Zakaz przejazdu przez działkę sąsiada – czy mogę prawnie wymusić służebność drogi?

Droga konieczna – przepisy

Podstawę prawną do udzielenia odpowiedzi stanowi ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.). Zgodnie z art. 145 § 1 K.c.: Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Istotny jest również § 2, który stanowi, że: Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Warto również wskazać na § 3, który stanowi, że: Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Sądowe ustanowienie służebności przejazdu i przechodu

Biorąc pod uwagę postawę sąsiada, nie ma Pani innego wyjścia, jak tylko uregulować służebność drogi przez sąd. Omawiany przepis dotyczy przymusowego wytyczenia drogi koniecznej na podstawie postanowienia sądu. Alternatywę stanowi ustanowienie drogi przejścia lub przejazdu w umowie pomiędzy właścicielami gruntu (oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego ) lub poprzez zasiedzenie. Droga konieczna może być też ustawiona w drodze decyzji administracyjnej w przypadku wywłaszczenia. Zgodnie treścią przepisu legitymację czynną do wytoczenia sprawy posiada właściciel, którego nieruchomość gruntowa nie ma dostępu do drogi publicznej lub jest on utrudniony. Z roszczeniem takim nie może wystąpić osoba wywodząca swoje prawo do nieruchomości z umowy przedwstępnej, która nie została zawarta w formie aktu notarialnego (wyrok SN z 27.09.1957 r., II CR 526/57). Natomiast legitymacje bierną (osoba pozwana w sprawie) posiadają właściciele gruntów sąsiednich, zwanych gruntami służebnymi. Niekoniecznie muszą być to grunty bezpośrednio położone obok siebie. Jednak ze względu na użyteczność pełnią rolę służebną wobec gruntu położonego dalej od drogi publicznej czy wewnętrznej.

Warunki i sposoby wykonywania służebności określone w orzeczeniu sądu

Prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej ma charakter prawotwórczy, ponieważ tworzy nowy stosunek prawnorzeczowy pomiędzy każdoczesnym właścicielem nieruchomości władnącej a każdoczesnym właścicielem nieruchomości obciążonej. Orzeczenie to nie stwarza obowiązku określonego świadczenia, tylko ustanawia służebność i określa jej zakres oraz sposób wykonywania. Z tego względu w uchwale SN z dnia 26 czerwca 2002 r., III CZP 38/02 , wyrażono pogląd, że postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej nie jest tytułem egzekucyjnym, podlegającym zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności. Z ustanowienia służebności drogi koniecznej wynika dla właściciela nieruchomości władnącej roszczenie do właściciela nieruchomości obciążonej, którego treścią jest możność żądania od właściciela nieruchomości obciążonej określonego zachowania odpowiadającego ustanowionemu prawu. Roszczenia tego można dochodzić w odrębnym postępowaniu o ochronę służebności, w tym także o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Dopiero wyrok wydany w tym postępowaniu może być tytułem egzekucyjnym i – po nadaniu klauzuli wykonalności – podstawą egzekucji; tytułem takim nie jest więc postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej. Jeżeli występuje taka potrzeba lub konieczność, w postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzec nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia drogi (uchwała SN z dnia 5 listopada 2014 r., III CZP 74/14). W sentencji postanowienia sąd powinien stwierdzić rodzaj służebności (jako drogi koniecznej) i oznaczyć wymieniony w postanowieniu szlak drogowy z powołaniem się na mapę sporządzoną przez biegłego sądowego według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, opatrzoną klauzulą właściwego organu do spraw ewidencji gruntów i budynków, stwierdzającą, że jest przeznaczona do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Mapa stanowi integralną część orzeczenia sądowego.*

* Źródło: J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 145.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 1957 r., II CR 526/57

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.