Odpłatna i nieodpłatna służebność mieszkania

Ustanowienie odrębnej własności lokalu i wpis do księgi wieczystej

Jeżeli podpisali Państwo dopiero umowę deweloperską, a własność lokalu nie została jeszcze przeniesiona, w pierwszej kolejności trzeba doprowadzić do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności na Państwa. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali do powstania odrębnej własności lokalu potrzebny jest wpis do księgi wieczystej.

Dopiero po skutecznym nabyciu prawa własności można sensownie obciążyć lokal służebnością osobistą mieszkania na rzecz rodziców męża. W praktyce kolejność czynności powinien ustalić notariusz, zwłaszcza gdy strony chcą, aby przeniesienie własności lokalu i ustanowienie służebności były możliwie blisko powiązane czasowo.

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania

Służebność osobista mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym. Daje uprawnionym osobom prawo korzystania z mieszkania w zakresie określonym w akcie ustanowienia służebności, ale nie przenosi na nie własności lokalu. Co do zasady służebność osobista jest niezbywalna, nie można jej przenieść na inną osobę i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

W przypadku mieszkania dla rodziców najczęściej rozważa się służebność dożywotnią, nieodpłatną albo odpłatną. Jeżeli głównym celem jest zapewnienie rodzicom spokojnego zamieszkiwania, a Państwo chcą zachować własność lokalu, służebność jest zwykle bardziej praktyczna niż darowizna lub sprzedaż. Warto jednak odróżnić ją od umowy dożywocia. Przy dożywociu dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za obowiązek dożywotniego utrzymania zbywcy. Przy służebności właściciel lokalu pozostaje ten sam, a uprawniony otrzymuje prawo mieszkania.

Przy wyborze konstrukcji warto porównać wybór między dożywociem a służebnością oraz szczegóły instytucji dożywocia, bo skutki podatkowe, rodzinne i spadkowe mogą być odmienne.

Forma ustanowienia służebności mieszkania

Dla ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości konieczne jest oświadczenie właściciela w formie aktu notarialnego. Jeżeli lokal należy do majątku wspólnego małżonków, co do zasady oświadczenie powinni złożyć oboje małżonkowie. Akt powinien precyzyjnie wskazywać lokal, osoby uprawnione, zakres korzystania z mieszkania, ewentualne pomieszczenia pomocnicze, czas trwania prawa oraz zasady ponoszenia opłat eksploatacyjnych.

Warto również ujawnić służebność w dziale III księgi wieczystej. Wpis zwiększa bezpieczeństwo uprawnionych, bo prawo staje się widoczne dla osób trzecich, np. przyszłego nabywcy lokalu.

Jeżeli celem jest trwałe zabezpieczenie rodzica, pomocne może być omówienie, jak ustanowić dożywotnią służebność dla rodzica, zwłaszcza gdy w mieszkaniu mają zamieszkiwać dwie osoby albo gdy właściciele chcą uregulować opłaty za media.

Nieodpłatna dożywotnia służebność mieszkania

Nieodpłatne ustanowienie służebności osobistej mieszkania podlega podatkowi od spadków i darowizn. Nie oznacza to automatycznie, że podatek zawsze wystąpi. Znaczenie ma wartość służebności, grupa podatkowa oraz to, czy dana osoba korzysta ze zwolnienia. Niezależnie od opodatkowania warto w akcie doprecyzować obowiązki właściciela domu wobec służebnika, zwłaszcza gdy zakres korzystania z mieszkania może w przyszłości budzić spory. Przy zmianie właściciela znaczenie mają również obowiązki właściciela domu po sprzedaży nieruchomości ze służebnością, ponieważ samo zbycie lokalu nie usuwa ustanowionego prawa.

Rodzice męża należą względem syna do najbliższej grupy objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Synowa nie jest jednak objęta tym zwolnieniem w relacji z teściami, choć należy do I grupy podatkowej. Dlatego przy lokalu objętym wspólnością majątkową małżeńską trzeba praktycznie rozdzielić skutki podatkowe nabycia prawa od syna i od synowej.

Aktualna kwota wolna w I grupie podatkowej wynosi 36 120 zł od jednej osoby, przy czym sumuje się nabycia od tej samej osoby z 5 lat poprzedzających rok ostatniego nabycia oraz ostatnie nabycie. Jeżeli więc wartość nabycia od synowej przypadająca na każdego z teściów nie przekroczy tej kwoty i nie było wcześniejszych darowizn lub nieodpłatnych przysporzeń od synowej, podatek od tej części nie powinien wystąpić.

Sama nieodpłatność służebności nie rozstrzyga jeszcze, kto ponosi bieżące koszty utrzymania domu. Zasady rozliczeń warto doprecyzować już przy ustanawianiu prawa, zwłaszcza gdy właściciel i służebnik mają wspólnie korzystać z części nieruchomości. Jeżeli zaległości w rozliczeniach prowadzą do poważnego konfliktu, osobno trzeba ocenić koszty utrzymania domu i możliwość eksmisji służebnika; samo niepłacenie rachunków nie powoduje automatycznie wygaśnięcia służebności.

Jeżeli spór dotyczy nie tylko bieżących opłat, ale także zniszczeń powodowanych przez uprawnionego, osobno trzeba rozliczyć koszty napraw szkód w domu i ewentualne odszkodowanie.

Czy teście zapłacą podatek od wartości służebności ustanowionej przez synową?

Podstawę opodatkowania przy nieodpłatnej służebności ustala się według art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Roczną wartość służebności przyjmuje się zasadniczo jako 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością. Jeżeli służebność jest ustanowiona na czas nieokreślony albo dożywotnio, wartość roczną mnoży się przez 10.

Przy mieszkaniu wartym 180 000 zł roczna wartość służebności wynosi 7200 zł, a wartość prawa ustanowionego dożywotnio lub bezterminowo wynosi 72 000 zł. Jeżeli lokal należy do majątku wspólnego małżonków, w uproszczeniu połowę tej wartości można przypisać nabyciu od syna, a połowę nabyciu od synowej. Część przypadająca na syna może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Część przypadająca na synową to 36 000 zł łącznie, czyli po 18 000 zł na każdego z dwojga rodziców męża. Przy obecnej kwocie wolnej w I grupie podatkowej taka wartość mieści się w limicie 36 120 zł od jednej osoby, o ile nie było wcześniejszych nabyć od tej samej synowej.

Jeżeli wartość mieszkania jest wyższa albo były wcześniejsze darowizny, trzeba policzyć podatek według skali dla I grupy podatkowej. W praktyce warto zadbać, aby notariusz jasno opisał w akcie wartość służebności, relacje rodzinne i sposób opodatkowania. Więcej w tym zakresie omawiamy w materiale szczegółowo o podatku od służebności.

Koszty wpisu służebności w księdze wieczystej i koszty notarialne

Opłata sądowa od wniosku o wpis służebności osobistej do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Jest to opłata stała za wpis ograniczonego prawa rzeczowego.

Taksa notarialna zależy od wartości czynności notarialnej. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, przy wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Do taksy dolicza się 23% VAT oraz koszt wypisów aktu notarialnego, obecnie do 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu.

Dla przykładowej służebności o wartości 72 000 zł maksymalna taksa wyniesie 1058 zł netto, czyli 1301,34 zł brutto. Do tego trzeba doliczyć 200 zł opłaty sądowej za wpis w księdze wieczystej i koszt wypisów. Wycena notarialna może być niższa, bo rozporządzenie określa stawki maksymalne, a nie minimalne.

Przy większej wartości lokalu albo przy kilku uprawnionych warto wcześniej ustalić wycenę służebności na potrzeby podatku, aby uniknąć sporu z urzędem skarbowym.

Odpłatna dożywotnia służebność osobista mieszkania

Odpłatna służebność osobista mieszkania podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem jest nabywający ograniczone prawo rzeczowe, czyli osoba uprawniona ze służebności. Stawka PCC wynosi 1% podstawy opodatkowania.

Podstawą opodatkowania jest wartość świadczeń należnych właścicielowi za okres, na jaki ustanowiono służebność. Przy prawie ustanowionym na czas nieokreślony można przyjąć wartość świadczeń za 10 lat albo opodatkowywać świadczenia w miarę ich wykonywania, jeżeli nie da się ustalić ich wartości w chwili zawarcia umowy. Jeżeli rodzice mieliby płacić właścicielom 500 zł miesięcznie, wartość świadczeń za 10 lat wyniosłaby 60 000 zł, a PCC przy stawce 1% wyniósłby 600 zł.

Przy odpłatnej służebności trzeba dodatkowo rozważyć skutki podatkowe po stronie właścicieli otrzymujących wynagrodzenie. Regularne płatności mogą stanowić przychód, który wymaga rozliczenia w PIT. To jeden z powodów, dla których w rodzinnych sprawach mieszkaniowych częściej wybiera się służebność nieodpłatną. Odpłatność nie rozstrzyga też, kto ponosi koszty większych prac, dlatego warto określić obowiązki właściciela domu przy remontach i instalacjach.

Jeżeli z uprawnionym mają mieszkać także inne osoby, warto od razu ustalić obowiązki właściciela domu wobec partnera lub rodziny służebnika oraz zakres korzystania przez te osoby z lokalu.

Darowizna mieszkania rodzicom

Darowizna mieszkania wymaga aktu notarialnego. Dla darczyńców nie powoduje przychodu w PIT, bo darowizna jest czynnością nieodpłatną. Skutki podatkowe pojawiają się po stronie obdarowanych w podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, rodzice męża otrzymują ekonomicznie część od syna i część od synowej. Nabycie od syna może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Nabycie od synowej jest objęte I grupą podatkową, ale bez zwolnienia z art. 4a. Przy mieszkaniu wartym 180 000 zł połowa przypadająca na synową to 90 000 zł, czyli po 45 000 zł dla każdego z rodziców męża. Po odjęciu obecnej kwoty wolnej 36 120 zł nadwyżka wyniosłaby 8880 zł na osobę, a podatek według stawki 3% wyniósłby 266,40 zł na osobę, czyli 532,80 zł łącznie. Wynik może być inny, jeżeli były wcześniejsze nabycia od tej samej osoby.

Możliwa jest też ulga mieszkaniowa z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale wymaga spełnienia warunków dotyczących m.in. braku innego mieszkania lub domu, zamieszkiwania i zameldowania oraz niezbywania lokalu przez wymagany okres. Nie należy zakładać tej ulgi automatycznie.

Dla umowy darowizny lokalu między osobami z I grupy podatkowej, jeżeli nabywcy korzystają z ulgi mieszkaniowej, rozporządzenie przewiduje preferencyjną stawkę notarialną. Przy braku ulgi trzeba liczyć standardową taksę od wartości lokalu oraz koszt wpisu własności w księdze wieczystej.

Darowizna pieniędzy w zamian za wcześniejszą darowiznę mieszkania

Rozwiązanie polegające na darowaniu mieszkania rodzicom, a następnie otrzymaniu od nich 180 000 zł jako darowizny pieniężnej, jest ryzykowne. Jeżeli czynności są ze sobą powiązane ekonomicznie, urząd skarbowy może badać, czy pod pozorem dwóch darowizn nie doszło w istocie do sprzedaży mieszkania.

Darowizna pieniędzy od rodziców dla syna może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, jeżeli zostanie właściwie udokumentowana, np. przelewem, i zgłoszona w terminie 6 miesięcy na formularzu SD-Z2, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Darowizna pieniędzy od teściów dla synowej jest natomiast nabyciem w I grupie podatkowej, ale bez zwolnienia z art. 4a, więc po przekroczeniu kwoty wolnej może wystąpić podatek.

Jeżeli rodzice chcą przekazać pieniądze wyłącznie synowi, trzeba dodatkowo uwzględnić skutki w majątku małżeńskim syna i synowej. Sama optymalizacja podatkowa nie powinna przesłaniać realnego celu czynności i bezpieczeństwa właścicielskiego.

Sprzedaż mieszkania rodzicom

Sprzedaż mieszkania rodzicom oznacza przeniesienie własności lokalu. Kupujący zapłacą co do zasady 2% PCC od wartości rynkowej nieruchomości, a niekoniecznie od ceny wpisanej w umowie, jeżeli cena odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnienia. Przy wartości 180 000 zł PCC wyniesie 3600 zł.

Po stronie sprzedających trzeba rozważyć PIT od odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, dochód ze sprzedaży może podlegać opodatkowaniu 19% PIT. Sprzedający składa wtedy PIT-39. Zwolnienie mieszkaniowe może mieć zastosowanie, jeżeli przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa notarialna wynosi połowę stawki z rozporządzenia. Dla wartości 180 000 zł daje to 745 zł netto, czyli 916,35 zł brutto, plus koszt wypisów i opłaty sądowe. Stała opłata sądowa za wpis własności wynosi 200 zł. Jeżeli z lokalem związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, mogą dojść dodatkowe wpisy i opłaty.

Podsumowanie

Przy opisanym stanie faktycznym najczęściej najkorzystniejszym rozwiązaniem jest nieodpłatna dożywotnia służebność osobista mieszkania. Pozwala ona zabezpieczyć rodziców męża, nie przenosi własności lokalu i przy aktualnych kwotach wolnych może nie powodować podatku od części przypadającej od synowej, jeżeli wartość prawa i wcześniejsze nabycia nie przekraczają limitów.

Sprzedaż oraz darowizna mieszkania są bardziej radykalne, bo przenoszą własność. Mogą też generować PCC, podatek od spadków i darowizn albo PIT, a przy powiązanych przelewach pieniężnych pojawia się ryzyko zakwestionowania rzeczywistego charakteru czynności. Ostateczny wybór powinien zależeć od wartości lokalu, relacji rodzinnych, dotychczasowych darowizn, planów spadkowych i tego, czy właściciele chcą zachować kontrolę nad mieszkaniem.

FAQ

Czy służebność mieszkania musi być ustanowiona u notariusza?

Tak. Oświadczenie właściciela ustanawiającego służebność na nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Przy lokalu należącym do majątku wspólnego małżonków w akcie powinni zasadniczo uczestniczyć oboje małżonkowie.

Czy nieodpłatna służebność zawsze powoduje podatek?

Nie zawsze. Podatek zależy od wartości służebności, relacji rodzinnej i sumy wcześniejszych nabyć od tej samej osoby. Część nabyta od dziecka może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, a część od synowej lub zięcia może mieścić się w kwocie wolnej I grupy podatkowej.

Ile wynosi opłata za wpis służebności do księgi wieczystej?

Opłata sądowa za wpis służebności osobistej do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Do tego dochodzą koszty notarialne i wypisy aktu.

Czy lepiej sprzedać mieszkanie rodzicom czy ustanowić służebność?

Jeżeli celem jest tylko zapewnienie rodzicom prawa do mieszkania, służebność zwykle jest prostsza i tańsza. Sprzedaż przenosi własność, powoduje PCC po stronie kupujących i może rodzić PIT po stronie sprzedających, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku nabycia.

Czy służebność mieszkania przechodzi na spadkobierców?

Nie. Służebność osobista jest ściśle związana z osobą uprawnioną. Nie można jej sprzedać, darować ani odziedziczyć. Wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - ISAP
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - ISAP
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - ISAP
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - ISAP
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - ISAP
6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - ISAP
7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - ISAP