- Dzieci mogą skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale przy spadku i darowiźnie pieniędzy trzeba pilnować warunków z art. 4a ustawy.
- Darowizna mieszkania w akcie notarialnym zwykle nie wymaga zgłoszenia SD-Z2 przez obdarowane dziecko, natomiast spadek co do zasady trzeba zgłosić w terminie 6 miesięcy.
- Od 7 stycznia 2026 r. termin na SD-Z2 może zostać przywrócony, jeżeli podatnik uprawdopodobni brak swojej winy; wniosek składa się w ciągu 7 dni od ustania przyczyny uchybienia i razem z nim składa SD-Z2.
- Przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie 5-letni termin w PIT liczy się od końca roku nabycia przez dziecko.
- Przy sprzedaży mieszkania odziedziczonego 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
Który wariant przekazania mieszkań jest najkorzystniejszy?
W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwa podatki: podatek od spadków i darowizn oraz podatek dochodowy od osób fizycznych przy ewentualnej sprzedaży mieszkań. Samo przekazanie majątku dzieciom może być wolne od podatku od spadków i darowizn, ponieważ dzieci należą do tak zwanej grupy zero. Nie oznacza to jednak automatycznie braku podatku przy późniejszej sprzedaży lokali.
Do rozważenia są przede wszystkim trzy rozwiązania:
- pozostawienie mieszkań dzieciom w testamencie, w tym ewentualnie przez zapis windykacyjny, jeżeli chodzi o konkretne lokale,
- darowizna mieszkań dzieciom za życia rodziców,
- sprzedaż mieszkań przez rodziców i przekazanie dzieciom środków pieniężnych w drodze darowizny.
Jeżeli dzieci mają w przyszłości szybko sprzedać mieszkania, najczęściej najbezpieczniejsze podatkowo są dwa warianty: sprzedaż mieszkań przez rodziców, jeżeli rodzice posiadają je ponad 5 lat, albo dziedziczenie po rodzicach, ponieważ przy spadku 5-letni termin w PIT uwzględnia okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę. Darowizna samych mieszkań za życia rodziców jest korzystna, gdy dzieci planują je zatrzymać albo sprzedawać dopiero po upływie własnego 5-letniego terminu.
Podatek od spadków i darowizn przy przekazaniu dzieciom mieszkań
Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolnione od podatku jest nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez najbliższych członków rodziny, między innymi przez dzieci, jeżeli zostaną spełnione warunki przewidziane w ustawie. Zwolnienie obejmuje zarówno spadek, jak i darowiznę, w tym darowiznę mieszkania lub pieniędzy.
Przy darowiźnie mieszkania umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W takim przypadku obowiązku zgłoszenia nabycia na formularzu SD-Z2 zasadniczo nie ma po stronie obdarowanego, ponieważ czynność odbywa się u notariusza. Trzeba jednak uwzględnić koszty notarialne i sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej.
Przy nabyciu spadku dziecko powinno pamiętać o zgłoszeniu nabycia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Termin ten liczy się co do zasady od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia albo od wydania europejskiego poświadczenia spadkowego. Niedochowanie terminu może prowadzić do utraty zwolnienia, chyba że zachodzą warunki do zastosowania art. 4c ustawy.
Spóźnione SD-Z2 - kiedy można przywrócić termin?
Od 7 stycznia 2026 r. art. 4c ustawy o podatku od spadków i darowizn pozwala przywrócić terminy na zgłoszenie nabycia przewidziane w art. 4a ust. 1 pkt 1 i ust. 2, jeżeli podatnik złoży wniosek i uprawdopodobni, że uchybienie nastąpiło bez jego winy. Oznacza to, że spóźnienie z SD-Z2 nie musi już w każdym przypadku definitywnie pozbawiać zwolnienia, ale przywrócenie terminu nie następuje automatycznie.
- Wniosek składa się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego i należy w nim opisać okoliczności wskazujące na brak winy w uchybieniu terminowi.
- Wniosek trzeba wnieść w ciągu 7 dni od dnia ustania przyczyny uchybienia.
- Jednocześnie z wnioskiem trzeba dopełnić spóźnionej czynności, czyli złożyć SD-Z2.
- Termin 7 dni na złożenie wniosku o przywrócenie terminu nie podlega przywróceniu.
Dla nabyć dokonanych przed 7 stycznia 2026 r. nowy mechanizm ma zastosowanie tylko wtedy, gdy sześciomiesięczny termin do zgłoszenia nabycia nie upłynął do 7 stycznia 2026 r. Jeżeli termin upłynął wcześniej, przepisy przejściowe nie otwierają go ponownie.
Przywrócenie terminu naprawia uchybienie dotyczące zgłoszenia, ale nie zastępuje pozostałych warunków zwolnienia. W szczególności przy darowiźnie pieniędzy nadal trzeba spełnić wymóg prawidłowego udokumentowania przekazania środków, jeżeli ustawa tego wymaga.
Przy darowiźnie pieniędzy szczególnie ważny jest sposób przekazania środków. Jeżeli wartość darowizn od tej samej osoby przekracza ustawowy limit liczony w okresie 5 lat, dziecko powinno otrzymać pieniądze przelewem na rachunek płatniczy, rachunek bankowy lub przekazem pocztowym oraz zgłosić darowiznę w terminie 6 miesięcy. Darowizna gotówkowa może pozbawić prawa do pełnego zwolnienia.
Spóźnione SD-Z2 albo plan przekazania mieszkań?
Jeżeli termin został przekroczony albo rodzina rozważa darowiznę, testament lub sprzedaż, prawnik może ocenić, czy są podstawy do przywrócenia terminu i jakie skutki podatkowe ma każdy wariant w konkretnym stanie faktycznym.
Sprawdź swoją sytuację z prawnikiem ›Sprzedaż mieszkania przez dzieci po darowiźnie
Jeżeli rodzice przekażą dzieciom mieszkania w darowiźnie, dla dzieci datą nabycia będzie co do zasady data darowizny. Sprzedaż takiego mieszkania przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym dziecko otrzymało darowiznę, może powodować obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego od dochodu.
Podatek nie zawsze musi wystąpić w praktyce. Dziecko może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód ze sprzedaży przeznaczy w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe. Chodzi o cele własne, a nie o zakup inwestycyjny lub przekazanie środków innej osobie. Wydatkiem mieszkaniowym może być między innymi nabycie lokalu, domu, udziału w nieruchomości albo określone nakłady na własny budynek lub lokal, jeżeli spełniają warunki ustawy o PIT.
W przedstawionym stanie faktycznym dzieci mają już własne domy. To nie wyklucza ulgi mieszkaniowej, ale wymaga ostrożnej oceny, czy planowany wydatek rzeczywiście służy zaspokojeniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Sam fakt posiadania domu nie przesądza automatycznie o braku prawa do ulgi, ale zwiększa znaczenie dowodów i celu wydatku.
Rodzice darowali córce mieszkanie w akcie notarialnym. Córka sprzedała lokal po dwóch latach, ponieważ nie chciała go wynajmować. Ponieważ 5-letni termin w PIT liczony był od końca roku, w którym otrzymała darowiznę, sprzedaż mogła podlegać 19% podatkowi, chyba że córka prawidłowo przeznaczyła przychód na własne cele mieszkaniowe.
Jeżeli dzieci mają sprzedać mieszkania niedługo po ich otrzymaniu, przed podpisaniem aktu darowizny warto przeanalizować skutki w PIT. Ten sam majątek może być podatkowo neutralny przy jednym wariancie przekazania i kosztowny przy innym.
Sprzedaż mieszkania odziedziczonego po rodzicach
Przy dziedziczeniu obowiązuje korzystna zasada wynikająca z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
Jeżeli więc rodzice posiadają mieszkania ponad 5 lat, dzieci po odziedziczeniu tych mieszkań często mogą je sprzedać bez podatku dochodowego, bez konieczności czekania kolejnych 5 lat od śmierci rodzica. To istotna różnica w porównaniu z darowizną mieszkania za życia rodziców.
Testament może być zwykłym powołaniem do spadku, ale gdy rodzicom zależy na przypisaniu konkretnych mieszkań konkretnym dzieciom, warto rozważyć testament notarialny z zapisem windykacyjnym. Zapis windykacyjny powoduje, że oznaczona osoba nabywa konkretny składnik majątku z chwilą otwarcia spadku, o ile spełnione są warunki przewidziane w Kodeksie cywilnym. Podatkowo nadal należy analizować zasady właściwe dla nabycia tytułem spadku.
Syn odziedziczył mieszkanie po ojcu. Ojciec kupił lokal wiele lat wcześniej. Po zakończeniu sprawy spadkowej syn sprzedał mieszkanie. Przy ocenie PIT liczył się okres posiadania mieszkania przez ojca, dlatego sprzedaż nie musiała powodować podatku dochodowego, jeżeli 5-letni termin upłynął już u spadkodawcy.
Sprzedaż mieszkań przez rodziców i darowizna pieniędzy
Jeżeli rodzice posiadają mieszkania ponad 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, sprzedaż prywatna tych mieszkań co do zasady nie stanowi źródła przychodu podlegającego PIT. Dotyczy to sytuacji, w której sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Po sprzedaży rodzice mogą przekazać dzieciom pieniądze w formie darowizny. Aby dzieci skorzystały ze zwolnienia, środki należy przekazać w sposób możliwy do udokumentowania, najlepiej przelewem bankowym z wyraźnym tytułem darowizny. Dziecko powinno następnie złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy, jeżeli zgłoszenie jest wymagane ze względu na wartość darowizny.
Ten wariant jest często najprostszy, gdy rodzice i dzieci od początku wiedzą, że mieszkania mają zostać sprzedane, a dzieci nie chcą ich zatrzymywać. Pozwala uniknąć sytuacji, w której dzieci otrzymują mieszkania w darowiźnie, a następnie muszą czekać z ich sprzedażą albo rozliczać 19% PIT.
Małżonkowie sprzedali dwa mieszkania, które posiadali ponad 5 lat, a następnie przelali uzyskane środki po połowie synowi i córce. Dzieci zgłosiły darowizny w terminie i zachowały potwierdzenia przelewów. W takim układzie sprzedaż po stronie rodziców oraz darowizna pieniędzy dla dzieci mogły być neutralne podatkowo.
Na co zwrócić uwagę przed wyborem rozwiązania?
Decyzja nie powinna być oparta wyłącznie na podatkach. Darowizna mieszkań za życia rodziców oznacza, że rodzice tracą własność lokali. Można rozważyć ustanowienie służebności mieszkania, użytkowania lub innych zabezpieczeń, ale każde z nich trzeba dostosować do realnych potrzeb rodziny i treści aktu notarialnego.
Testament pozwala rodzicom zachować pełną kontrolę nad majątkiem do końca życia, ale wymaga przemyślenia podziału spadku, ewentualnych zapisów windykacyjnych i ryzyka sporów rodzinnych. Jeżeli wartość przekazywanych składników nie będzie zrównoważona, mogą pojawić się roszczenia o zachowek albo konieczność rozliczeń między spadkobiercami.
Darowizna pieniędzy po sprzedaży mieszkań przez rodziców jest przejrzysta podatkowo, ale wymaga starannego udokumentowania przepływu środków. Nie należy przekazywać dużych kwot gotówką, jeżeli celem jest pełne bezpieczeństwo podatkowe.
FAQ
Czy darowizna mieszkania dziecku zawsze jest bez podatku?
W podatku od spadków i darowizn darowizna mieszkania dziecku może korzystać z pełnego zwolnienia. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Trzeba jednak pamiętać, że późniejsza sprzedaż mieszkania przez dziecko może wywołać skutki w PIT.
Czy dziecko musi składać SD-Z2 po darowiźnie mieszkania u notariusza?
Co do zasady nie, jeżeli nabycie następuje na podstawie aktu notarialnego. Inaczej jest przy spadku albo przy darowiźnie pieniędzy, gdzie zgłoszenie SD-Z2 może być konieczne dla zachowania pełnego zwolnienia.
Czy spóźnienie z SD-Z2 zawsze oznacza utratę zwolnienia?
Nie zawsze. Od 7 stycznia 2026 r. podatnik może wystąpić o przywrócenie terminu, jeżeli uprawdopodobni, że uchybienie nastąpiło bez jego winy. Wniosek trzeba złożyć w ciągu 7 dni od ustania przyczyny uchybienia i równocześnie złożyć SD-Z2. Dla nabyć sprzed 7 stycznia 2026 r. rozwiązanie to działa tylko wtedy, gdy sześciomiesięczny termin do zgłoszenia nie upłynął do tego dnia.
Kiedy dziecko zapłaci 19% PIT od sprzedaży mieszkania?
Podatek może wystąpić, gdy dziecko sprzeda mieszkanie przed upływem właściwego 5-letniego terminu i nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej. Przy darowiźnie termin liczy się od nabycia przez dziecko, a przy spadku od nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę.
Czy lepszy jest testament, czy darowizna za życia?
Jeżeli rodzice chcą zachować kontrolę nad mieszkaniami, testament jest zwykle bezpieczniejszy cywilnie. Jeżeli dzieci mają korzystać z mieszkań już teraz, można rozważyć darowiznę, ale trzeba przeanalizować przyszłą sprzedaż i ewentualny PIT.
Czy darowiznę pieniędzy można przekazać gotówką?
Przy większych kwotach gotówka jest ryzykowna podatkowo. Dla pełnego zwolnienia darowizna pieniędzy powinna być udokumentowana przelewem na rachunek obdarowanego albo przekazem pocztowym, a w razie potrzeby zgłoszona na SD-Z2.
Podsumowanie
Jeżeli mieszkania mają zostać w rodzinie, darowizna mieszkań albo testament mogą być neutralne w podatku od spadków i darowizn. Jeżeli jednak dzieci planują szybką sprzedaż, trzeba szczególnie uważać na PIT. Przy darowiźnie mieszkań 5-letni termin liczy się od nabycia przez dzieci, natomiast przy spadku uwzględnia się okres posiadania nieruchomości przez rodziców jako spadkodawców.
W opisanym przypadku, skoro rodzice posiadają mieszkania ponad 5 lat i dzieci nie zamierzają w nich mieszkać, podatkowo bardzo rozsądny może być wariant sprzedaży mieszkań przez rodziców i przekazania dzieciom pieniędzy przelewem jako darowizny. Alternatywnie, jeżeli rodzice nie chcą sprzedawać mieszkań za życia, warto rozważyć testament, w tym zapis windykacyjny, tak aby uporządkować przyszłe nabycie konkretnych lokali.
Twoja sytuacja wymaga indywidualnej oceny?
Opisz sprawę i najważniejsze okoliczności. Prawnik może ocenić problem na podstawie konkretnego stanu faktycznego i wskazać możliwe dalsze działania.
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 2026 poz. 592 z późn. zm.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 2026 poz. 478 z późn. zm.
3. Ustawa z dnia 21 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 2025 poz. 1854
4. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 2026 poz. 622 z późn. zm.
