Dożywocie czy służebność przy kupnie domu

Jaki problem trzeba rozwiązać przed podpisaniem aktu?

W opisanej sytuacji nie chodzi tylko o wybór między służebnością mieszkania a dożywociem. Trzeba jednocześnie zadbać o to, aby umowa rzeczywiście odpowiadała zamiarowi stron, była podatkowo obroniona i nie tworzyła niepotrzebnego ryzyka sporu z dziećmi zbywcy po jego śmierci.

Jeżeli właściciel domu potrzebuje gotówki, a Pan chce nabyć nieruchomość za cenę niższą od typowej ceny rynkowej, akt notarialny powinien jasno pokazywać, z czego wynika ta niższa cena. Takim uzasadnieniem może być obciążenie nieruchomości prawem dożywotniego zamieszkiwania, ale wartość tego prawa powinna być realna, a nie wpisana wyłącznie formalnie.

Im większa różnica między ceną zapłaconą a wartością rynkową nieruchomości bez obciążenia, tym większe ryzyko, że urząd skarbowy albo spadkobiercy będą badać, czy nie doszło w istocie do częściowej darowizny.

Służebność mieszkania przy sprzedaży domu

Służebność mieszkania jest szczególną postacią służebności osobistej. Zgodnie z Kodeksem cywilnym nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada służebności gruntowej, z uwzględnieniem przepisów o służebnościach osobistych. W praktyce służebność mieszkania daje uprawnionemu prawo korzystania z oznaczonego lokalu, domu albo części domu.

W akcie notarialnym trzeba bardzo dokładnie opisać zakres prawa. Należy wskazać, czy uprawniony może korzystać z całego domu, tylko z określonych pokoi, kuchni, łazienki, piwnicy, garażu, ogrodu, miejsca postojowego oraz w jakim zakresie może przyjmować domowników lub osoby pomagające mu w codziennym życiu.

Służebność mieszkania ma tę zaletę, że nie tworzy automatycznie tak szerokich obowiązków opiekuńczych jak klasyczne dożywocie. Nabywca nieruchomości musi jednak znosić wykonywanie służebności, nie może samowolnie usuwać uprawnionego i powinien liczyć się z tym, że nieruchomość obciążona takim prawem ma niższą wartość rynkową.

Jeżeli służebność jest ustanawiana równocześnie ze sprzedażą domu i wpływa na cenę, warto w akcie wyraźnie wskazać, że cena została ustalona z uwzględnieniem tego obciążenia. Zmniejsza to ryzyko zarzutu, że obniżka ceny była ukrytą darowizną.

Podatki przy sprzedaży ze służebnością

Przy sprzedaży nieruchomości podstawowym podatkiem po stronie kupującego jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie sprzedaży nieruchomości stawka PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej. Podatek pobiera notariusz przy akcie notarialnym.

Urząd skarbowy nie jest związany samą ceną wpisaną w akcie, jeżeli bez uzasadnionej przyczyny odbiega ona od wartości rynkowej. Przy domu obciążonym dożywotnią służebnością mieszkania wartość rynkowa może być niższa niż wartość domu wolnego od obciążeń, ale powinno to wynikać z okoliczności sprawy, sposobu korzystania z domu i realnej wartości ustanowionego prawa.

Po stronie sprzedającego może pojawić się podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedający nabył lub wybudował nieruchomość. Jeżeli ten okres już upłynął, sprzedaż prywatnej nieruchomości zasadniczo nie powoduje PIT. Jeżeli nie upłynął, trzeba zbadać koszty, ewentualną ulgę mieszkaniową oraz sposób ustalenia ceny.

Jeżeli służebność mieszkania jest ustanawiana nieodpłatnie albo bez realnego ekwiwalentu, może powstać obowiązek w podatku od spadków i darowizn po stronie osoby, która nabywa to prawo. Roczną wartość służebności ustala się według reguły 4% wartości rzeczy obciążonej, a przy prawie ustanowionym bez oznaczonego terminu stosuje się mnożnik przewidziany w ustawie. W praktyce rozliczeniem przy akcie zajmuje się notariusz, ale warto wcześniej poprosić go o wyliczenie skutków podatkowych.

Umowa dożywocia i obowiązki nabywcy

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

To właśnie ten zakres obowiązków bywa największym problemem, gdy nabywca mieszka daleko. Nie oznacza to jednak, że dożywocie jest zawsze wykluczone. Strony mogą w akcie notarialnym doprecyzować treść dożywocia, w szczególności wskazać, że zbywca będzie mieszkał w dotychczasowym domu, a nabywca będzie zapewniał określone świadczenia rzeczowe, finansował media, organizował pomoc osób trzecich albo pokrywał koszty usług opiekuńczych.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Umowa nazwana dożywociem nie powinna być pozorna. Jeżeli nabywca od początku nie zamierza ani nie jest w stanie wykonywać żadnych realnych świadczeń na rzecz dożywotnika, umowa może stać się źródłem sporów. W razie poważnego konfliktu sąd może, na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym, zamienić uprawnienia z dożywocia na rentę, a w wyjątkowych sytuacjach rozwiązać umowę.

Podatki przy umowie dożywocia

Umowa dożywocia jest umową odpłatną, chociaż świadczenie nabywcy nie polega na zapłacie klasycznej ceny. Nabywca otrzymuje własność nieruchomości, a zbywca otrzymuje prawo do dożywotniego utrzymania w zakresie ustalonym w umowie.

Po stronie nabywcy umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a stawka PCC wynosi 2%. Podatek pobiera notariusz przy sporządzaniu aktu.

Po stronie zbywcy, zgodnie z utrwaloną linią wynikającą z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14, przeniesienie nieruchomości w ramach dożywocia jest odpłatnym zbyciem, ale nie jest możliwe określenie przychodu według zasad właściwych dla ceny sprzedaży. W konsekwencji w typowej sytuacji nie powstaje obowiązek zapłaty PIT od takiego zbycia.

Dożywocie nie jest też darowizną i nie podlega podatkowi od spadków i darowizn jako nieodpłatne przysporzenie. Nie oznacza to jednak, że można nazwać każdą czynność dożywociem tylko po to, aby uniknąć podatków albo zachowku. Treść aktu i późniejsze wykonywanie umowy muszą odpowiadać rzeczywistym ustaleniom stron.

Zachowek a sprzedaż, służebność i dożywocie

Z punktu widzenia zachowku kluczowe znaczenie ma to, czy z majątku przyszłego spadkodawcy wyszła nieruchomość odpłatnie, czy nieodpłatnie. Darowizny dolicza się do substratu zachowku na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Zwykła sprzedaż za realną cenę zasadniczo nie jest darowizną, nawet jeżeli kupującym jest osoba z rodziny.

Problem pojawia się wtedy, gdy cena jest rażąco niska, nie została faktycznie zapłacona albo nie da się wykazać, dlaczego odbiegała od wartości rynkowej. Spadkobiercy mogą wtedy próbować twierdzić, że pod pozorem sprzedaży doszło do darowizny w całości albo w części. Podobne ryzyko istnieje przy umowie dożywocia, jeżeli obowiązki nabywcy są wyłącznie iluzoryczne.

Dożywocie co do zasady jest korzystniejsze pod kątem zachowku niż darowizna, ponieważ ma charakter odpłatny. Nie daje jednak absolutnej ochrony przed sporem. Jeżeli dzieci zbywcy uznają, że umowa była pozorna albo miała ukryć nieodpłatne przysporzenie, mogą próbować dochodzić swoich praw w procesie cywilnym.

Jak bezpiecznie przygotować akt notarialny?

Przed podpisaniem aktu warto przygotować dokumenty i ustalenia tak, aby transakcja była spójna ekonomicznie. Pomocna może być wycena rzeczoznawcy albo przynajmniej analiza cen podobnych nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia służebnością lub dożywociem.

W akcie należy jednoznacznie wskazać, czy strony zawierają sprzedaż z ustanowieniem służebności mieszkania, czy umowę dożywocia. Nie powinno się mieszać konstrukcji prawnych bez potrzeby. Jeżeli strony wybierają sprzedaż, trzeba zadbać o przelew ceny, pokwitowanie i opis wpływu służebności na wartość domu. Jeżeli wybierają dożywocie, trzeba szczegółowo określić świadczenia nabywcy.

Przy dożywociu można wprowadzić postanowienia praktyczne: kto płaci za media, remonty, opał, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, leki, transport do lekarza, usługi opiekuńcze i pogrzeb. Im dokładniejsza umowa, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

W Pana sytuacji, skoro mieszka Pan kilkaset kilometrów od domu, sama klasyczna formuła dożywocia może być ryzykowna. Bezpieczniejsze może być albo bardzo precyzyjne dożywocie oparte na finansowaniu i organizowaniu świadczeń, albo sprzedaż z dobrze wycenioną służebnością mieszkania. Ostateczny wybór powinien zależeć od wartości domu, potrzeb zbywcy, realnej ceny i stosunków rodzinnych.

FAQ

Czy lepsze jest dożywocie czy służebność mieszkania?

Nie ma jednej odpowiedzi. Dożywocie lepiej zabezpiecza odpłatny charakter przeniesienia własności i zwykle jest korzystniejsze pod kątem zachowku, ale nakłada na nabywcę obowiązki wobec dożywotnika. Służebność jest prostsza, gdy chodzi tylko o prawo mieszkania, ale wymaga osobnej sprzedaży nieruchomości.

Czy przy dożywociu trzeba osobiście opiekować się zbywcą?

Domyślnie obowiązki nabywcy są szerokie i obejmują utrzymanie oraz pomoc w chorobie. Strony mogą jednak w akcie doprecyzować sposób wykonywania tych obowiązków, także przez finansowanie usług lub pomoc osób trzecich. Nie powinny to być postanowienia pozorne.

Czy dzieci sprzedającego mogą żądać zachowku od domu sprzedanego za życia?

Jeżeli była to rzeczywista sprzedaż za realną cenę, sama nieruchomość zasadniczo nie jest traktowana jak darowizna. Ryzyko rośnie, gdy cena była rażąco niska, nie została zapłacona albo umowa miała ukryć nieodpłatne przysporzenie.

Jaki PCC zapłaci kupujący?

Przy sprzedaży nieruchomości oraz przy umowie dożywocia stawka PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej. Podatek pobiera notariusz. Wartość wpisana w akcie powinna być uzasadniona realiami rynkowymi i obciążeniami nieruchomości.

Czy służebność mieszkania powoduje podatek od spadków i darowizn?

Może powodować taki podatek, jeżeli jest ustanowiona nieodpłatnie. Jeżeli służebność jest elementem odpłatnej transakcji i wpływa na cenę sprzedaży, skutki podatkowe powinien ocenić notariusz na podstawie konkretnej treści aktu.

Czy urząd skarbowy może zakwestionować okazyjną cenę domu?

Tak. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać strony do jej wyjaśnienia lub zmiany. Dlatego warto zadbać o wycenę, opis obciążenia służebnością i dowody zapłaty ceny.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14.
• Interpretacja Ministra Finansów z dnia 29 października 2015 r., nr DD9.8222.2.81.2015.JQP.
• Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 grudnia 2018 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.539.2018.1.JK2.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.