Kredyt hipoteczny a dożywotnia służebność
• Data: 2024-05-12 • Autor: Eliza Rumowska
Zmiana służebności na współwłasność jest procesem prawnym, który może być realizowany w różnych okolicznościach, a jednym z nich jest konfuzja praw. W polskim prawie cywilnym zawarte są przepisy umożliwiające taką transformację. Artykuł ma na celu wyjaśnić na przykładzie zapytania pana Łukasza, jak można dokonać zmiany służebności na współwłasność, uwzględniając aspekty prawne i możliwe konsekwencje dla wszystkich stron, w tym dla instytucji finansowych takich jak banki.
Pan Łukasz zwrócił się do nas w sprawie zaciągnięcia kredytu hipotecznego pod zastaw nieruchomości obciążonej dożywotnią służebnością na rzecz jego teściów. Żona pana Łukasza otrzymała od rodziców w darowiźnie działkę z domem. W akcie notarialnym ustanowiono dożywotnią służebność mieszkania. Pan Łukasz z małżonką zamierzają tam wybudować nowy dom i wziąć na ten cel kredyt hipoteczny. Banki jednak odmawiają kredytu pod nieruchomość ze służebnością. Teściowie są bardzo niechętni do zniesienia służebności. W tej sytuacji pan Łukasz pyta, czy jest sposób „obejścia” służebności przy jednoczesnym zachowaniu prawa teściów do zamieszkiwania w starym domu. Na przykład czy ponowne uczynienie teściów współwłaścicielami zniesie służebność? Teściom zależy na spokojnym zamieszkiwaniu, a młode małżeństwo chciałoby uzyskać kredyt na własny dom.
Zmiana służebności na współwłasność
Do zamierzonego skutku (zmiana służebności na współwłasność) można dojść poprzez konfuzję praw. Kodeks cywilny w tej materii stanowi:
„Art. 247. [Konfuzja]
Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.
Art. 248. [Zmiana treści prawa]
§ 1. Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi.
§ 2. Jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron”.
Oczywiście współwłasność także przynosi ten skutek. Jednak zalecałabym panu Łukaszowi najpierw upewnić się, czy taka zmiana, która osłabia zakres praw młodego małżeństwa, jest dogodna dla banku.
Moim zdaniem metodą na zadowolenie wszystkich w opisanej sytuacji byłoby:
- Zniesienie służebności osobistej notarialnie.
- Podpisanie umowy użyczenia lub bezpłatnej dzierżawy domu (izb i in. nieruchomości) do celów mieszkaniowych. Umowę można także poświadczyć notarialnie co do daty i podpisów. Wystarczy zawrzeć w niej dobrze opisany zakres, aby teściowie byli chronieni.
Oczywiście nie jest to już służebność i może wiązać się z ryzykiem rozwiązania, gdyby bank przejął nieruchomości.
Przykłady
Przypadek małżeństwa Nowaków
Małżeństwo Nowaków miało służebność przejścia przez sąsiednią działkę, aby dostać się do swojego domu. Gdy sąsiad zmarł, a jego działka została wystawiona na sprzedaż, Nowakowie zdecydowali się ją kupić. Po zakupie służebność przejścia przestała mieć znaczenie, ponieważ stali się właścicielami obu działek. W tej sytuacji służebność przekształciła się we współwłasność, co było zgodne z zasadami konfuzji praw.
Sytuacja pani Kowalskiej
Pani Kowalska miała służebność mieszkania w domu swojego syna. Gdy syn zdecydował się wyemigrować, zaproponował matce przekształcenie służebności we współwłasność, aby zapewnić jej większe bezpieczeństwo prawne. Po przyjęciu propozycji syna i dokonaniu stosownych zmian w księdze wieczystej, Pani Kowalska stała się współwłaścicielem domu, co umożliwiło jej większą kontrolę nad nieruchomością i ułatwiło ewentualną przyszłą sprzedaż.
Działania rodzeństwa Jabłońskich
Rodzeństwo Jabłońskich miało służebność korzystania z drogi prowadzącej przez działkę wujka, aby dostać się do swoich działek rekreacyjnych. Kiedy wujek postanowił sprzedać swoją działkę, rodzeństwo zdecydowało się ją wspólnie zakupić. Po transakcji służebność drogowa stała się zbędna, a rodzeństwo Jabłońskich stało się współwłaścicielami działki wujka, co pozwoliło im na swobodne korzystanie z drogi bez dodatkowych formalności prawnych.
Podsumowanie
Zmiana służebności na współwłasność to skomplikowany proces prawny, który może być korzystny w różnych sytuacjach życiowych. Jak pokazują przykłady, taka transformacja zapewnia stabilność i bezpieczeństwo prawne, umożliwiając właścicielom większą kontrolę nad nieruchomościami. Ważne jest, aby przed dokonaniem takich zmian dokładnie zrozumieć ich konsekwencje i skonsultować się z prawnikiem, aby zagwarantować, że wszystkie działania są zgodne z obowiązującym prawem i chronią interesy wszystkich stron.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zmiany służebności na współwłasność? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów, dostosowanych do Twojej indywidualnej sytuacji. Napisz do nas, korzystając z formularza umieszczonego pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Nieruchomość a urządzenia energetyczne, pułapki i korzyści służebności przesyłu
» Fotowoltaika a sąsiad, jak doprowadzić kabel przez jego działkę?
» Szafa telekomunikacyjna na działce, jak uzyskać wynagrodzenie?
» Droga konieczna, jak uzyskać dostęp do drogi publicznej?
» Konflikt z sąsiadem o szerokość drogi służebnej - jak go rozwiązać?
Polecamy
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Odpłatna i nieodpłatna służebność mieszkania
- Kto ponosi opłaty za nieruchomość przy nieodpłatnej służebności?
- Służebność mieszkania a płacenie rachunków - kto płaci za media, właściciel czy służebnik?
- Notarialna umowa dożywocia zamyka roszczenia rodzeństwa
- Przepisanie domu za opiekę a zachowek
- Wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej
