Jak zabezpieczyć prawo do mieszkania przy współwłasności?

Najlepsze rozwiązanie: dożywocie i służebność mieszkania

W Pańskiej sytuacji dobrze byłoby zawrzeć z bratem umowę o dożywocie z ustanowieniem służebności mieszkania. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.):

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Na czym polega prawo dożywocia i jak działa w praktyce?

Wskazać należy, że umowa dożywocia jest to tzw. umowa o funkcji alimentacyjnej, wykorzystywana głównie w celu zapewnienia pieczy i środków utrzymania osobom starszym albo niepełnosprawnym, które w zamian za przeniesienie własności nieruchomości uzyskują szereg świadczeń, które zapewniają im byt. Dodatkowo świadczenia składające się na treść prawa dożywocia są określone bardzo szeroko i w sposób niewyczerpujący, co oznacza, że treść umowy może być rozszerzana przez strony.

Zgodnie z art. 296 K.c.: Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Nadto w oparciu o art. 298 K.c.: Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. 

Jak ustanowić służebność i co daje w codziennym życiu?

Jeżeli na Pana rzecz zostałaby ustanowiona służebność mieszkania, to zgodnie z art. 301 §1 K.c.: Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Uzupełniająco wskazać należy, że służebność mieszkania polega na możliwości zapewnienia uprawnionemu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w określonym lokalu mieszkalnym. Uzasadnieniem wprowadzonego rozwiązania polegającego na umożliwieniu korzystania z mieszkania przez wymienione w przepisie osoby są przede wszystkim względy społeczne oraz ochrona rodziny.

Duże znaczenie w kontekście Pana zapytania ma art. 302 K.c. zgodnie z którym: Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (§ 1). Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (§ 2).

Wnioski

Zatem w Pana przypadku należy stawić się wraz z bratem u notariusza i zawrzeć umowę dożywocia. Powinna ona zawierać na Pana rzecz służebność mieszkania. Powinno w niej zostać dokładnie wskazane, jak ta służebność ma być realizowana.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.