Granice działek, służebność przejazdu i zasiedzenie, jak bronić swojego gruntu przed decyzjami sądu i gminy?

Służebność dla gminy celem dostępu do przepompowni

Na wstępie wskazuję, że jeśli chodzi o dostęp do przepompowni, jako elementu sieci przedsiębiorstwa (operatora), gminie przysługuje prawo żądania służebności przejazdu celem dostępu do przepompowni. Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego (K.c.):

Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Służebność przesyłu jako trzeci rodzaj służebności gruntowej

Nadto: Służebność przesyłu, która została wprowadzona do Kodeksu cywilnego ustawą nowelizującą z 30 maja 2008 r. jako 3 rodzaj służebności gruntowej stypizowanej, nie odbiega co do istoty od już funkcjonującej w obrocie, ustanawianej i wpisywanej do ksiąg wieczystych, a także podlegającej nabyciu w drodze zasiedzenia służebności gruntowej obejmującej uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości na potrzeby linii przesyłowej. Nie jest konieczne w przypadku tej służebności określenie nieruchomości władnącej, ponieważ instalacje przesyłowe stanowią składnik przedsiębiorstwa przesyłowego, a więc podmiotu, co do którego uzasadnione jest domniemania, że wśród składników jego majątku zawsze występuje taka nieruchomość (Postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2023 r., sygn. akt II CSK 5130/22).

Wyjaśniam również, że: Służebność przesyłu jest służebnością czynną. Jej ustanowienie upoważnia przedsiębiorcę do określonych działań na nieruchomości obciążonej, a ich cel ma być podporządkowany utrzymaniu we właściwym stanie technicznym urządzeń niezbędnych do wykonywania działalności gospodarczej polegającej na dostarczaniu odbiorcom energii, płynów, lub świadczeniu usług polegających na odbiorze ścieków i zapewnieniu łączności. W praktyce oznacza to upoważnienie do wejścia przez przedsiębiorcę na obciążony grunt, zajęcia go na czas budowy urządzeń, ich trwałego osadzenia na nim, a następnie upoważnienie do wchodzenia na grunt w celu podejmowania czynności niezbędnych do utrzymania, konserwacji, remontu, modernizacji, dozoru oraz usunięcia awarii. Powierzchnia nieruchomości zajęta pod służebność powinna więc zabezpieczać potrzeby eksploatowania urządzeń przez przedsiębiorcę przesyłowego, zapewniając możliwość prawidłowego korzystania z nich, ale także, ich konserwacji, remontu, modernizacji, dozoru czy usuwania awarii. Te okoliczności winien brać pod uwagę sąd ustanawiając służebność przesyłu (Postanowienie SN z dnia 8 lutego 2023 r., sygn. akt II CSKP 1240/2).

Rozgraniczenie nieruchomości przez sąd

Jak widać, kwestia samego ustanowienia służebności celem dostępu do przepompowni jest nieunikniona. Pozostaje ustalenie jak najmniej uciążliwego przebiegu tej służebności oraz kwestia ewentualnego wyregulowania granic nieruchomości. W tym miejscu zwracam Pana uwagę na treść art. 36 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, zgodnie z którym sąd, przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. W tym wypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości.

Zaznaczam, że w tym przepisie uregulowany został wyjątkowy wypadek, gdy rozgraniczenia nieruchomości dokonuje od razu sąd powszechny, bez przeprowadzania wstępnego postępowania administracyjnego. Dzieje się tak wówczas, gdy ze względu na przedmiot sprawy rozpatrywanej przez sąd niezbędną przesłanką wydania orzeczenia w sprawie jest wcześniejsze dokonanie rozgraniczenia nieruchomości. Wtedy sąd w orzeczeniu kończącym postępowanie, oprócz przedmiotu głównego, rozstrzyga również o rozgraniczeniu.

Wyjaśniam jednak, że rozgraniczenie, z pominięciem etapu sądowego, dopuszczalne jest wyłącznie w sprawach o własność. Zaś ustanowienie służebności jest wyłącznie ograniczonym prawem rzeczowym, a żaden wyrok nie wskazuje na to, aby służebność również uprawniała do zastosowania art. 36 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Wobec tego rekomendowałabym w przypadku sporu co do granic nieruchomości przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego przed właściwym wójtem (burmistrzem), a na czas przeprowadzenia rozgraniczenia zalecam złożenie wniosku o zawieszenie postępowania sądowego co do służebności (tak będzie najbezpieczniej).

Jeśli chodzi o rozgraniczenie, nie jest wykluczone, że w przypadku braku dojścia do porozumienia stron na etapie administracyjnym sprawa nie trafi również do sądu powszechnego, co może podwyższyć koszty takiego rozgraniczenia. Niemniej jednak wskazuję, że zgodnie z art. 152 K.c. właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Przeprowadzenia służebności jako rachunek korzyści i strat zainteresowanych stron

Jeśli chodzi zaś o samą służebność, tak jak wskazałam, nie ma podstaw do odmówienia jej ustanowienia, jeśli nie ma innego uregulowanego dostępu do przepompowni. Jednak wskazuję, że w orzecznictwie analogicznie w przypadku drogi koniecznej wskazuje się, że:

Jedynym kryterium wskazanym w art. 145 K.c. jest konieczność zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Ustawodawca nie wskazał innych kryteriów, w tym konieczności zachowania „odpowiedniej proporcji do parametrów drogi publicznej”. Ocena szerokości drogi w kontekście spełnienia przesłanek i kryteriów z art. 145 K.c. powinna być dokonywana każdorazowo indywidualnie w realiach rozpoznawanej sprawy. Dostęp w każdym przypadku powinien być przede wszystkim „odpowiedni” z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej, co wynika z istoty służebności gruntowej jako służącej zwiększeniu użyteczności tej nieruchomości (art. 285 § 2 K.c.), choć jednocześnie nie można tracić z pola widzenia faktu, iż celem instytucji służebności drogi koniecznej jako prawa przymusowego jest dopełnienie ram i treści własności sąsiadujących nieruchomości, to zaś różni tę instytucję od typowych służebności, które mogą być ustanawiane dla uwzględnienia potrze nieruchomości władnącej wprost na podstawie art. 285 i nast. K.c. Ustanowienie drogi koniecznej powinno stanowić w każdym razie rachunek korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia służebności w określony sposób dla właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej – godząc interesy właścicieli tych nieruchomości w taki sposób, by możliwe było jednoczesne wykorzystanie obu nieruchomości w możliwie najszerszym zakresie. W każdym przypadku wymagana jest ocena okoliczności konkretnej sprawy, które mogą wskazywać na potrzebę odstępstwa od ustalonych zasad (Postanowienie SN z dnia 30 czerwca 2022 r., sygn. akt I CSK 3328//22).

Nadto „W odniesieniu do służebności gruntowej przesyłu, wykładnia art. 285 § 2 K.c. musi uwzględniać jej szczególny charakter oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wchodzącej w skład przedsiębiorstwa, któremu służebność ta ma służyć. W związku z tym przyjmuje się, że przesłanka z art. 285 § 2 K.c. może być spełniona także wówczas, gdy służebność przesyłu ułatwia funkcjonowanie przedsiębiorstwa przesyłowego, zwiększając jednocześnie użyteczność należącej do niego nieruchomości” (Postanowienie SN z dnia 28 sierpnia 2013 r., sygn. akt V CSK 421/12).

Przesłanki zasiedzenia

Następnie wyjaśniam, że zgodnie z art. 172 § 1 i 2 K.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Nadto po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Również zaznaczam, że tak, jak wskazano w postanowieniu Sądu Najwyższego z 23 lipca 2014 roku (sygn. V CSK 473/13) – posiadacz nieruchomości, który chce ją zasiedzieć kosztem dotychczasowego właściciela, musi w widoczny sposób manifestować swoje władztwo nad tą nieruchomością. Pozostawanie z właścicielem nieruchomości w konflikcie jest okolicznością niemającą wpływu na bieg terminu zasiedzenia. Samoistne posiadanie nastąpi, gdy posiadacz faktycznie włada rzeczą oraz ma chęć posiadania rzeczy w taki sposób, jakby był jej właścicielem. Samoistne posiadanie istnieje wówczas, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był właścicielem.

Aktywna postawa w postępowaniu sądowym – przedstawienie innego przebiegu służebności

Mając na uwadze powyższe, sąd winien dążyć do ustanowienia przebiegu służebności z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, po której służebność będzie przebiegała. W takim przypadku biegły, który przedstawia warianty przebiegu służebności, winien je zawrzeć w swojej opinii. Zaś Pan jako strona postępowania ma prawo wniesienia zastrzeżeń do takiej opinii oraz ewentualnie wskazania innego proponowanego przebiegu służebności. Ewentualnie, jeśli to sąd wskazałby proponowany przebieg, może Pan go zakwestionować, składając pismo procesowe wraz ze swoją propozycją przebiegu służebności i wskazaniem argumentów za tym przemawiających. Oczywiście nie ma nigdy gwarancji skuteczności – jak w żadnej sprawie. Wszak decyduje sąd.

Jeżeli zaś nieprzerwanie od 30 lat następuje władanie gruntem, dopuszczalne jest wystąpienie z wnioskiem o zasiedzenie. Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie wynosi 2000 zł plus ewentualne koszty ogłoszeń w prasie (tu już sąd zobowiązuje wnioskodawcę do uiszczenia określonej zaliczki na poczet ogłoszeń). W postępowaniu o zasiedzenie najważniejsze jest wykazanie, że posiadanie trwa nieprzerwanie od co najmniej 30 lat.

Jeżeli decyzja sądu będzie nie po Pańskiej myśli, to należy zakwestionować niekorzystny przebieg służebności. Jeżeli to by nie wystarczyło, pozostaje apelacja do sądu wyższego rzędu. Można by też spróbować złożyć prywatną opinię, wykazując, że są inne, mniej uciążliwe przebiegi służebności niż ta akceptowana przez sąd.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2023 r., sygn. akt II CSK 5130/22

3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2023 r., sygn. akt II CSKP 1240/2

4. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2022 r., sygn. akt I CSK 3328//22

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.