Niewykonywanie służebności przez 10 lat

Czy służebność wygasa automatycznie po 10 latach?

Tak, co do zasady służebność gruntowa wygasa z mocy prawa, jeżeli nie jest wykonywana przez 10 lat. Wynika to z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: samo wygaśnięcie prawa oraz wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Prawo może już nie istnieć, ale dopóki widnieje w księdze wieczystej, w praktyce nadal utrudnia sprzedaż, podział, finansowanie nieruchomości albo spokojne korzystanie z działki.

Jeżeli służebność ma charakter czynny, na przykład polega na prawie przejazdu lub przechodu, termin 10 lat liczy się od zaprzestania faktycznego korzystania z tej służebności. Jeżeli natomiast służebność polega na obowiązku nieczynienia, znaczenie ma to, czy od 10 lat istnieje na nieruchomości stan sprzeczny z treścią tej służebności.

Zobacz również: wygaśnięcie służebności gruntowej

Czy zapis w akcie notarialnym wystarczy?

Sam zapis w akcie notarialnym, że służebność nie była wykonywana przez 10 lat, nie zawsze wystarczy do wykreślenia jej z księgi wieczystej. Wszystko zależy od tego, kto złożył oświadczenie, jaka jest jego treść i czy dokument spełnia wymagania ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli oświadczenie składa wyłącznie właściciel nieruchomości obciążonej, czyli osoba zainteresowana usunięciem służebności, sąd wieczystoksięgowy może uznać, że taki dokument nie jest wystarczającą podstawą wykreślenia. Sąd wieczystoksięgowy bada przede wszystkim treść wniosku, księgi wieczystej oraz dołączonych dokumentów, a nie prowadzi pełnego postępowania dowodowego z przesłuchaniem świadków.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy właściciel nieruchomości władnącej, czyli osoba uprawniona ze służebności, składa wyraźne oświadczenie o zgodzie na wykreślenie służebności, a podpis pod tym dokumentem jest notarialnie poświadczony. Taki dokument w wielu sprawach jest praktyczną podstawą złożenia wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej.

Jeżeli jednak nie ma zgody uprawnionego albo istnieje spór co do tego, czy służebność rzeczywiście nie była wykonywana przez 10 lat, potrzebne może być orzeczenie sądu. Najczęściej chodzi o sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Jak wykreślić służebność z księgi wieczystej?

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej wymaga złożenia wniosku do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Do wniosku trzeba dołączyć dokument, z którego wynika, że wpisane prawo już nie istnieje albo że osoba uprawniona zgadza się na jego wykreślenie.

Podstawowe warianty są następujące:

• zgoda uprawnionego na wykreślenie - najprostsze rozwiązanie, jeżeli właściciel nieruchomości władnącej nie kwestionuje wygaśnięcia służebności;
• akt notarialny albo dokument z podpisem notarialnie poświadczonym - potrzebny wtedy, gdy dokument ma być bezpośrednią podstawą wpisu lub wykreślenia w księdze wieczystej;
• prawomocne orzeczenie sądu - konieczne zwłaszcza wtedy, gdy druga strona nie zgadza się na wykreślenie albo sąd wieczystoksięgowy nie może ustalić wygaśnięcia służebności wyłącznie na podstawie dokumentów.

Zgodnie z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis w księdze wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepisy szczególne przewidują inną formę. Jeżeli wykreślenie ma nastąpić na podstawie wygaśnięcia prawa, wygaśnięcie musi być wykazane odpowiednim dokumentem.

Jak udowodnić niewykonywanie służebności?

W sprawie dotyczącej wygaśnięcia służebności kluczowe znaczenie mają dowody pokazujące, że uprawniony nie korzystał z prawa przez pełne 10 lat. W przypadku służebności przejazdu lub przechodu mogą to być na przykład zeznania sąsiadów, dokumentacja fotograficzna, mapy, dokumenty potwierdzające istnienie innego dojazdu, ogrodzenia, bramy, zmiany sposobu korzystania z nieruchomości albo korespondencja między właścicielami.

Nie wystarczy samo przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej, że nikt nie korzystał z drogi. Trzeba wykazać ciągły, dziesięcioletni okres niewykonywania służebności. Jeżeli w tym czasie uprawniony choćby okresowo korzystał z prawa w sposób odpowiadający treści służebności, może to przerwać możliwość powołania się na wygaśnięcie.

W praktyce trzeba też sprawdzić dokładną treść wpisu w księdze wieczystej oraz dokument, na podstawie którego służebność została ustanowiona. Inaczej ocenia się służebność przejazdu, inaczej przechodu, a jeszcze inaczej służebność polegającą na zakazie zabudowy, zakazie wznoszenia ogrodzenia albo obowiązku znoszenia określonego stanu.

Dlaczego wykreślenie z księgi wieczystej jest ważne?

Wpisana służebność może wpływać na wartość nieruchomości i jej atrakcyjność dla kupującego. Bank, nabywca albo notariusz zwykle analizują księgę wieczystą tak, jak ona aktualnie wygląda. Jeżeli służebność nadal widnieje w dziale III księgi, może być traktowana jako obciążenie, nawet jeśli faktycznie od lat nikt z niej nie korzysta.

Znaczenie ma również rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli służebność wygasła, ale nadal była ujawniona w księdze wieczystej, w określonych sytuacjach nabywca nieruchomości władnącej może powoływać się na treść księgi. Właśnie dlatego nie warto poprzestawać na samym przekonaniu, że służebność już wygasła.

Dla bezpieczeństwa obrotu najlepiej doprowadzić do zgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli jest zgoda uprawnionego, zwykle da się to zrobić szybciej. Jeżeli zgody nie ma, konieczne może być postępowanie przed sądem powszechnym, a dopiero później wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

FAQ

Czy służebność znika sama po 10 latach niewykonywania?

Co do zasady wygasa z mocy prawa, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 293 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że automatycznie znika z księgi wieczystej. Do wykreślenia potrzebny jest wniosek i właściwy dokument.

Czy akt notarialny zawsze wystarczy do wykreślenia służebności?

Nie zawsze. Jeżeli akt zawiera zgodę uprawnionego na wykreślenie służebności i spełnia wymogi formalne, może być wystarczający. Jeżeli zawiera tylko oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej, sąd może odmówić wykreślenia.

Co zrobić, gdy uprawniony nie zgadza się na wykreślenie?

W takiej sytuacji trzeba rozważyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W procesie należy wykazać, że służebność wygasła, na przykład z powodu niewykonywania przez 10 lat.

Czy sporadyczne skorzystanie ze służebności przerywa bieg 10 lat?

Może tak być, jeżeli korzystanie odpowiada treści służebności i było rzeczywistym wykonywaniem prawa. Ocena zależy od okoliczności, rodzaju służebności i zgromadzonych dowodów.

Kto powinien złożyć wniosek o wykreślenie służebności?

Najczęściej robi to właściciel nieruchomości obciążonej, czyli osoba, której działka jest obciążona służebnością. Do wniosku trzeba dołączyć dokument uzasadniający wykreślenie wpisu.

Podsumowanie

Niewykonywanie służebności przez 10 lat może prowadzić do jej wygaśnięcia, ale nie rozwiązuje automatycznie problemu wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli służebność nadal widnieje w księdze, właściciel nieruchomości obciążonej powinien zadbać o jej formalne wykreślenie.

Najprościej zrobić to na podstawie zgody osoby uprawnionej, wyrażonej w odpowiedniej formie. Jeżeli takiej zgody nie ma, konieczne może być postępowanie sądowe i wykazanie, że służebność rzeczywiście nie była wykonywana przez wymagany okres. Sam zapis w akcie notarialnym warto więc traktować jako potencjalny dowód, a nie jako gwarancję skutecznego wykreślenia prawa z księgi wieczystej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 1983 r., sygn. akt III CZP 8/83

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.