Służebność przy zakupie drogi z linią energetyczną

Czy trzeba ustanawiać służebność na rzecz PGE lub innego operatora?

Co do zasady ustanowienie służebności przy sprzedaży działki jest elementem negocjacji stron. Kupujący nie ma automatycznego obowiązku zgodzić się na każdą treść służebności zaproponowaną przez sprzedawcę albo przedsiębiorstwo energetyczne. Trzeba jednak sprawdzić, czy istnieją wcześniejsze zobowiązania sprzedających, decyzje administracyjne, umowy z operatorem albo ujawnione wpisy w księdze wieczystej.

Kluczowe jest ustalenie, do kogo należy linia znajdująca się pod drogą. Jeżeli urządzenie wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, właściwym instrumentem może być służebność przesyłu ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy. Jeżeli natomiast chodzi o korzystanie z gruntu na potrzeby sąsiedniej nieruchomości, w grę może wchodzić służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela tej nieruchomości.

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto zażądać dokumentów pokazujących przebieg kabla, parametry urządzeń, podstawę ich posadowienia, projekt treści służebności oraz informację, czy operator domaga się jedynie utrzymania istniejącej infrastruktury, czy także rezerwuje sobie możliwość jej rozbudowy.

Służebność gruntowa a służebność przesyłu

Służebność gruntowa obciąża jedną nieruchomość na rzecz innej nieruchomości. Jej istotą jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej albo jej oznaczonej części. Podstawę stanowi między innymi art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego. Taka służebność jest związana z nieruchomością, a nie wyłącznie z osobą aktualnego właściciela.

Służebność przesyłu służy przedsiębiorcy, którego własnością są albo mają być urządzenia przesyłowe, w tym urządzenia energetyczne. Uprawnia przedsiębiorcę do korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie niezbędnym do eksploatacji tych urządzeń. W praktyce może obejmować dostęp do kabla, dokonywanie przeglądów, usuwanie awarii, remont albo wymianę elementów, ale tylko w granicach ustalonych w umowie lub orzeczeniu.

Nie należy mieszać obu konstrukcji w jednym nieprecyzyjnym postanowieniu. Jeżeli sprzedający chcą zabezpieczyć swoją działkę, a operator sieci swoje urządzenia, w akcie notarialnym trzeba jasno rozdzielić, kto jest uprawnionym, jaki jest cel służebności i jakie czynności wolno wykonywać na gruncie.

Jak ograniczyć służebność, aby nie pozwalała na budowę nowych linii?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to wpisanie do aktu notarialnego szczegółowego opisu służebności. Samo ogólne sformułowanie, że przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w celu eksploatacji urządzeń energetycznych, może być zbyt szerokie i w przyszłości prowadzić do sporu.

W umowie warto wskazać w szczególności:

• dokładny przebieg istniejącej linii, najlepiej przez odwołanie do mapy stanowiącej załącznik do aktu,
• rodzaj urządzeń, ktĂłrych dotyczy słuĹźebność, np. istniejący kabel energetyczny określonego typu,
• szerokość pasa eksploatacyjnego albo obszar, na ktĂłrym wolno wykonywać prace,
• zakres czynności dozwolonych, takich jak kontrola, konserwacja, naprawa, remont i usuwanie awarii,
• obowiązek wcześniejszego zawiadomienia właściciela o planowanych pracach, z wyjątkiem nagłych awarii,
• obowiązek przywrĂłcenia terenu do poprzedniego stanu i naprawienia szkĂłd,
• wyraĹşny zakaz budowy nowych linii, dołoĹźenia kolejnych kabli, zmiany trasy lub zwiększenia parametrĂłw urządzeń bez odrębnej pisemnej zgody właściciela.

Takie ograniczenie nie powinno być ukryte w ogólnych uzgodnieniach mailowych. Powinno znaleźć się w treści aktu notarialnego oraz, jeżeli służebność ma być ujawniona w księdze wieczystej, w podstawie wpisu do działu III księgi.

Korzystanie z nieruchomości obciążonej służebnością

Właściciel nieruchomości nadal może korzystać z działki, ale w sposób nienaruszający uprawnień wynikających ze służebności. Oznacza to, że może utrzymywać drogę, prowadzić inne media, urządzać teren albo korzystać z niego gospodarczo, o ile nie uniemożliwia dostępu do urządzeń objętych służebnością i nie zagraża ich prawidłowemu działaniu.

Uprawniony ze służebności nie uzyskuje jednak pełnej swobody działania na cudzym gruncie. Może robić tylko to, co wynika z treści służebności, jej celu oraz przepisów. Jeżeli służebność obejmuje konserwację i naprawę istniejącej linii, nie oznacza to automatycznie prawa do budowy nowej infrastruktury albo zajęcia szerszego pasa gruntu.

W praktyce spory powstają wtedy, gdy umowa nie rozróżnia remontu, wymiany, przebudowy i rozbudowy. Remont albo wymiana uszkodzonego elementu może mieścić się w prawie utrzymania istniejącej linii. Natomiast dołożenie kolejnego kabla, zmiana przebiegu trasy lub posadowienie nowych urządzeń powinny wynikać z wyraźnej podstawy prawnej albo odrębnej zgody właściciela.

Wynagrodzenie, odpowiedzialność i wpis w księdze wieczystej

Służebność może być ustanowiona odpłatnie albo nieodpłatnie. Jeżeli kupujący godzi się na ograniczenie swojej własności, powinien rozważyć, czy cena sprzedaży uwzględnia obciążenie działki oraz czy należne jest osobne wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy obciążenie ogranicza możliwość przebudowy drogi, ułożenia innych mediów albo przyszłego zagospodarowania gruntu.

W akcie warto uregulować odpowiedzialność za szkody powstałe podczas prac. Przedsiębiorca albo inny uprawniony powinien usuwać skutki wejścia na teren, odtworzyć nawierzchnię, zasypać wykopy, uporządkować teren i naprawić szkody powstałe w wyniku wykonywania służebności.

Ujawnienie służebności w księdze wieczystej zwiększa jej widoczność dla przyszłych nabywców i wierzycieli. Z punktu widzenia kupującego ważne jest, aby wpis w księdze wieczystej odpowiadał rzeczywiście uzgodnionemu zakresowi służebności, a nie zawierał ogólnego opisu dającego pole do szerszej interpretacji.

Czy można później zmienić albo znieść służebność?

Zniesienie służebności nie następuje tylko dlatego, że stała się niewygodna dla właściciela. Jeżeli strony nie zawrą porozumienia, konieczne może być postępowanie sądowe i wykazanie przesłanek przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

W przypadku służebności gruntowej właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Przesłanki te powinny wystąpić łącznie.

Możliwe jest także żądanie zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Chodzi o utratę obiektywną i trwałą, a nie wyłącznie o subiektywną ocenę właściciela nieruchomości obciążonej. W orzecznictwie podkreśla się, że służebność musi przestać przynosić jakąkolwiek realną korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej.

Znaczenie może mieć również niewykonywanie służebności przez 10 lat. Przy służebności przesyłu przepisy o służebnościach gruntowych stosuje się odpowiednio, dlatego każdorazowo trzeba ocenić charakter uprawnienia, sposób jego wykonywania oraz dokumenty, na podstawie których powstało.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 26 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 467/98, Sąd Najwyższy wskazał, że przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej nie jest decydujące samo badanie motywów wcześniejszego ustanowienia służebności, lecz aktualne znaczenie tej służebności.

Co warto zrobić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed zakupem drogi dojazdowej obciążanej służebnością warto wykonać kilka praktycznych kroków. Po pierwsze, sprawdzić księgę wieczystą działki i upewnić się, czy istnieją już wpisy dotyczące służebności, roszczeń albo ograniczeń. Po drugie, uzyskać mapę z przebiegiem urządzeń oraz projekt zapisów aktu. Po trzecie, ustalić, czy sprzedający są już związani umową z operatorem albo czy dopiero negocjują jej treść.

Jeżeli kupujący chce zachować kontrolę nad drogą, nie powinien zgadzać się na blankietowe sformułowania typu „prawo korzystania z nieruchomości w celu posadowienia i eksploatacji urządzeń energetycznych”. Bez doprecyzowania może to sugerować szersze uprawnienia niż wyłącznie dostęp do istniejącego kabla.

Rozsądne jest także uzgodnienie, że każda przyszła rozbudowa infrastruktury będzie wymagała osobnej umowy, odrębnego wynagrodzenia i nowej zgody właściciela. Takie postanowienie nie blokuje koniecznych napraw, ale ogranicza ryzyko, że pod pozorem eksploatacji istniejącej linii zostaną wykonane nowe prace inwestycyjne.

FAQ

Czy mogę odmówić ustanowienia służebności przy zakupie działki?

Tak, jeżeli nie jesteś jeszcze właścicielem i nie zobowiązałeś się do ustanowienia służebności, możesz negocjować warunki albo odmówić zakupu na zaproponowanych zasadach. Trzeba jednak sprawdzić, czy sprzedający nie są związani wcześniejszymi umowami lub czy istnieją już wpisy w księdze wieczystej.

Czy służebność przesyłu pozwala przedsiębiorcy budować nowe linie?

Nie zawsze. Decyduje treść służebności. Jeżeli umowa obejmuje tylko istniejące urządzenia oraz ich konserwację i naprawę, budowa nowych linii powinna wymagać odrębnej podstawy prawnej albo zgody właściciela.

Czy służebność musi być wpisana do księgi wieczystej?

Wpis w księdze wieczystej jest bardzo istotny praktycznie, bo ujawnia obciążenie nieruchomości wobec osób trzecich. Przy ustanawianiu służebności w akcie notarialnym warto dopilnować, aby wniosek wieczystoksięgowy odpowiadał dokładnej treści uzgodnionych ograniczeń.

Czy mogę układać własne media w drodze obciążonej służebnością?

Co do zasady tak, o ile nie naruszasz istniejących urządzeń i nie uniemożliwiasz wykonywania służebności. Przed rozpoczęciem prac trzeba ustalić przebieg kabla, zachować wymagane odległości techniczne i uwzględnić obowiązki wobec uprawnionego.

Kiedy można żądać zniesienia służebności?

Najczęściej wtedy, gdy służebność utraciła wszelkie znaczenie, stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej albo gdy przez wymagany okres nie była wykonywana. Ocena zależy od dokumentów i konkretnego stanu faktycznego.

Podsumowanie

Przy zakupie działki będącej drogą dojazdową nie należy podpisywać służebności w ogólnym brzmieniu. Najpierw trzeba ustalić właściciela urządzeń, właściwy rodzaj służebności i zakres prac, które mają być dopuszczalne na gruncie. Jeżeli celem jest jedynie zabezpieczenie istniejącej linii energetycznej, umowa powinna wprost wskazywać, że nie obejmuje budowy nowych urządzeń ani rozbudowy sieci bez odrębnej zgody właściciela.

Zniesienie służebności w przyszłości jest możliwe, ale nie jest proste. Dlatego najważniejszym zabezpieczeniem kupującego jest precyzyjna treść aktu notarialnego, mapa z przebiegiem urządzeń, ograniczenie pasa eksploatacyjnego oraz jasne zasady odpowiedzialności za szkody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 467/98

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.