Kredyt hipoteczny a dożywotnia służebność

Na czym polega problem przy kredycie hipotecznym

W opisanej sytuacji żona otrzymała od rodziców nieruchomość, a w akcie notarialnym ustanowiono na rzecz rodziców dożywotnią służebność mieszkania. Małżonkowie chcą wybudować nowy dom i ustanowić hipotekę na nieruchomości, ale banki odmawiają finansowania z powodu istniejącej służebności.

Takie stanowisko banku nie jest nietypowe. Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jeżeli została ujawniona w księdze wieczystej, jest widoczna dla banku i może mieć pierwszeństwo przed później ustanowioną hipoteką. Dla banku oznacza to, że ewentualna sprzedaż nieruchomości w razie problemów ze spłatą kredytu może być trudniejsza, bo nieruchomość jest obciążona prawem osób trzecich do zamieszkiwania.

Nie oznacza to jednak, że służebność trzeba zawsze usuwać. Czasem bank zaakceptuje określone rozwiązanie, ale wymaga to wcześniejszego uzyskania jego stanowiska. Największym błędem byłoby dokonanie zmian notarialnych bez potwierdzenia, że po tych zmianach bank rzeczywiście udzieli kredytu.

Czy współwłasność zniesie służebność

Podstawą rozważań jest art. 247 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli osoba, której to prawo przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej. Jest to tak zwana konfuzja praw, czyli połączenie w jednej osobie prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego.

W praktyce trzeba jednak zachować ostrożność. Jeżeli uprawnieni ze służebności staną się wyłącznie współwłaścicielami części udziałów, a nie właścicielami całej nieruchomości, nie należy zakładać automatycznie, że problem banku zniknie. Bank może uznać, że zamiast jednej przeszkody pojawia się inna: współwłaściciele, których zgoda będzie potrzebna do ustanowienia hipoteki na całej nieruchomości albo do innych czynności dotyczących nieruchomości.

Darowanie rodzicom udziału w nieruchomości może więc nie poprawić sytuacji kredytowej. Może ją nawet skomplikować, bo rodzice staliby się współwłaścicielami i zyskaliby uprawnienia właścicielskie, a nie tylko prawo do mieszkania. W razie późniejszego sporu konieczne mogłoby być zniesienie współwłasności, co bywa dłuższe i bardziej konfliktowe niż sama zmiana służebności.

Zmiana albo wykreślenie służebności z księgi wieczystej

Jeżeli służebność mieszkania jest ujawniona w księdze wieczystej, sama umowa stron nie wystarczy do uporządkowania stanu prawnego wobec osób trzecich. Zgodnie z art. 248 Kodeksu cywilnego do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, także wpis do tej księgi.

W przypadku służebności ustanowionej w akcie notarialnym najbezpieczniejszą drogą jest wizyta u notariusza. Uprawnieni mogą złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się służebności albo zawrzeć z właścicielem umowę zmieniającą jej treść. Następnie trzeba złożyć wniosek wieczystoksięgowy o wykreślenie albo zmianę wpisu.

Jeżeli bank ma udzielić kredytu, warto jeszcze przed podpisaniem aktu uzyskać od niego listę wymaganych dokumentów. Bank może oczekiwać między innymi projektu aktu, oświadczeń uprawnionych, aktualnego odpisu księgi wieczystej po wykreśleniu służebności albo ustanowienia hipoteki dopiero po zakończeniu zmian w księdze.

Jak zabezpieczyć rodziców po rezygnacji ze służebności

Najtrudniejszy element sprawy nie jest techniczny, lecz rodzinny i praktyczny. Rodzice chcą mieć pewność, że będą mogli spokojnie mieszkać w dotychczasowym domu. Z kolei właściciele chcą uzyskać kredyt i wybudować nowy dom. Trzeba więc znaleźć rozwiązanie, które nie zablokuje finansowania, ale nie pozostawi rodziców bez ochrony.

Jedną z możliwości jest dobrowolne zniesienie służebności i zawarcie z rodzicami umowy użyczenia określonej części domu. Umowa powinna dokładnie wskazywać, z jakich pomieszczeń rodzice mogą korzystać, kto ponosi opłaty, jak wygląda korzystanie z mediów, ogrodu, garażu lub wejścia do domu oraz w jakich sytuacjach umowa może zostać rozwiązana.

Trzeba jednak jasno powiedzieć, że umowa użyczenia nie daje tak silnej ochrony jak służebność mieszkania. W szczególności może być mniej bezpieczna w razie sprzedaży nieruchomości, egzekucji albo przejęcia nieruchomości przez osobę trzecią. Dlatego przed rezygnacją ze służebności rodzice powinni rozumieć, na co się godzą.

Czego może wymagać bank

Bank nie ma obowiązku zaakceptowania nieruchomości obciążonej służebnością jako zabezpieczenia. Każdy bank ocenia ryzyko według własnych procedur. W praktyce może wymagać wykreślenia służebności, ograniczenia jej zakresu, przedstawienia innej nieruchomości jako zabezpieczenia albo dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

Jeżeli rodzice mieliby zostać współwłaścicielami, bank może zażądać ich udziału w czynności ustanowienia hipoteki. Hipoteka na całej nieruchomości wymaga bowiem działania właściciela albo współwłaścicieli w odpowiednim zakresie. Jeżeli hipoteka obejmowałaby tylko udział jednego współwłaściciela, wartość zabezpieczenia mogłaby być dla banku niewystarczająca.

Dlatego przed przeniesieniem udziału na rodziców należy zadać bankowi konkretne pytanie: czy po takim przeniesieniu udziałów i ewentualnym wykreśleniu służebności nieruchomość zostanie zaakceptowana jako zabezpieczenie kredytu. Odpowiedź ustna może nie wystarczyć, dlatego najlepiej uzyskać ją w korespondencji z doradcą lub w dokumentach bankowych.

Najbezpieczniejsza kolejność działań

1. Sprawdzić aktualny dział III księgi wieczystej i dokładną treść wpisanej służebności.
2. Ustalić z bankiem, czy przeszkodą jest sama służebność, jej zakres, pierwszeństwo wpisu czy ogólny stan prawny nieruchomości.
3. Porównać możliwe rozwiązania: wykreślenie służebności, zmiana jej treści, ustanowienie umowy użyczenia, inne zabezpieczenie kredytu albo inna nieruchomość jako zabezpieczenie.
4. Przygotować projekt aktu notarialnego i skonsultować go z bankiem przed podpisaniem.
5. Dopiero po akceptacji rozwiązania przez bank dokonać czynności notarialnych i złożyć wniosek do księgi wieczystej.

W opisanym stanie faktycznym najbardziej praktycznym rozwiązaniem może być notarialne zrzeczenie się służebności przez rodziców i równoczesne podpisanie starannie przygotowanej umowy użyczenia. Nie jest to jednak rozwiązanie neutralne dla rodziców, bo ich ochrona będzie słabsza niż przy służebności. Alternatywą może być poszukanie banku, który zaakceptuje nieruchomość z takim obciążeniem, albo przedstawienie innego zabezpieczenia.

FAQ

Czy bank może odmówić kredytu przez służebność mieszkania?

Tak. Bank może uznać, że nieruchomość obciążona dożywotnią służebnością mieszkania nie jest wystarczającym zabezpieczeniem kredytu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy służebność jest ujawniona w księdze wieczystej i ma pierwszeństwo przed planowaną hipoteką.

Czy rodzice mogą zrzec się służebności u notariusza?

Tak, jeżeli robią to dobrowolnie i mają pełną świadomość skutków. Przy służebności ujawnionej w księdze wieczystej konieczny będzie także wniosek o wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

Czy darowizna udziału rodzicom automatycznie rozwiąże problem?

Nie należy tego zakładać. Współwłasność może utrudnić ustanowienie hipoteki, bo bank może wymagać zgody i udziału wszystkich współwłaścicieli. Przed darowizną udziału trzeba uzyskać stanowisko banku i przeanalizować skutki prawne.

Czy umowa użyczenia daje taką samą ochronę jak służebność?

Nie. Umowa użyczenia może dobrze opisywać prawo rodziców do korzystania z domu, ale co do zasady nie daje tak mocnej ochrony jak ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej. Jest to kompromis, który trzeba świadomie ocenić.

Co zrobić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Najpierw trzeba sprawdzić księgę wieczystą, uzyskać wymagania banku, przygotować projekt rozwiązania i dopiero wtedy podpisywać akt. Zmiana dokonana bez akceptacji banku może nie doprowadzić do uzyskania kredytu.

Podsumowanie

Zmiana służebności na współwłasność nie jest prostym sposobem na obejście problemu przy kredycie hipotecznym. Konfuzja praw może prowadzić do wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego, ale w przypadku współwłasności i wymagań banku skutki mogą być inne niż oczekiwane.

W praktyce najważniejsze jest ustalenie, czego dokładnie wymaga bank i jak jednocześnie zabezpieczyć osoby uprawnione do mieszkania. Czasem rozwiązaniem będzie wykreślenie służebności i umowa użyczenia, czasem zmiana treści służebności, a czasem inna nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.