzedający może uznać, że przed przetargiem trzeba usunąć tę wadę. Chodzi o to, aby nabywca otrzymał nieruchomość, z której można legalnie korzystać i którą można ujawnić w księdze wieczystej bez wątpliwości co do dostępu.

Nie oznacza to jednak, że zawsze jedynym możliwym rozwiązaniem jest nieodpłatna służebność przez Pana działkę. To może być najprostszy wariant z punktu widzenia PKP, ale przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić, czy istnieją inne drogi dojazdu, czy możliwe jest wykorzystanie drogi wewnętrznej, nieruchomości należącej do PKP albo innego sąsiada, a także czy sprzedaż może zostać ukształtowana jako powiększenie Pana nieruchomości sąsiedniej.

Jakie są alternatywy dla służebności na Pana działce?

Przed zgodą na obciążenie własnej nieruchomości warto wystąpić do PKP o pisemne wyjaśnienie, dlaczego wykluczono inne warianty zapewnienia dostępu. W praktyce można rozważyć zwłaszcza:

• ustanowienie służebności przez inną nieruchomość należącą do PKP albo osoby trzeciej, jeżeli taki przebieg jest możliwy i mniej uciążliwy,
• wydzielenie lub wykorzystanie drogi wewnętrznej oraz sprzedaż udziału w tej drodze nabywcy działki,
• sprzedaż działki jako gruntu przyległego służącego poprawie warunków zagospodarowania Pana nieruchomości, jeżeli stan prawny i procedura sprzedaży na to pozwalają,
• połączenie nabywanej działki z Pana nieruchomością po zakupie, tak aby faktyczny i prawny dostęp był realizowany przez nieruchomość stanowiącą jedną całość gospodarczą,
• ustanowienie drogi koniecznej w postępowaniu sądowym, ale zwykle jest to rozwiązanie późniejsze, sporne, odpłatne i nie zawsze korzystne dla kupującego.

Jeżeli PKP planuje przetarg nieograniczony, może dążyć do tego, aby działka była możliwa do nabycia przez każdego zainteresowanego, a nie wyłącznie przez właściciela gruntu sąsiedniego. To może tłumaczyć oczekiwanie wcześniejszego ustanowienia służebności.

Jak bezpiecznie ustanowić służebność, jeśli jest konieczna?

Jeżeli okaże się, że bez służebności sprzedaż nie dojdzie do skutku, należy zadbać o jej możliwie wąski i precyzyjny zakres. Służebność powinna być ustanowiona wyłącznie na rzecz tej konkretnej nieruchomości, którą chce Pan kupić, a nie na rzecz całego kompleksu działek PKP ani przyszłych, nieokreślonych podziałów.

W akcie notarialnym warto określić w szczególności:

• dokładny przebieg pasa służebności, najlepiej na mapie stanowiącej załącznik do aktu,
• zakres korzystania, np. przejazd i przechód, a nie ogólne korzystanie z działki,
• czy służebność obejmuje pojazdy osobowe, ciężarowe, sprzęt budowlany albo dojazd eksploatacyjny,
• czy służebność jest odpłatna czy nieodpłatna,
• kto ponosi koszty utrzymania drogi, napraw, odwodnienia i ewentualnych szkód,
• czy służebność ma wygasnąć albo zostać wykreślona po nabyciu działki przez właściciela nieruchomości obciążonej.

Jeżeli po zakupie będzie Pan właścicielem zarówno nieruchomości obciążonej, jak i władnącej, co do zasady powstaje podstawa do uporządkowania księgi wieczystej i wykreślenia służebności, ponieważ nie ma sensu utrzymywanie służebności między nieruchomościami należącymi do tej samej osoby. Trzeba jednak wcześniej upewnić się, że służebność nie została ustanowiona także na rzecz innych działek lub innych właścicieli.

Czy warto zgodzić się na nieodpłatną służebność?

Nieodpłatność służebności jest kwestią negocjacyjną, chyba że wynika z konkretnych warunków sprzedaży albo ustaleń stron. Skoro to Pana nieruchomość ma zostać obciążona, może Pan negocjować wynagrodzenie, ograniczenie czasu trwania służebności, warunek jej wykreślenia po nabyciu działki albo inną konstrukcję sprzedaży.

Warto pamiętać, że służebność ujawniona w księdze wieczystej może wpływać na wartość Pana nieruchomości, jej przyszłą sprzedaż, możliwość zabudowy, ogrodzenia, urządzenia ogrodu lub dojazdu. Dlatego nie należy podpisywać oświadczenia tylko dlatego, że sprzedający wskazuje je jako techniczny warunek przetargu.

Co zrobić przed przetargiem?

Przed podjęciem decyzji najlepiej wykonać kilka praktycznych kroków:

• uzyskać numer księgi wieczystej działki PKP i sprawdzić jej oznaczenie, obciążenia oraz sposób dostępu,
• poprosić PKP o projekt aktu ustanowienia służebności oraz mapę z przebiegiem drogi,
• ustalić, czy działka ma być sprzedana jako odrębna nieruchomość, czy jako grunt przyległy przeznaczony do poprawy zagospodarowania Pana nieruchomości,
• sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli ma to znaczenie dla przyszłego korzystania z gruntu,
• zastrzec, że ewentualna służebność ma dotyczyć tylko nabywanej działki i nie może służyć obsłudze innych nieruchomości.

Jeżeli PKP nie zgadza się na zmianę warunków, pozostaje ocenić, czy korzyść z nabycia działki przewyższa trwałe obciążenie Pana nieruchomości. Czasami bezpieczniej jest zaproponować odpłatną, ściśle ograniczoną służebność niż całkowicie odmawiać jej ustanowienia.

FAQ

Czy każda działka bez drogi publicznej nie może być sprzedana?

Nie w każdym przypadku brak dostępu automatycznie oznacza nieważność sprzedaży. Największe ograniczenia dotyczą podziału nieruchomości oraz zbywania wydzielonych działek, dla których trzeba zapewnić dostęp do drogi publicznej. W praktyce notarialnej i przy sprzedaży przez duże podmioty brak dostępu często blokuje transakcję albo wymaga wcześniejszego ustanowienia służebności.

Czy muszę ustanowić służebność nieodpłatnie?

Co do zasady nie musi Pan automatycznie zgadzać się na nieodpłatne obciążenie swojej nieruchomości. Może Pan negocjować wynagrodzenie, zakres, czas trwania i warunki wykreślenia służebności. Inaczej będzie tylko wtedy, gdy przyjmie Pan warunki sprzedającego jako element całej transakcji.

Czy po zakupie działki można wykreślić służebność?

Może to być możliwe, jeżeli ta sama osoba stanie się właścicielem nieruchomości obciążonej i władnącej, a służebność nie służy innym działkom ani innym osobom. Dlatego przed podpisaniem aktu trzeba sprawdzić, na rzecz jakiej nieruchomości dokładnie ustanawiana jest służebność.

Czy lepsza jest służebność czy udział w drodze wewnętrznej?

To zależy od układu nieruchomości. Udział w drodze wewnętrznej może być korzystny, gdy istnieje wydzielona droga obsługująca kilka działek. Służebność bywa prostsza, ale obciąża konkretną nieruchomość i może ograniczać sposób korzystania z niej przez właściciela.

Czy można zmusić sąsiada do ustanowienia dojazdu?

W określonych sytuacjach właściciel nieruchomości bez odpowiedniego dostępu może żądać ustanowienia drogi koniecznej przez sąd. Jest to jednak postępowanie odpłatne, zależne od okoliczności i nie zawsze prowadzi do przebiegu drogi oczekiwanego przez wnioskodawcę.

Podsumowanie

Zakup działki bez drogi dojazdowej wymaga ostrożności. Jeżeli działka ma być wydzielona albo sprzedana w sposób wymagający zapewnienia dostępu do drogi publicznej, sprzedający może oczekiwać wcześniejszego ustanowienia służebności. Nie oznacza to jednak, że kupujący musi bezwarunkowo zgodzić się na nieodpłatne i szerokie obciążenie swojej nieruchomości.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to sprawdzenie ksiąg wieczystych, map, warunków przetargu i projektu aktu notarialnego. Jeżeli służebność jest konieczna, powinna być ograniczona wyłącznie do nabywanej działki, mieć jasny przebieg i przewidywać możliwość wykreślenia, gdy po zakupie stanie się zbędna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2015 r., sygn. akt IV CSK 411/14
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt III CZP 34/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.