Sąsiad nadużywa prawa przechodu i przejazdu, co robić?

Obciążenie prawem przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działki sąsiedniej

Instytucja służebności gruntowych została uregulowana w art. 285 Kodeksu cywilnego (K.c.). Stanowi on, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

W omawianym przypadku grunt należący do Pana został obciążony prawem przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działki sąsiedniej.

Zobacz też: Służebność drogi kto remontuje

Parkowanie samochodów na pasie służebnym

Sąsiad ma prawo do przejścia lub przejechania przez nieruchomość obciążoną, ale niekoniecznie może bez Pana zgody na nim parkować swój samochód. Jak bowiem stwierdził Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w wyroku z dnia 14 stycznia 2015 r.: „Bez znaczenia pozostaje tutaj fakt, czy akty parkowania były wykonywane w świetle szlaku służebnego ustanowionego na działce nr (...), czy też poza nim, bowiem w żadnym z tych przypadków pozwany nie był uprawniony do parkowania samochodu na tejże działce. Przysługująca mu służebność polega na prawie przechodu i przejazdu, a parkowanie, jako stan pozostawania pojazdu w bezruchu przez dłuższy czas nie mieści się w treści służebności przejazdu i przechodu (…). Skoro więc pozwany nie ma prawa do parkowania samochodu na działce nr (...), to tym samym żądanie zakazania mu wykonywania takich czynności znajduje uzasadnienie w treści art. 222 § 2 k.c.” (III Ca 671/14).

Przytoczony w powyższym wyroku przepis Kodeksu cywilnego dotyczy środka ochrony własności zwanego roszczeniem negatoryjnym. Stanowi on, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Wobec powyższego może Pan żądać od sąsiada, aby nie parkował samochodu na Pana nieruchomości, gdyż fakt posiadania przez niego służebności przechodu i przejazdu do takiej czynności go nie upoważnia. Jeżeli sąsiad do Pana żądania się nie zastosuje, może Pan wystąpić do sądu o nałożenie odpowiedniego zakazu.

Do kogo należy obowiązek dbania o należyty stan drogi obciążonej służebnością przechodu i przejazdu?

Kwestię utrzymania drogi porusza art. 289 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią, w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Co za tym idzie, to sąsiad jest zobowiązany do odpowiedniego utrzymania drogi prowadzącej przez Pana nieruchomość, powinien ją odśnieżać i w razie potrzeby remontować. Odmienne uregulowanie może jednakże wynikać z umowy zawartej pomiędzy Państwem.

Pyta Pan również, czy może wybudować bramę i ogrodzić swój teren. Ustawienie bramy miałoby na celu uniemożliwienie osobom trzecim dostępu do Pana nieruchomości i w moim mniemaniu jest to przyczyna jak najbardziej zasadna, a sąsiad nie może ograniczać Pana prawa własności poprzez zabranianie podjęcia takich działań. Jak bowiem stanowi art. 288 K.c. – służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Powyższe stanowisko znajduje poparcie również w aktualnym orzecznictwie sądowym, między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 maja 2016 r. Sąd stwierdził wówczas, że przez ustanowienie służebności drogi właściciel nieruchomości obciążonej nie wyzbywa się władztwa nad nieruchomością i praw do niej, a jedynie jest w swych prawach właścicielskich ograniczony. Właściciel nieruchomości obciążonej może ogrodzić szlak drogowy, może posadowić na nim bramę, czy bramki, o ile udostępni przejazd przez nie (I ACa 1040/15). Wobec powyższego, jedynym ograniczeniem w budowie ogrodzenia i bramy jest konieczność udostępnienia sąsiadowi klucza do bramy, aby mógł w niezakłócony sposób realizować swoje prawo przejścia i przechodu.

Jeżeli chodzi o odpłatność za ustanowienie lub korzystanie ze służebności, to należy się odwołać do treści umowy ustanawiającej służebność. Jeżeli została w niej określona opłata, sąsiad zobowiązany jest do jej uiszczania.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.