• Autor: Katarzyna Siwiec
Moi rodzice przed wielu laty założyli przyłącze wodociągowe, niestety, umiejscowione na działce sąsiada. Po ich śmierci zostałam właścicielką posesji. Ostatnio sąsiad poprosił mnie o zgodę na podłączenie swojego budynku do sieci wodociągowej poprzez moje przyłącze. Może i pozwoliłabym na to, ale dalej musiałabym podpisać też, że nie będę wnosiła roszczeń w przypadku zamknięcia wspólnego przyłącza spowodowanego awarią lub nieopłaceniem rachunków przez współużytkownika przyłącza. A kto mi zagwarantuje, że sąsiad czy jego dzieci będą solidnie płacić? Powiedziałam sąsiadowi, że nie podpiszę i on każe mi teraz zabierać moje przyłącze. Nie mam pieniędzy na przeniesienie przyłącza do siebie, co rzeczywiście byłoby najlepszym rozwiązaniem. Jakie są przepisy i co mam dalej zrobić z tym problemem?
Posadowienie w działce sąsiada urządzenia należącego do Pani wymaga zasadniczo jego zgody. Do tej pory sąsiad zezwalał na posadowienie przyłącza, ale z wiadomych względów zmienił zdanie. Teoretycznie może on domagać się od Pani usunięcie przyłącza z jego nieruchomości, ale Pani też nie jest w takiej sytuacji bez wyjścia.
Napisała Pani, że przyłącze rodzice zakładali wiele lat temu, nie określając dokładnie tego okresu. Wyjaśnię zatem, że jeśliby ów stan trwał 30 lat, to mogło dojść do tzw. zasiedzenia służebności.
Art. 292 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Niezaprzeczalnie wybudowane przez Pani rodziców przyłącze stanowi aktualnie Pani własność. Nie jest przy tym istotne to, że nie wykonała go Pani, na dobrą sprawę nie musieli też wykonać go Pani rodzice, a to dlatego, że Kodeks cywilny nie wymaga, aby urządzenie zostało wzniesione przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości czy nawet osobę trzecią.
Zobacz też: Przyłącze wody przez działkę sąsiada
Jak wynika z przepisu, przesłanką zasiedzenia służebności gruntowej jest istnienie trwałego i widocznego urządzenia umożliwiającego wykonywanie służebności danego rodzaju. Tu szerzej wyjaśnię problem, bo w zasadzie przyłącze znajduje się pod ziemią. Pomocne będzie sięgnięcie do dorobku orzecznictwa i tak na przykład Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 26 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 1350/14 wyjaśnił, iż pojęcie widoczności urządzenia w rozumieniu art. 292 K.c. musi być ujmowane szeroko i uwzględniać jego charakter – w tym to, że z uwagi na swoją specyfikę jego część lub całość musi znajdować się pod powierzchnią gruntu, który jest przezeń zajęty. Wobec tego wymaganie, by było ono jawne w znaczeniu możliwości jego namacalnego stwierdzenia na gruncie przez właściciela nieruchomości, nie jest usprawiedliwione. Sąd uznał – wyrokując w tej sprawie co do gazociągu położonego pod ziemią – że o widoczności urządzenia stanowi wiedza właściciela nieruchomości. Nawet zatem jeśli pewne urządzenia nie są widoczne gołym okiem, ale fakt ich posadowienia jest znany właścicielowi, to należy uznać, że jest spełniona cecha widoczności.
Jeśli zatem stan ten utrzymuje się lat 30, mogło dojść do zasiedzenia przyłącza, jeśli tak się stało, ma to miejsce nieodpłatnie, nie musi Pani z tego tytułu ponosić żadnych obciążeń finansowych.
Przeczytaj też: Koszt przyłącze wody od sąsiada
Jeśli zatem sąsiad nadal będzie chciał, aby Pani przyłącze usunęła, a Pani tego nie zrobi, będzie on musiał wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem windykacyjnym zmierzającym do nakazania Pani usunięcia tego przyłącza. Podstawą takiego powództwa jest art. 222 K.c. Przepis ten mówi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Z kolei Pani jako pozwana w takim postępowaniu może natomiast bronić się zarzutem, że przysługuje Pani skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą tj., że zasiedziała Pani służebność przyłącza. Taka możliwość obrony jest usankcjonowana w licznych orzeczeniach sądów.
Inaczej będzie się przedstawiać sytuacja, jeśli przyłącze jest posadowione na działce sąsiada krócej niż 30 lat, a to z tego względu, że aby nie musieć na żądanie sąsiada usunąć przyłącza (tu także on musiałby wystąpić z powództwem z art. 222 K.c. jeśli Pani dobrowolnie nie usunie przyłącza) winna Pani albo w drodze umowy z sąsiadem, albo w drodze orzeczenia sądu ustanowić służebność na działce sąsiada. Wówczas już będzie się to wiązać z opłatą za korzystanie z działki sąsiada. Jeśli się Państwo co do niej nie porozumiecie, to będzie ją musiał ustalić biegły, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości sąsiada, ograniczenie możliwości korzystania z niej itd.
Możliwość ustanowienia takiej służebności potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1965 r., sygn. akt III CO 34/65 stanowiąca, iż dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności.
Reasumując, jeśli nie ma mowy o kompromisie z sąsiadem i wspólnym korzystaniu z przyłącza, a on nadal podtrzyma żądanie jego usunięcia, powinna Pani rozważyć wniosek o ustanowienie służebności (umownie pewnie też tego nie uregulujecie). Z wnioskiem tym należałoby zapewne wystąpić już teraz, aby nie narażać się na ewentualne powództwa sąsiada (poza oczywiście sytuacją zasiedzenia służebności), ale wtedy musi się Pani liczyć z obowiązkiem wynagrodzenia za korzystanie ze służebności, które to wynagrodzenie wyliczy biegły sądowy.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika