Jak dostać się do nieruchomości, gdy służebnik wymienił zamki?

Prawa osoby posiadającej służebność

Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Należy także podnieść, iż zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Zgodnie natomiast z treścią art. 302:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Uprawnienie to obejmuje, jak się wydaje, tylko takie pomieszczenia i urządzenia, które na podstawie innych przepisów lub postanowień umownych są rzeczywiście przeznaczone do wspólnego użytku, a nie takie, które wprawdzie nadają się do wspólnego używania, jednak nie spełniają takiej funkcji. Odmienna interpretacja prowadziłaby do wniosku, że mający służebność mieszkania może korzystać z danej nieruchomości w szerszym zakresie niż np. właściciel obciążonej służebnością nieruchomości lokalowej.

Z uwagi na to, konieczne jest sprawdzenie w zawartej umowie, jak uprawnienia zostały nałożone na służebnika i z których pomieszczeń może korzystać.

Relacje między służebnikiem a właścicielem nieruchomości

W zakresie wzajemnych stosunków między uprawnionym a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Powoduje do konieczność sięgania do szeregu przepisów dotyczących innego ograniczonego prawa. Taki zabieg jest uzasadniony ze względu na podobieństwo służebności mieszkania właśnie do użytkowania. O podobieństwie tym decyduje szczególnie szeroki w porównaniu z typowymi służebnościami zakres dozwolonego korzystania z rzeczy obciążonej (E. Gniewek, w: SSP, t. 4, 2012, s. 258). Zakres zastosowanego odesłania wywołuje pewne wątpliwości doktryny, o szczegółach zob. A. Bieranowski, w: K. Osajda, Komentarz KC, Legalis 2019, art. 302, pkt 17–39 i art. 301, pkt 2).

Czy służebnik mógł wymienić zamki w nieruchomości?

Zgodnie z odesłaniem, na podstawie art. 267 § 1 Kodeksu cywilnego użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie. Z uwagi na to, bez Pani zgody służebnik nie mógł dokonać wymiany zamków, zgodnie wiec z treścią art. 303 jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Przesłanką powstania uprawnienia właściciela jest dopuszczenie się zachowań określonych jako „rażące uchybienia”. Posłużenie się przez ustawodawcę takim zwrotem powoduje, że każdy stan faktyczny wymaga odrębnej oceny sądu przy uwzględnieniu jego okoliczności. Można jedynie podjąć próbę sformułowania ogólnych kryteriów tej oceny. Wymóg przybrania przez uchybienia stopnia „rażącego” wskazuje, że mają to być naruszenia poważne, odbiegające od drobnych, typowych przejawów konfliktów. W doktrynie zgodnie przyjmuje się też, że nie chodzi o uchybienia jednorazowe. Mogą to być działania nieprawidłowe lub zaniechania w zakresie wykonywania obowiązków o charakterze wewnętrznym, tzn. między uprawnionym a właścicielem. Może też jednak chodzić o działania wykraczające poza ramy uprawnień bezwzględnych, należących do treści danej służebności – samo przysługiwanie w tym zakresie odrębnych roszczeń ochronnych (zwłaszcza z art. 222 § 2) nie powinno wyłączać stosowania art. 303. Istotne jest, aby do uchybień dochodziło „przy wykonywaniu” służebności.

Z uwagi na powyższe, może Pani dokonać wypowiedzenia służebności i zamiany jej na rentę. Wymiana zamków przez służebnika wykracza poza jego uprawnienia.

Wejście do nieruchomości bez zgody i wiedzy służebnika

W zakresie natomiast wejścia do spornej nieruchomości bez wiedzy i woli służebnika, to powszechnie przyjmuje się, że służebność osobista ma zaspokajać osobiste potrzeby uprawnionego. Wniosek taki znajduje uzasadnienie m.in. w treści art. 298. Należy jednak zgodzić się z poglądem o tym, że brak odpowiednika art. 285 § 2 powoduje, że istnienie osobistych potrzeb uprawnionego nie jest cechą konstytutywną służebności osobistych (tak A. Bieranowski, w: K. Osajda, jw., art. 298, pkt B.11).

Jeżeli więc służebność dotyczy określonych pomieszczeń, to chcąc dokonać napraw, może Pani wejść do nieruchomości, bowiem służebnik nie jest w posiadaniu całej nieruchomości. Jeżeli jednak służebność dotyczy całej nieruchomości, wchodząc do nieruchomości i wymieniając zamki, może się Pani narazić na roszczenie o naruszenie posiadania lub naruszenie miru domowego.

Proszę także rozważyć zamianę służebności na rentę lub jeżeli służebnik wyjechał na długo – także jej zniesienie. Niniejsze bowiem wynika z treści art. 295.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.