Zasiedzenie służebności drogi dojazdowej

Czy w opisanej sytuacji można zasiedzieć drogę?

W opisanym stanie faktycznym najwłaściwszym kierunkiem nie jest zasiedzenie własności pasa gruntu, lecz stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej przechodu i przejazdu. Właścicielem działki, przez którą biegnie droga, nadal pozostaje sąsiad albo jego następcy prawni. Państwo korzystali natomiast z określonego fragmentu tej nieruchomości jak osoby uprawnione do przejazdu i przechodu.

Służebność gruntowa polega na tym, że właściciel jednej nieruchomości może w oznaczonym zakresie korzystać z nieruchomości cudzej. Podstawę ogólną stanowi art. 285 Kodeksu cywilnego. W przypadku drogi będzie to najczęściej prawo przechodu, przejazdu, czasem także przegonu, jeżeli taki zakres wynika z dawnych dokumentów lub wieloletniego sposobu korzystania.

Jeżeli od wielu lat istnieje urządzony, widoczny pas drogi, a korzystanie z niego było stałe, jawne i wykonywane jak z przysługującego prawa, można wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie. Sąd nie ustanawia wtedy nowego prawa według uznania, ale ustala, czy prawo zostało nabyte z mocy prawa wskutek upływu czasu.

Warunki zasiedzenia służebności przejazdu

Przy zasiedzeniu służebności stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu nieruchomości, w tym art. 172 Kodeksu cywilnego. Obecnie okres zasiedzenia wynosi zasadniczo 20 lat przy dobrej wierze albo 30 lat przy złej wierze. Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie, że prawo przysługuje, np. z powodu aktu notarialnego lub innego dokumentu. Zła wiara występuje wtedy, gdy korzystający wiedział albo powinien był wiedzieć, że formalnego prawa nie ma.

Przy służebności nie mówi się jednak o posiadaniu samoistnym w takim samym sensie jak przy zasiedzeniu własności. Istotne jest posiadanie służebności, czyli faktyczne korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. Pomocniczo znaczenie ma pojęcie posiadania z art. 336 Kodeksu cywilnego, ale w sprawie o służebność trzeba wykazywać przede wszystkim wykonywanie przejazdu i przechodu jak osoba uprawniona.

Bardzo ważny jest art. 292 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W praktyce może to być utwardzona droga, nasyp, mostek, przepust, rów odwadniający, korytka, wyraźnie wykonany zjazd albo inny element pokazujący, że nie chodziło o przypadkowe przechodzenie przez cudzy grunt.

W opisanej sprawie istotne są okoliczności takie jak wieloletnie utwardzanie drogi, odśnieżanie, przebudowa, wykonanie korytek i utrzymywanie jej jako stałego dojazdu do posesji. Takie fakty mogą wspierać twierdzenie, że korzystanie miało charakter trwały, jawny i odpowiadało treści służebności.

Czy dawna służebność mogła zniknąć z dokumentów?

Jeżeli w akcie notarialnym z 1950 r. rzeczywiście ustanowiono służebność przejścia, przejazdu i przegonu, to sam późniejszy brak wzmianki w akcie własności ziemi nie musi oznaczać, że prawo przestało istnieć. Akt własności ziemi zasadniczo potwierdzał własność nieruchomości, a nie zawsze wiernie odtwarzał wszystkie cywilnoprawne obciążenia.

Trzeba jednak odróżnić kilka kwestii. Po pierwsze, należy ustalić, czy służebność została skutecznie ustanowiona i jaki miała dokładny przebieg. Po drugie, trzeba sprawdzić, czy została ujawniona w księdze wieczystej i czy późniejsi nabywcy mogli działać w zaufaniu do treści księgi. Po trzecie, trzeba ocenić, czy przez kolejne dziesięciolecia wykonywano tę samą służebność, czy raczej korzystano z drogi o zmienionym przebiegu.

W praktyce możliwe są dwa równoległe kierunki działania. Pierwszy to wykazywanie, że dawna służebność nadal istnieje i powinna zostać ujawniona lub uwzględniona w księdze wieczystej. Drugi to wniosek o stwierdzenie zasiedzenia służebności według faktycznie wykonywanego przebiegu drogi. Wybór właściwej podstawy zależy od treści dokumentów i materiału dowodowego.

Zmiana przebiegu drogi a zasiedzenie

To, że droga przez lata została nieco przesunięta, nie przekreśla automatycznie możliwości dochodzenia służebności. Ma jednak duże znaczenie dowodowe. Sąd będzie badał, z jakiego pasa gruntu faktycznie korzystano, od kiedy, za czyją zgodą i czy korzystanie miało charakter ciągły.

Jeżeli pierwotna służebność z aktu notarialnego przebiegała inaczej niż obecna droga, trzeba ustalić, czy doszło do trwałej zmiany sposobu wykonywania prawa, czy też powstał nowy stan faktyczny. Zasiedzenie może dotyczyć tego przebiegu, który był rzeczywiście, widocznie i nieprzerwanie wykonywany przez wymagany okres. Dlatego w sprawie warto przygotować mapę z zaznaczonym historycznym i obecnym przebiegiem dojazdu.

Znaczenie może mieć także zachowanie właścicieli działki obciążonej. Jeżeli przez lata tolerowali przejazd, sami pozostawiali pas drogi, grodzili nieruchomość z uwzględnieniem przejazdu albo wiedzieli o utrzymywaniu drogi przez rodzinę właścicieli nieruchomości władnącej, są to okoliczności korzystne dowodowo.

Jakie dowody zebrać do sprawy o służebność?

W sprawie o zasiedzenie służebności drogowej najważniejsze jest wykazanie faktów, a nie samo przekonanie rodziny, że droga się należy. Warto zebrać zwłaszcza:

• dawny akt notarialny ustanawiający służebność lub wzmiankujący przejście, przejazd i przegon,
• akty własności ziemi, umowy darowizny, sprzedaży i inne dokumenty dotyczące obu nieruchomości,
• odpisy ksiąg wieczystych i dokumenty z akt ksiąg wieczystych,
• mapy ewidencyjne, archiwalne mapy geodezyjne, szkice i wypisy z rejestru gruntów,
• zdjęcia lotnicze, zdjęcia rodzinne, dokumentację remontów, faktury za kruszywo, korytka, prace ziemne lub odśnieżanie,
• zeznania świadków, zwłaszcza starszych sąsiadów i osób, które pamiętają sposób korzystania z drogi,
• dowody konfliktu z nowymi właścicielami, np. wezwania, pisma, zdjęcia blokady albo nagrania pokazujące zagrodzenie przejazdu.

Warto też ustalić, kto formalnie jest właścicielem nieruchomości władnącej i obciążonej. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, a nie osobistym prawem konkretnej babci, wnuka lub innego członka rodziny.

Postępowanie sądowe i możliwe żądania

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia służebności składa się co do zasady do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Jest to postępowanie nieprocesowe. Uczestnikami powinni być przede wszystkim właściciele nieruchomości, przez którą przebiega droga, oraz właściciele nieruchomości, na rzecz której służebność ma istnieć.

We wniosku trzeba dokładnie opisać żądaną służebność: jej przebieg, szerokość, sposób korzystania, rodzaj uprawnienia oraz datę, z którą według wnioskodawcy doszło do zasiedzenia. W sprawach drogowych często potrzebna jest mapa sporządzona przez geodetę, aby sąd mógł precyzyjnie oznaczyć pas służebności.

Jeżeli materiał dowodowy wskazuje, że dawna służebność została skutecznie ustanowiona, ale nie została ujawniona w księdze wieczystej albo została pominięta w późniejszych dokumentach, można rozważyć także żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie zawsze właściwe będzie natomiast dążenie do unieważnienia dawnego aktu własności ziemi. Sam brak wpisu o służebności nie musi oznaczać nieważności takiego aktu.

W sporze z nowym właścicielem trzeba liczyć się z argumentem, że nabył nieruchomość bez widocznego obciążenia w dokumentach. Jeżeli jednak droga była fizycznie widoczna, utrzymywana i używana jako dojazd, może to osłabiać twierdzenie, że nabywca nie miał żadnych podstaw do zainteresowania się prawem przejazdu.

Co zrobić praktycznie?

W pierwszej kolejności należy odtworzyć historię prawną i faktyczną drogi. Trzeba uzyskać odpis dawnego aktu notarialnego, sprawdzić księgi wieczyste, akta ksiąg, dokumenty geodezyjne oraz ewentualne akta postępowań administracyjnych dotyczących aktów własności ziemi. Dopiero po tej analizie można zdecydować, czy mocniejsza będzie droga oparta na istniejącej dawnej służebności, czy na zasiedzeniu.

Jeżeli sąsiad blokuje przejazd, a droga jest jedynym realnym lub historycznie utrwalonym dojazdem, nie warto ograniczać się do rozmów. W piśmie przedsądowym można wezwać właściciela działki do zaprzestania naruszania posiadania służebności i do podjęcia rozmów o ujawnieniu prawa. Gdy to nie pomoże, pozostaje skierowanie sprawy do sądu.

W opisanej sytuacji duże znaczenie może mieć to, że korzystanie trwało przez kilka pokoleń, a droga była nie tylko używana, ale także urządzana i utrzymywana przez rodzinę właścicieli nieruchomości korzystającej z dojazdu. To są okoliczności, które należy szczegółowo opisać i udowodnić.

FAQ

Czy można zasiedzieć samą drogę jako własność?

Zwykle nie. Jeżeli pas drogi znajduje się na działce sąsiada, a sąsiad lub jego następcy pozostają właścicielami gruntu, właściwym żądaniem jest najczęściej stwierdzenie zasiedzenia służebności przechodu i przejazdu, a nie własności gruntu.

Czy wystarczy, że rodzina jeździła drogą przez 30 lat?

Sam upływ czasu może nie wystarczyć. Trzeba wykazać korzystanie jak z prawa służebności oraz istnienie trwałego i widocznego urządzenia. Sąd oceni też, czy korzystanie było jawne, stałe i wykonywane w określonym przebiegu.

Czy utwardzenie drogi pomaga w sprawie?

Tak, może mieć duże znaczenie. Utwardzenie, odwodnienie, korytka, przepusty albo stały zjazd mogą potwierdzać istnienie trwałego i widocznego urządzenia. Warto wykazać, kto i kiedy takie prace wykonał.

Czy brak wpisu w księdze wieczystej zamyka sprawę?

Nie zawsze. Brak wpisu utrudnia sytuację i może wywołać spór z nabywcą nieruchomości, ale nie przesądza automatycznie o braku prawa. Trzeba sprawdzić dawne dokumenty, przebieg drogi oraz to, czy nabywca mógł zauważyć faktyczne korzystanie z dojazdu.

Kto powinien złożyć wniosek do sądu?

Wniosek powinien złożyć właściciel nieruchomości, na rzecz której ma istnieć służebność. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, należy prawidłowo oznaczyć ich udział w sprawie. Uczestnikami będą też właściciele działki, przez którą przebiega droga.

Podsumowanie

W opisanej sprawie istnieją argumenty za dochodzeniem ochrony prawa do drogi. Najpierw trzeba jednak ustalić, czy dawna służebność z aktu notarialnego nadal może być wykazywana jako istniejące prawo, czy też bezpieczniej oprzeć sprawę na zasiedzeniu służebności według faktycznie wykonywanego przebiegu. Kluczowe będą dokumenty, mapy, świadkowie i dowody wieloletniego utrzymywania drogi.

Nie należy zakładać, że pominięcie służebności w akcie własności ziemi automatycznie przekreśla prawa rodziny. Nie należy też ograniczać sprawy do twierdzenia, że „wszyscy tak jeździli”. W sądzie trzeba precyzyjnie wykazać podstawę prawną, okres korzystania, przebieg drogi oraz istnienie trwałego i widocznego urządzenia.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 146/08

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.