• Data: 2024-08-05 • Autor: Anna Sufin
Jaką kwotę mogę wynegocjować od inwestora, który chce przeprowadzić przez moją działkę światłowód w wykopie? Działka jest zlokalizowana w woj. podkarpackim.
Podaje Pani, że na Pani nieruchomości inwestor chciałby przeprowadzić światłowód w wykopie. Działka zlokalizowana jest w woj. podkarpackim. Nie podaje Pani, czy jest to działka budowlana i w jakim zakresie światłowód ograniczy te możliwości, nie podaje Pani także na jakim odcinku i po jakiej części działki światłowód ma przebiegać.
Zobacz też: Światłowód na słupach - zgoda właściciela terenu
Na mocy art. 3051 K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Treść tej służebności z reguły polega na zobowiązaniu się przez właściciela do niezabudowywania i niezadrzewiania terenu zajętego pod linię energetyczną wraz z pasem ochronnym oraz zapewnienia każdoczesnego dostępu w celach eksploatacyjnych, konserwacyjnych, remontowych i przebudowy.
Zgodnie z art. 3052 K.c.:
„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.”
Przeczytaj również: Światłowód przez działkę
Zatem nawet gdyby jedna ze stron nie godziła się na zawarcie umowy służebności przesyłu, a umowa taka będzie konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych, obydwu stronom przysługuje roszczenie o zawarcie takiej umowy, które może być dochodzone przed sądem. Przedsiębiorca przesyłowy może w ten sposób doprowadzić do zawarcia umowy służebności przesyłu mimo braku zgody właściciela.
Oczywiście w orzecznictwie podkreśla się, że „odpowiedniość” wynagrodzenia powinna być ustalana indywidualnie i odniesiona do istotnych okoliczności w sprawie (por. postanowienie SN z 9.10.2013 r., V CSK 491/12). Przyjmuje się, że brak określonych w ustawie kryteriów wynagrodzenia oznacza, że „ustawodawca pozostawił sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, formułowanych na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą także wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego” (postanowienie SN z 27.02.2013 r., IV CSK 440/12).
Jako elementy, które muszą być uwzględnione w wysokości wynagrodzenia SN wskazuje: obciążenie nieruchomości urządzeniami przesyłowymi z reguły przez kilkadziesiąt lat, wartość nieruchomości, stanowiącą górną granicę wynagrodzenia, sposób wykorzystywania przez właściciela pozostałej części nieruchomości, rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, ograniczenie możliwości inwestycyjnych z powodu istnienia urządzeń, wyłączenie możliwości zabudowy. Przy określaniu wysokości wynagrodzenia należy też brać pod uwagę, że przedsiębiorca realizuje cele społeczne. Sąd nie jest związany opiniami rzeczoznawców, a do takich opinii powinien podchodzić krytycznie.
Ponadto przy określaniu wynagrodzenia można brać pod uwagę wysokość czynszu dzierżawnego na tym terenie, procent ograniczenia użytkowania (wskażę, że różne są metody jego wyliczania).
Mając na uwadze tak określone zasady ustalania wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, nie podejmę się szacowania, jaka kwota mogłaby być odpowiednia na rzecz Pani choćby dlatego, że nie mam danych co do Pani działki, co do długości i rodzaju światłowodu.
Może Pani jednak próbować samodzielnie oszacować wysokość przynajmniej Pani szkody – proszę rozważyć, czy nieruchomość poprzez światłowód traci swoje walory budowlane i w jakiej części, a tym samym jaką część swojej wartości (tu istotne będą ceny rynkowe nieruchomości na tym terenie), czy w związku z wbudowanym urządzeniem będzie Pani musiała z jakiegoś powodu ponieść dodatkowe koszty (np. dłuższe przeprowadzenie innych linii przesyłowych do działki). Nadmieniam, że przy światłowodach nie ma co do zasady stref ochronnych, stąd sama powierzchnia działki będzie nadal mogła być wykorzystana z tym jednakże założeniem, że trzeba będzie liczyć się z koniecznością naprawy czy konserwacji wbudowanego światłowodu.
Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności może zatem bardzo różnie się kształtować – od kwot ok. 1 tys. zł w przypadku, gdy światłowód nie ingeruje w działkę, biegnie np. przy strefie wolnej od zabudowy w małej długości, do kwot nawet ok. 60 tys., jeśli światłowód powoduje, że nie będzie Pani mogła wykorzystać działki na cele budowlane, co Pani planowała. Niestety zatem nie mogę Pani wskazać konkretnej kwoty, którą może Pani negocjować. Proszę rozważyć, jaką realną szkodę Pani poniesie przez umieszczenie światłowodu i negocjować kwotę, która przynajmniej tej szkodzie zadośćuczyni. Samo wynagrodzenie za korzystanie z działki w dalszym zakresie zależy m.in. od powierzchni, co do której musi się Pani liczyć z ingerencją, okresu na jaki służebność jest ustanawiana, itd. (tu można wyjść od kwoty dzierżawy za daną powierzchnię). Na pewno jednak nie będą to kwoty porównywalne z kwotami przy napowietrznych sieciach przesyłowych – tu podam dla przykładu, że w rejonie podkarpacia określano kwoty np. po 60 tys. za służebność (wraz z odszkodowaniem) ustanowioną na 30 lat za powierzchnię zajętości 1600 m2 na działce rolnej.
Z reguły przy budowie sieci, w umowie przewiduje się dodatkowe wynagrodzenie za szkody spowodowane wejściem w teren, określane albo ryczałtowo, albo też na podstawie opinii rzeczoznawcy (tu bierze się pod uwagę zakres upraw, które zostały zniszczone, utracone dochody z upraw, które nie mogły przez okres prac być realizowane).
Działka Budowlana w Mieście
Pan Jan, właściciel działki budowlanej w centrum Rzeszowa, otrzymał propozycję od lokalnego operatora telekomunikacyjnego, który chciałby poprowadzić światłowód przez jego nieruchomość. Działka znajduje się w atrakcyjnej okolicy, a Pan Jan planował w przyszłości postawić na niej dom.
Pan Jan zatrudnił rzeczoznawcę, który oszacował potencjalne obniżenie wartości działki oraz utrudnienia w przyszłej zabudowie. Operator zgodził się na wypłatę wynagrodzenia w wysokości 15 000 zł oraz pokrycie kosztów przeniesienia planowanej inwestycji budowlanej. Umowa obejmowała również zabezpieczenia dotyczące minimalnej ingerencji w teren oraz rychłego usunięcia ewentualnych szkód.
Pan Jan otrzymał odpowiednie wynagrodzenie, które zrekompensowało potencjalne ograniczenia inwestycyjne. Operator przeprowadził światłowód zgodnie z ustaleniami, nie utrudniając przyszłej zabudowy działki.
Działka Rolna na Wsi
Pani Maria, właścicielka dużej działki rolnej w podkarpackiej wsi, została poproszona przez firmę telekomunikacyjną o pozwolenie na przeprowadzenie światłowodu. Światłowód miałby przebiegać przez środek jej pola, co mogło wpłynąć na uprawy.
Pani Maria, obawiając się zmniejszenia plonów i trudności w prowadzeniu gospodarstwa, zażądała odszkodowania za potencjalne straty. Po konsultacjach i wycenie rzeczoznawcy, firma telekomunikacyjna zgodziła się na jednorazową zapłatę 8 000 zł oraz dodatkowe wynagrodzenie w przypadku konieczności naprawy ewentualnych szkód w uprawach.
Pani Maria zabezpieczyła swoje interesy, a światłowód został przeprowadzony w sposób minimalnie ingerujący w działalność rolniczą, z zagwarantowaniem dodatkowego odszkodowania w przypadku szkód.
Działka Rekreacyjna Nad Jeziorem
Pan Krzysztof posiada działkę rekreacyjną nad jeziorem w pobliżu Soliny. Działka jest przeznaczona na letnie wyjazdy z rodziną, a jej urokliwa lokalizacja zwiększa jej wartość. Firma telekomunikacyjna zwróciła się z propozycją przeprowadzenia światłowodu wzdłuż granicy działki.
Pan Krzysztof chciał uniknąć jakiejkolwiek degradacji terenu oraz hałasu w trakcie budowy. Po długich negocjacjach uzgodniono wynagrodzenie w wysokości 5 000 zł oraz klauzulę o przywróceniu działki do pierwotnego stanu po zakończeniu prac. Ponadto, firma zobowiązała się do wykonania prac w określonych terminach, aby zminimalizować niedogodności podczas sezonu letniego.
Pan Krzysztof uzyskał zadowalające wynagrodzenie i zagwarantował sobie brak ingerencji w okresie letnim, co pozwoliło na korzystanie z działki zgodnie z planem rekreacyjnym.
Negocjowanie wynagrodzenia za przeprowadzenie światłowodu przez działkę wymaga uwzględnienia wielu czynników, takich jak wpływ na wartość nieruchomości, ograniczenia w zagospodarowaniu terenu oraz potencjalne straty. Kluczowe jest uzyskanie odpowiedniej rekompensaty, która zrównoważy wszelkie niedogodności związane z inwestycją. Właściciele działek powinni dążyć do zawarcia korzystnej umowy, zabezpieczającej ich interesy oraz zapewniającej minimalną ingerencję w ich nieruchomość.
Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online oraz usługi sporządzania pism, aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy przy negocjacjach dotyczących ustanowienia służebności przesyłu na Twojej działce. Nasz zespół prawników zapewni Ci kompleksowe wsparcie i pomoc w każdym etapie procesu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r., V CSK 491/12
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Anna Sufin
Zapytaj prawnika
