Służebność do przepompowni i spór o granice

Jaki rodzaj służebności może wchodzić w grę przy przepompowni?

Jeżeli przepompownia ścieków jest elementem infrastruktury należącej do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, gminy wykonującej zadania przez zakład albo spółkę komunalną, w sprawie najczęściej analizuje się służebność przesyłu. Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować albo którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 K.c., prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

W praktyce taka służebność może obejmować nie tylko samo położenie urządzeń, lecz także prawo wejścia, wjazdu, dojazdu serwisowego, usuwania awarii, wykonywania przeglądów i konserwacji. Nie oznacza to jednak dowolności. Zakres służebności powinien być konkretny, konieczny i możliwie najmniej uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Jeżeli nie ma podstaw do ustanowienia służebności przesyłu w ścisłym znaczeniu, sąd może badać inne konstrukcje prawne, w tym służebność gruntową albo odpowiednie uregulowanie dostępu do urządzenia. Dlatego w pierwszej kolejności trzeba ustalić, kto jest właścicielem przepompowni, kto nią zarządza, na czyją rzecz ma być ustanowiona służebność i jaki dokładnie ma być zakres korzystania z cudzej działki.

Czy można zablokować służebność przejazdu po swojej działce?

Całkowite zablokowanie służebności jest możliwe głównie wtedy, gdy wnioskodawca nie wykaże potrzeby jej ustanowienia, istnieje już prawnie zapewniony dostęp do przepompowni albo żądanie jest skierowane przeciwko niewłaściwej osobie. Jeżeli jednak urządzenie wymaga realnego dostępu technicznego, sąd zwykle będzie szukał rozwiązania, które taki dostęp zapewni.

Najważniejszą linią obrony nie musi więc być samo twierdzenie, że służebność jest niedopuszczalna, lecz wykazanie, że proponowany przebieg przez Pana działkę jest nieproporcjonalnie uciążliwy. W opisanej sytuacji istotne są zwłaszcza: bliskość budynku mieszkalnego, okna od strony planowanego przejazdu, hałas, utrata prywatności, ryzyko uszkodzeń, ograniczenie sposobu korzystania z podwórza oraz istnienie alternatywnego przebiegu po terenie zielonym sąsiada.

Sąd powinien porównać warianty i wybrać taki, który zaspokaja uzasadnione potrzeby dostępu do przepompowni, ale jednocześnie jak najmniej ingeruje w cudzą własność. Warto więc przedstawić własny wariant przebiegu, najlepiej na mapie, z opisem odległości od budynków, szerokości pasa, rodzaju nawierzchni, sposobu wykonywania przejazdów oraz proponowanych ograniczeń, na przykład tylko dla pojazdów serwisowych i tylko w razie potrzeby.

Jakie argumenty przedstawić sądowi?

W piśmie procesowym i na rozprawie warto uporządkować argumenty techniczne, prawne i faktyczne. Sam sprzeciw emocjonalny zwykle nie wystarczy. Trzeba pokazać sądowi, że istnieje lepszy, mniej uciążliwy wariant.

• Wariant alternatywny – wskazanie przejazdu po działce sąsiada albo inną trasą, z mapą i uzasadnieniem.
• Uciążliwość dla domu – odległość od ścian i okien, wpływ na prywatność, hałas, możliwość manewrowania pojazdów.
• Zakres koniecznego korzystania – czy potrzebny jest stały przejazd, czy jedynie dojazd awaryjny i serwisowy.
• Parametry pasa służebności – szerokość, długość, sposób oznaczenia, ewentualne zakazy parkowania i składowania.
• Wynagrodzenie – jeżeli służebność zostanie ustanowiona, właściciel może domagać się odpowiedniego wynagrodzenia.

W orzecznictwie podkreśla się, że przy wyznaczaniu służebności potrzebny jest rachunek korzyści i strat. Podobnie jak przy drodze koniecznej, znaczenie ma odpowiedni dostęp oraz najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. W sprawach o służebność przesyłu sąd powinien brać pod uwagę zakres niezbędny do korzystania z urządzeń, ich konserwacji, remontu, modernizacji, dozoru i usuwania awarii.

Opinia biegłego i wizja lokalna

W sprawach o przebieg służebności zasadnicze znaczenie ma opinia biegłego geodety, a czasem także biegłego z zakresu instalacji sanitarnych lub drogownictwa. Jeżeli biegły przedstawi wariant niekorzystny, należy złożyć do opinii zarzuty. Można wskazać, że opinia pomija odległość od domu, nie porównuje realnie wariantów, nie uwzględnia istniejącego dojazdu po działce sąsiada albo zakłada zbyt szeroki pas służebności.

Warto również wnosić o uzupełnienie opinii przez zobowiązanie biegłego do przedstawienia co najmniej dwóch lub trzech wariantów przebiegu służebności wraz z oceną ich uciążliwości. Prywatna opinia geodety lub projektanta nie zastępuje opinii biegłego sądowego, ale może pomóc w sformułowaniu zarzutów i wniosków dowodowych.

Po wizji lokalnej dobrze jest złożyć pismo podsumowujące. Należy w nim opisać, co było widoczne w terenie, jakie odległości mają znaczenie, gdzie znajduje się budynek, którędy biegnie obecny dojazd i dlaczego wariant po Pana działce jest bardziej dotkliwy niż wariant po stronie sąsiada.

Spór o granice a postępowanie o służebność

Jeżeli przebieg granicy jest niepewny, ma to bezpośrednie znaczenie dla sprawy. Sąd nie powinien ustanawiać służebności na podstawie niejasnego stanu geodezyjnego, jeżeli od granicy zależy, po czyim gruncie ma przebiegać przejazd i jak blisko budynku będzie położony pas służebności.

Zgodnie z art. 36 Prawa geodezyjnego i kartograficznego sąd, przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy. Przepis ten ma jednak charakter szczególny i nie każda sprawa o służebność automatycznie pozwala rozstrzygnąć rozgraniczenie w tym samym postępowaniu.

Jeżeli granica jest sporna, praktycznym rozwiązaniem może być wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego przed wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta. Równolegle w sprawie o służebność można złożyć wniosek o zawieszenie postępowania albo przynajmniej o wstrzymanie się z końcową opinią biegłego do czasu wyjaśnienia granicy. Trzeba jednak uzasadnić, dlaczego bez ustalenia granicy nie da się prawidłowo ocenić przebiegu służebności.

Właściciele gruntów sąsiadujących mają obowiązek współdziałać przy rozgraniczeniu oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Wynika to z art. 152 K.c., który przewiduje także zasadę ponoszenia kosztów rozgraniczenia i utrzymywania znaków granicznych po połowie.

Zasiedzenie spornego klina działki

Zasiedzenie może być ważnym wątkiem, jeżeli od wielu lat władają Państwo fragmentem gruntu jak właściciele, a dopiero nowe pomiary wykazały, że geodezyjnie część ta znajduje się w granicach działki sąsiada. Zgodnie z art. 172 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Po upływie 30 lat nabywa własność także wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

Sam upływ czasu nie wystarcza. Trzeba wykazać posiadanie samoistne, czyli takie zachowanie, które na zewnątrz wygląda jak wykonywanie prawa własności. Dowodami mogą być ogrodzenie, utrzymywanie terenu, koszenie, nasadzenia, korzystanie z podwórza, remonty, płacenie podatków, zeznania świadków, dawne mapy, zdjęcia i dokumenty rodzinne.

Jeżeli posiadanie trwa od około 1980 r., okres 30 lat może być spełniony, o ile był nieprzerwany i miał charakter samoistny. Ostatecznie ocenia to sąd w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia. Wniosek o zasiedzenie składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości co do zasady wynosi 2000 zł, przy czym mogą dojść zaliczki na biegłego, ogłoszenia lub inne czynności.

Jakie wnioski złożyć w sprawie?

W zależności od etapu postępowania można rozważyć kilka działań. Po pierwsze, złożenie pisma z własnym wariantem przebiegu służebności. Po drugie, wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety na okoliczność porównania wariantów i ich uciążliwości. Po trzecie, zarzuty do opinii biegłego, jeżeli pomija istotne elementy. Po czwarte, wniosek o zawieszenie postępowania lub odroczenie rozstrzygnięcia do czasu rozgraniczenia, jeśli granica jest rzeczywiście sporna.

Jeżeli zapadnie niekorzystne postanowienie, należy pilnować terminów do złożenia wniosku o uzasadnienie, a następnie ewentualnej apelacji. W apelacji można podnosić błędną ocenę dowodów, nieuwzględnienie mniej uciążliwego wariantu, pominięcie sporu granicznego albo nieprawidłowe określenie zakresu służebności i wynagrodzenia.

FAQ

Czy gmina może żądać przejazdu przez prywatną działkę do przepompowni?

Może żądać uregulowania dostępu, jeżeli wykaże, że przepompownia wymaga obsługi, a brak jest wystarczającego tytułu prawnego do korzystania z drogi. Nie oznacza to jednak, że sąd musi przyjąć trasę wskazaną przez gminę albo sąsiada.

Czy sąd powinien wybrać najmniej uciążliwy przebieg służebności?

Tak. Służebność powinna być określona w zakresie potrzebnym do korzystania z urządzenia, ale z możliwie najmniejszym obciążeniem nieruchomości. Dlatego warto przedstawić własny wariant, mapy, zdjęcia i konkretne zarzuty do opinii biegłego.

Czy spór o granicę może zatrzymać sprawę o służebność?

Może uzasadniać wniosek o zawieszenie albo o przeprowadzenie dodatkowych dowodów, jeżeli bez ustalenia granicy nie da się prawidłowo określić, po czyim gruncie i w jakiej odległości od budynku ma przebiegać służebność.

Czy można zasiedzieć tylko fragment działki sąsiada?

Tak, zasiedzenie może dotyczyć fizycznie wydzielonej części nieruchomości, jeżeli da się ją oznaczyć geodezyjnie i wykazać samoistne, nieprzerwane posiadanie przez wymagany okres.

Czy za ustanowienie służebności należy się wynagrodzenie?

Co do zasady właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się odpowiedniego wynagrodzenia. Powinno ono uwzględniać zakres ograniczenia własności, powierzchnię pasa służebności, uciążliwość i wpływ na wartość nieruchomości.

Podsumowanie

W sprawie o służebność dojazdu do przepompowni najważniejsze jest aktywne działanie. Jeżeli dostęp do urządzenia jest rzeczywiście konieczny, samo żądanie oddalenia wniosku może nie wystarczyć. Trzeba wykazać, że proponowany przebieg jest nadmiernie uciążliwy i że istnieje wariant mniej dotkliwy dla właściciela działki.

Równolegle należy uporządkować problem granic. Jeżeli pomiary ujawniły sporny klin gruntu, warto rozważyć rozgraniczenie oraz, przy odpowiednich dowodach, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Wynik tych spraw może mieć istotny wpływ na przebieg ewentualnej służebności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163

3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2023 r., sygn. akt II CSK 5130/22

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2023 r., sygn. akt II CSKP 1240/2

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2022 r., sygn. akt I CSK 3328//22

6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2014 r., sygn. akt V CSK 473/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.