Ustna umowa użyczenia prawa przechodu

Dojazd i dojście do drogi publicznej

Działka budowlana powinna mieć zapewnione dojście i dojazd do drogi publicznej odpowiednie do jej przeznaczenia, sposobu użytkowania oraz wymagań ochrony przeciwpożarowej. Wynika to z § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W praktyce trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli mamy do czynienia z jezdnią stanowiącą dojazd, jej szerokość nie może być mniejsza niż 3 m. Jeżeli natomiast inwestor chce wykazać dojście i dojazd w formie ciągu pieszo-jezdnego, taki ciąg powinien mieć szerokość co najmniej 5 m, aby umożliwiać ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

To oznacza, że sama droga wewnętrzna o szerokości 3 m nie zawsze automatycznie przekreśla możliwość zabudowy. Problem pojawia się wtedy, gdy z warunków terenowych, projektu albo stanowiska organu wynika, że dostęp ma funkcjonować jako ciąg pieszo-jezdny, a nie wyłącznie jako jezdnia z odrębnie zapewnionym dojściem pieszym.

Czy ustna zgoda sąsiada wystarczy?

Ustna zgoda sąsiada na przechodzenie przez jego nieruchomość jest najsłabszym sposobem zabezpieczenia dostępu. Może działać w relacjach sąsiedzkich, dopóki strony pozostają w zgodzie, ale przy postępowaniu o pozwolenie na budowę organ może oczekiwać wykazania trwałego i prawnie skutecznego tytułu do korzystania z dojścia lub dojazdu.

Istotne jest to, że dostęp do drogi publicznej powinien być prawnie zagwarantowany, a nie wyłącznie faktycznie tolerowany przez właściciela sąsiedniego gruntu. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że nieruchomość przeznaczona pod zabudowę powinna mieć zapewnione dojście i dojazd do drogi publicznej w sposób możliwy do wykazania wobec organu administracji architektoniczno-budowlanej. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 1074/15, wskazano, że nie wystarcza sam faktycznie istniejący dostęp, jeżeli nie jest on prawnie zagwarantowany.

Ustna umowa użyczenia może być również trudna do udowodnienia. Dodatkowo nie daje takiej stabilności jak służebność, ponieważ może powstać spór co do jej treści, zakresu, czasu trwania albo tego, czy obejmuje tylko przechód pieszy, czy także inne formy korzystania z gruntu.

Dostęp przez drogę wewnętrzną albo służebność

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiuje dostęp do drogi publicznej jako bezpośredni dostęp do tej drogi, dostęp przez drogę wewnętrzną albo dostęp przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W sprawach budowlanych ta definicja ma duże znaczenie, ponieważ pokazuje, że dostęp może być pośredni, ale powinien opierać się na rozwiązaniu prawnym, a nie wyłącznie na uprzejmości sąsiada.

Jeżeli inwestor jest współwłaścicielem działki drogowej stanowiącej drogę wewnętrzną, trzeba ocenić, czy ta droga spełnia wymagania techniczne oraz czy korzystanie z niej zapewnia zarówno dojazd, jak i wymagane dojście. Jeżeli droga ma tylko 3 m szerokości, może być konieczne wykazanie odrębnego dojścia albo poszerzenie pasa komunikacyjnego, zależnie od projektu i stanowiska organu.

Jeżeli dojście piesze miałoby przebiegać przez grunt sąsiada, najbezpieczniej jest ustanowić służebność przechodu. W razie potrzeby może to być element szerszej służebności drogowej obejmującej również przejazd, doprowadzenie mediów albo inne uprawnienia, o ile są rzeczywiście potrzebne i prawidłowo opisane.

Jak ustanowić służebność przechodu?

Służebność przechodu można ustanowić umownie, jeżeli właściciel sąsiedniej działki wyrazi zgodę. Zgodnie z art. 245 Kodeksu cywilnego oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej służebnością powinno być złożone w formie aktu notarialnego. W praktyce warto także zadbać o wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i w miarę potrzeby ujawnienie jej przy nieruchomości władnącej.

Umowa powinna precyzyjnie określać, którędy przebiega przejście, jaki jest jego zakres, kto ponosi koszty utrzymania, czy uprawnienie obejmuje tylko ruch pieszy, czy również inne czynności, oraz czy właściciel działki obciążonej otrzyma wynagrodzenie. Nieprecyzyjna umowa może w przyszłości wywołać spór sąsiedzki albo nie zostać uznana za wystarczającą w postępowaniu administracyjnym.

Jeżeli sąsiad nie zgadza się na ustanowienie służebności, właściciel działki pozbawionej odpowiedniego dostępu może rozważyć wniosek do sądu o ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego. Sąd bada wtedy potrzeby nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu, interes właścicieli gruntów sąsiednich oraz zasady społeczno-gospodarcze. Droga konieczna jest co do zasady ustanawiana za wynagrodzeniem.

Co zrobić przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę?

Przed rozpoczęciem procedury budowlanej warto najpierw ustalić, jak organ będzie kwalifikował istniejący dostęp. Pomocne może być uzyskanie stanowiska projektanta, sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, analiza warunków technicznych i rozmowa z właściwym wydziałem administracji architektoniczno-budowlanej.

Jeżeli organ uzna, że dostęp przez drogę wewnętrzną o szerokości 3 m nie zapewnia wymaganego dojścia albo że w sprawie konieczny jest ciąg pieszo-jezdny o szerokości 5 m, samo ustne użyczenie przechodu będzie najpewniej niewystarczające. Wtedy przed złożeniem wniosku warto doprowadzić do ustanowienia służebności albo innego trwałego rozwiązania prawnego.

W sprawach granicznych nie należy opierać się wyłącznie na zapewnieniach sąsiada. Zmiana właściciela sąsiedniej działki, cofnięcie zgody, ogrodzenie nieruchomości albo spór o przebieg przejścia mogą całkowicie zablokować korzystanie z działki budowlanej.

FAQ

Czy ustna umowa użyczenia przechodu jest ważna?

Może być ważna między stronami jako faktyczne porozumienie, ale w sprawach budowlanych zwykle jest zbyt słaba dowodowo i nie zapewnia stabilnego dostępu do drogi publicznej. Organ może oczekiwać dokumentu potwierdzającego trwały tytuł prawny.

Czy droga wewnętrzna o szerokości 3 m zawsze wystarczy?

Nie zawsze. Szerokość 3 m odpowiada minimalnej szerokości jezdni stanowiącej dojazd, ale jeżeli dostęp ma mieć postać ciągu pieszo-jezdnego, wymagane jest co najmniej 5 m. Ocena zależy od konkretnego układu terenu i projektu.

Czy służebność przechodu musi być u notariusza?

Tak, jeżeli służebność ma zostać ustanowiona umownie, oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej powinno mieć formę aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa warto także zadbać o wpis służebności w księdze wieczystej.

Co zrobić, gdy sąsiad nie chce podpisać umowy?

Można rozważyć wniosek do sądu o ustanowienie drogi koniecznej. Sąd oceni, czy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i jaki przebieg służebności będzie najmniej uciążliwy dla gruntów sąsiednich.

Czy samo oświadczenie sąsiada na piśmie wystarczy?

Pisemne oświadczenie jest lepsze niż ustna zgoda, ale nadal może nie dawać takiej pewności jak służebność. Jeżeli dostęp ma mieć trwałe znaczenie dla zabudowy działki, bezpieczniejsza jest umowa notarialna ustanawiająca służebność.

Podsumowanie

Ustna umowa użyczenia prawa przechodu przez działkę sąsiada może nie wystarczyć do wykazania dostępu działki budowlanej do drogi publicznej. Dla potrzeb pozwolenia na budowę liczy się nie tylko faktyczna możliwość przejścia, ale także prawnie zagwarantowany dostęp.

Jeżeli istniejąca droga wewnętrzna ma 3 m szerokości, trzeba ustalić, czy w konkretnej sprawie wystarcza jako jezdnia dojazdowa, czy konieczne jest zapewnienie ciągu pieszo-jezdnego o szerokości co najmniej 5 m albo odrębnego dojścia. W razie wątpliwości najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności przechodu lub odpowiedniej służebności drogowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 1074/15