Pozwolenie na przeprowadzenie wodociągu przez działkę

Pani Marcelina poinformowała nas, że urząd gminy poprosił ją o pozwolenie na przeprowadzenie wody przez jej działkę na odcinku kilku metrów. W związku z tym zapytała nas, czy należy jej się jakaś rekompensata pieniężna.

Umowa z gminą na udostępnienie nieruchomości pod budowę sieci wodociągu

Zachęcam panią Marcelinę do opracowania strategii własnego działania – by zwiększyć szansę podjęcia dobrej decyzji oraz właściwego załatwienia różnych zagadnień w związku ze złożoną jej propozycją. Podczas załatwiania różnych spraw proponuję dbać o zagadnienia dowodowe. Bardzo pomaga w tym zachowywanie formy pisemnej – szczególnie z uwagi na jej duże znaczenie dowodowe: art. 74 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego. Pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Pani Marcelina powinna unikać wyrażania zgody pochopnie; podpisywać należy – nie tylko w związku z nieruchomością (art. 46 K.c.) – wyłącznie to, co pani Marcelina wcześniej w całości zaakceptowała (po przeczytaniu, a nie tylko na podstawie czyichkolwiek obietnic lub zapewnień).

Za właściwe uważam unikanie rozwiązań przejściowych – zwłaszcza bez określenia umownego (z podpisem osoby upoważnionej) terminu załatwienia sprawy w sposób docelowy. Jeżeli pani Marcelina zgodzi się na udostępnienie swej nieruchomości, to docelowym rozwiązaniem powinno być ustanowienie służebności oraz zawarcie związanej ze służebnością umowy (np. dotyczącej zagadnień finansowych i organizacyjnych). Z uwagi na przepisy Prawa budowlanego do tak zwanego wejścia na cudzy grunt (w związku z pracami budowlanymi) wystarczy okazanie np. dokumentu z podpisem właściciela dokumentu – by organ administracji budowlanej stwierdził, że inwestor ma „prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Niejednokrotnie zdarza się tak, że inwestorowi wystarczy samo wybudowanie czegoś (np. rurociągu na cudzym gruncie), a potem nawet unika „dopięcia sprawy na ostatni guzik” (np. przez zawarcie umowy związanej ze służebnością oraz bez ustanowienia służebności). Natomiast w interesie pani Marceliny leży otrzymywanie pożytków (określonych płatności) w związku z używaniem nieruchomości pani Marceliny przez kogoś innego; można przypuszczać, że inwestor będzie chciał unikać płacenia bez ustanowienia służebności. Wobec tego również pani Marcelinie powinno zależeć na ustanowieniu służebności.

Samo ustanowienie służebności nie musi leżeć w interesie pani Marceliny – dla pani Marceliny zapewne o wiele ważniejsze będzie uzyskiwanie pożytków z własnej nieruchomości. Pani Marcelina powinna zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności, to jest na brzmienie artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Oczywistością jest więc uprawnienie pani Marceliny do wynagrodzenia za udostępnienie swej nieruchomości komuś innemu – np. w związku z jakąś instalacją.

Zobacz też: Zgoda na przekop przez działkę

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Obciążenie prywatnej nieruchomości służebnością 

Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) powinna zostać ustanowiona przez właściciela nieruchomości (obciążanej ustanowieniem służebności) w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.); alternatywą może być ustanowienie służebności na drodze sądowej. Do obciążenia nieruchomości pani Marceliny służebnością wystarczyłoby złożenie przez panią Marcelinę oświadczenia w formie aktu notarialnego – nawet bez umówienia się z właścicielem (teraz planowanej) instalacji w sprawie wynagrodzenia. Dlatego pani Marcelina powinna brać pod uwagę zawarcie umowy (np. z inwestorem lub z innym właścicielem instalacji).

Niestety, nadal (pomimo zapowiedzi od iluś lat) wiele zagadnień szczegółowych – związanych ze służebnościami – wymaga odpowiedniej aktywności zainteresowanych osób, w tym właściciela nieruchomości obciążonej. Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie albo nieodpłatnie. Wysokość odpłatności zależy od porozumienia między zainteresowanymi podmiotami. Niekiedy trzeba skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego – są różne wzory wyliczania odpłatności za korzystanie z cudzego gruntu (ale żaden z tych wzorów nie ma charakteru prawnie wiążącego). Co więcej, prawo nie reguluje nawet tego, czy wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości powinno zostać wypłacone jednorazowo, czy też cyklicznie – w sposób podobny do czynszu (np. czynszu dzierżawnego).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Jednorazowe wynagrodzenie może wydawać się bardziej atrakcyjne (bo otrzymuje się jednorazowo „kawał grosza”), ale w perspektywie długookresowej dochodowość świadczenia jednorazowego dla właściciela nieruchomości obciążonej zmniejsza się – bo ciągle trzeba płacić podatki (a niekiedy także inne opłaty). Ponadto przyjęcie jednorazowego świadczenia może skutkować sporem z nabywcą nieruchomości, jeśli doszło do zatajenia przed nabywcą faktu przyjęcia wynagrodzenia. Ponadto służebność powinna zostać wpisana do księgi wieczystej – by księga wieczysta zawierała zgodne z prawdą informacje o stanie prawnym nieruchomości; to także pomaga unikać nieporozumień (np. w związku ze sprzedażą nieruchomości obciążonej).

W zakresie rozliczeń absolutnym minimum jest umowne zapewnienie otrzymywania przez właściciela nieruchomości obciążonej refundacji określonej części obciążeń podatkowych. Oczywiście, może być poza tym umówione wynagrodzenie – płatne jednorazowo albo cyklicznie. Ponadto w grę może wchodzić odszkodowanie – np. za zmniejszenie użyteczności nieruchomości (chociażby przez ograniczenie możliwości zabudowy w odpowiedni sposób).

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Naprawy i awarie instalacji wodociągowej przechodzącej przez prywatny grunt

Z naprawami lub awariami instalacji mogą wiązać się szkody (np. w uprawach lub w wyposażeniu nieruchomości) – wypadałoby więc w umowie ustalić tryb ustalania i wypłacania oraz termin wypłacania odszkodowania. Ze względów praktycznych może przydać się umowa co do tego, gdzie ma znajdować się oraz jakiego rodzaju ogrodzenie nieruchomości, a także warunki wstępu na teren ogrodzony służb technicznych.

Jak widać, sporo zagadnień trzeba będzie przemyśleć oraz ustalić – niezależnie od rodzaju służebności. Teraz pod znakiem zapytania stoi rodzaj służebności, która mogłaby zostać ustanowiona. Pani Marcelina powinna ustalić (najlepiej na podstawie dokumentów), jaki będzie status danej instalacji – składnikiem instalacji głównej (np. wodociągu) czy też przyłączem. Jeżeli to będzie część instalacji głównej, to na rzecz jej właściciela (art. 49 K.c.) zasadne byłoby ustanowienie służebności przesyłu (art. 305¹ – art. 305⁴ K.c.). Jeśli zaś planuje się budowę przyłącza, to na rzecz określonego podmiotu (np. odbiorcy wody) właściwe byłoby ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.) – choć (z uwagi na instalację) o treści podobnej do służebności przesyłu.

W interesie pani Marceliny leży – niezależnie od możliwego wynagrodzenia za korzystanie z jej nieruchomości oraz od ewentualnych odszkodowań – umówienie się, że to właściciel instalacji (głównej albo przyłącza) zapłaci taksę notarialną, uiści opłaty sądowe (związane z ujawnieniem służebności we właściwych księgach wieczystych). Oczywistością powinien być wniosek (w treści aktu notarialnego) o wpisanie służebności we właściwych księgach wieczystych.

---

---