Czy można zakupić działkę bez drogi dojazdowej?
• Data: 2023-04-17 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Chciałbym zakupić sąsiadującą z moją nieruchomością działkę, której właścicielem jest PKP. Złożyłem więc do nich zapytanie, czy istniej możliwość sprzedaży i poinformowałem, że jestem chętny. PKP odpowiedziało, że wymieniona nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej i w celu przygotowania jej do sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego konieczne jest ustanowienie służebności drogowej dojazdu do tej działki do drogi publicznej. Jedyną możliwością jest ustanowienie na mojej nieruchomości nieodpłatnej służebności przejazdu na rzecz PKP. Czy rzeczywiście nie można sprzedać działki bez dojazdu? Czy jest jakiś inny sposób nabycia tej działki bez ustanawiania służebności drogowej na mojej nieruchomości?
Warunki dopuszczalności podziału nieruchomości
Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – nieważna jest umowa przeniesienia własności działek gruntu nieposiadających dostępu do drogi publicznej, działek, wchodzących w skład nieruchomości i wymagających odłączenia z księgi wieczystej oraz założenia dla nich nowej księgi (tak: postanowienie SN z 19.03.2015 r., IV CSK 411/14). Nie jest także dopuszczalny podział nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do takiej drogi.
Gdy decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 u.g.n. – teza uchwały SN z 4.06.2009 r., III CZP 34/09).
Jak widać, nie można sprzedać działki bez dostępu do drogi publicznej.
Ustanowienie służebności drogowej i zakup działki
Należy sprawdzić, czy jest inna możliwość zapewnienia dojazdu do działki niż służebność przez Pana działkę. Jeśli nie, proszę ustanowić służebność dojazdu do jednej nieruchomości, do tej, którą chce Pan zakupić. Istotne, aby miała odrębną KW, aby mogła być uznana za odrębną nieruchomość. Po zakupie działki od PKP, o ile będzie dotyczyła tylko jednej nieruchomości, nabywanej, służebność można łatwo wykreślić z KW. Jeśli służebność zostanie ustanowiona na rzecz więcej niż jednej działki, po zakupie będzie Pan musiał ją tolerować.
Przykłady
Zakup działki bez drogi publicznej
Pan Jan chciał kupić działkę leżącą obok jego nieruchomości. Okazało się, że działka nie miała dostępu do drogi publicznej, a sprzedaż była możliwa tylko po ustanowieniu służebności drogowej. Zdecydował się na tę opcję, ale tylko na swojej działce, aby nie obciążać innych sąsiadów. Po zakupie łatwo wykreślił służebność z księgi wieczystej.
Problemy z podziałem nieruchomości
Pani Marta miała działkę rolną, którą chciała podzielić na mniejsze parcele. Jednym z warunków podziału było zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Niestety, jej działki nie miały takiego dostępu, więc proces podziału musiał zostać wstrzymany, aż nie ustanowiono odpowiednich służebności.
Zakup nieruchomości od PKP
Pan Michał chciał kupić działkę należącą do PKP. Okazało się, że działka nie miała drogi dojazdowej do drogi publicznej. PKP poinformowało go, że sprzedaż będzie możliwa jedynie po ustanowieniu służebności przejazdu przez jego działkę. Michał zdecydował się na tę opcję, ponieważ była to jedyna forma zapewnienia dostępu do nieruchomości.
Podsumowanie
Zakup działki bez dostępu do drogi publicznej jest możliwy, ale wiąże się z koniecznością ustanowienia służebności drogowej. Zgodnie z przepisami, działki bez drogi dojazdowej nie mogą być sprzedawane ani podzielone, jeśli nie zapewniono im dostępu do drogi publicznej. W przypadku nieruchomości, które nie spełniają tego warunku, konieczne jest ustanowienie odpowiednich służebności lub innych form zapewniających dojazd. Chociaż proces ten może być skomplikowany, po załatwieniu formalności związanych z ustanowieniem służebności, sprzedaż działki staje się możliwa.
Oferta porad prawnych
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zakupu działki, ustanowienia służebności drogowej czy innych kwestii związanych z nieruchomościami, oferujemy profesjonalne porady prawne online. Zapewniamy kompleksowe wsparcie w rozwiązywaniu problemów prawnych związanych z nieruchomościami, a także pomoc w przeprowadzeniu procedur prawnych, takich jak ustanowienie służebności czy podział nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać pomoc dostosowaną do Twoich potrzeb.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2015 r., IV CSK 411/14
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Służebność drogi, zagrodzenie i kwestie związane z podłączeniem prądu na działce
» Odszkodowanie za ukrytą kanalizację na działce
» Jak określić wartość przedmiotu sporu w sprawie o zasiedzenie drogi koniecznej?
» Jak zabezpieczyć prawo do służebności po śmierci właściciela mieszkania bez księgi wieczystej?
» Służebność mieszkania jako ochrona dla małżonka, jak uniknąć konfliktów po śmierci?
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
