Zmiana właściciela działki i problem z podłączeniem kanalizacji

Pozwolenie czy projekt posadowienia urządzeń wodnokanalizacyjnych nie jest do końca tożsamy ze zgodą właściciela gruntu na korzystanie z jego nieruchomości, wszystko zależy też od okoliczności. Orzecznictwo sądowe w tym zakresie ewoluuje, ale dotyczy ono generalnie sieci, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa energetycznego.

W mojej ocenie umowa Pana i Agencji nie wiąże nabywcy nieruchomości, na podstawie której są posadowione urządzenia, bo bez wątpienia jakieś porozumienie co do korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającej służebności mediów pomiędzy Państwem było. W celu zapewnienia sobie możliwości ich posadowienia powinien Pan zawrzeć umowę o ustanowienie służebności, które po wpisaniu służebności do księgi wieczystej chroniłaby Pana uprawnienia w 100% . Bez tego korzysta Pan z czyjejś nieruchomości, nie mając de facto tytułu prawnego, a więc albo co do zasady powinien Pan urządzenia usunąć, albo płacić za zajęcie gruntu.

Zgodnie bowiem z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Wyjaśnię, że w jednym z wyroków z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 470/08, gdzie Sąd Najwyższy odnosił się właśnie do związania stron umową obligacyjną w sytuacji, gdy dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości, wyraźnie wskazał, że „zobowiązania polegające na trwałym ograniczeniu prawa właściciela do korzystania z gruntu wiążące każdoczesnego nabywcę nieruchomości, którego źródłem jest umowa stron o charakterze cywilnoprawnym, to zobowiązania o charakterze obligacji realnej. Zobowiązania te mogą być ustanawiane tylko wówczas, gdy przewiduje je ustawa, ponieważ wyznaczają one jednocześnie obowiązki dla osób trzecich pozostających poza powołanym do życia stosunkiem prawnym. Treść wzajemnych uprawnień i obowiązków składających się na obligację realną musi być zatem określona w przepisie rangi ustawowej i w żadnym razie nie może być ustanowiona mocą woli stron, tj. w drodze umowy. Oznacza to, że niedopuszczalne jest konstruowanie zobowiązań formalnie o charakterze względnym (w istocie obligacji realnych), które swoją treścią odpowiadałyby ograniczonemu prawu rzeczowemu (służebności gruntowej) i wiązały każdoczesnego właściciela gruntu obciążonego”.

Przekładając to na tzw. język polski, zgoda poprzedniego właściciela wyrażona w umowie innej niż służebność wpisana do księgi wieczystej nie wiąże kolejnego właściciela, dlatego ma on prawo żądać wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości (posadowienie urządzeń) od chwili nabycia tej nieruchomości. Żądanie usunięcia urządzeń jest bardziej skomplikowane, bo sąd musi wyważyć, jaki jest tego koszt, czy jest szansa na przebudowę urządzeń itd. Powództwo takie może być oddalone, jeżeli sąd uzna, że zasady współżycia społecznego (w tym momencie Pana interes) przemawiają za pozostawieniem tych urządzeń.

Może się Pan jednak też próbować bronić przed kierowanymi do Pana roszczeniami, powołując się na poniższe orzeczenia, tj. poglądy w nich wyrażone (wyrok Sądu Najwyższego z 18.01.2007 r., sygn. akt I CSK 223/06; oraz z 20.08.1965 r., sygn. akt III CR 161/65):

„Następcy prawnemu właściciela nieruchomości, który zawarł z przedsiębiorstwem energetycznym umowę, na podstawie której przekazane zostało zakładowi energetycznemu do bezpłatnego używania - wybudowane na nieruchomości tego właściciela - pomieszczenie z przeznaczeniem na stację transformatorową, w zasadzie nie przysługuje roszczenie o wydanie pomieszczenia, gdy istnienie stacji transformatorowej jest konieczne, a zmiana jej położenia niemożliwa”.

„Właścicielowi gruntu, przez który przebiega urządzenie wodociągowe stanowiące połączenie domowej instalacji wodociągowej innej osoby z wodociągiem publicznym, nie przysługuje przeciwko tej osobie roszczenie o usunięcie wspomnianego urządzenia lub o powstrzymanie się od jego naprawy”.

Tym niemniej w mojej ocenie jedyną możliwością, w której przypadku której miałby Pan zagwarantowane bezpieczne korzystanie z nieruchomości, bez względu na to, kto byłby jej właścicielem, byłoby ustanowienie służebności gruntowej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.