Na czym polega służebność mieszkania i jak ją ustanowić?

Służebność mieszkania — co to znaczy?

Służebność mieszkania w polskim prawie określana jest jako rodzaj służebności osobistej — czyli prawa rzeczowego przyznawanego danej osobie. Celem tego prawa jest zapewnienie jej pewnych korzyści. W przypadku służebności mieszkania otrzymuje ona prawo do użytkowania lub mieszkania w określonej umową części nieruchomości. Najczęściej rozwiązanie to jest wykorzystywane przez osoby spokrewnione, głównie przez starsze osoby, które chcą przepisać swój dom lub mieszkanie na swoje dzieci. Służebność mieszkania sprawia, że rodzice wciąż mogą korzystać z wyznaczonych części w budynku.

Oprócz prawa do użytkowania określonych pomieszczeń (lub nawet całego piętra), służebnik może korzystać z pokoi przeznaczonych do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców i ich wyposażenia, np. pralki czy kuchenki. Dodatkowo może przyjąć do siebie małżonka i małoletnie dziecko bez wydania zgody przez właściciela nieruchomości. Należy zaznaczyć, że warunkiem zezwalającym na to jest utrzymanie ich przez służebnika lub konieczność przyjęcia ich, aby pomagały w prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dodatkowo służebnik musi wypełniać pewne obowiązki — dokładać się do rachunków za media, z których korzysta oraz używać pomieszczeń i przedmiotów zgodnie z przeznaczeniem. Chcesz wiedzieć więcej o służebności mieszkania? Szczegółowe wyjaśnienie znajdziesz też tutaj: https://adwokatspiewak.pl/sluzebnosc-mieszkania/. 

Na jak długo ustalana jest służebność mieszkania?

Art. 299 Kodeksu Cywilnego wskazuje, że służebność mieszkania obowiązuje do momentu śmierci uprawnionej osoby. Jednak obie strony umowy mogą ustalić wcześniejszy termin wygaśnięcia tego prawa. Jeśli do tego nie dojdzie, ustanawiana jest wtedy tzw. dożywotnia służebność mieszkania. Warto zaznaczyć, że niezależnie od terminu wygaśnięcia umowy, służebność mieszkania jest prawem niezbywalnym. Oznacza to, że nie może zostać przeniesione na inną osobę lub dziedziczone. Wyjątkiem jest zastrzeżenie w umowie, że służebność mieszkania będzie przysługiwać małżonkowi lub rodzinie zmarłego.

Możliwe jest także zamienienie służebności na rentę — rozwiązanie to sprawdza się najlepiej w sytuacji, gdy służebnik niszczy mienie i/lub utrudnia życie innych domowników. W takiej sytuacji sąd może wydać stosowne orzeczenie, które zobowiązuje właściciela nieruchomości do wypłacenia określonej kwoty służebnikowi. 

Jak ustanawia się służebność mieszkania?

Służebność mieszkania ustalana jest w formie umowy między służebnikiem i właścicielem nieruchomości. Należy zwrócić szczególną uwagę na to, aby zawierała wszystkie warunki ustalone między obiema stronami, uwzględniała ich prawa oraz obowiązki. Ponadto umowa ta musi zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego, który potwierdzi jej ważność. Właściciel nieruchomości podpisuje ją w kancelarii notarialnej — obecność służebnika nie jest obowiązkowa. Następnie należy przygotować wpis do działu III księgi wieczystej, w której uwzględnione zostaną prawa służebnika. W zależności od woli obu stron służebność może być odpłatna lub nieodpłatna. Oznacza to, że oprócz pokrywania standardowych opłat za media służebnik może płacić pewną kwotę właścicielowi nieruchomości — jednorazowo, co miesiąc lub raz w roku. Jeśli zdecydowano się na służebność nieodpłatną, osoba uprawniona nie wypłaca właścicielowi takich pieniędzy. 

Przed wizytą w kancelarii notarialnej należy pamiętać o przygotowaniu odpowiednich dokumentów: dowodu osobistego lub paszportu, danych służebnika oraz informacji na temat nieruchomości z numerem księgi wieczystej. Ponadto należy powiadomić notariusza o rodzaju służebności i opłatach, na które umówiły się obie strony. Warto zaznaczyć, że sporządzenie takiej umowy wiąże się z pewnymi kosztami. Wynagrodzenie notariusza wyliczane jest na podstawie wartości ustanowionej służebności mieszkania. Gdy wartość ta zostanie ustalona, notariusz może podać maksymalne opłaty za swoje usługi. Dodatkowo może zostać pobrana opłata sądowa w wysokości 200 zł.