Użyczanie wody dla drugiej nieruchomości

Służebność czerpania wody

W pierwszej kolejności wskazać należy na treść postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2016 r., sygn. akt III CSK 108/15, z którego wynika, że „okoliczność, iż przepisy k.c. nie regulują wyraźnie służebności czerpania wody i przeprowadzenia wodociągu, nie oznacza, że ustanowienie takiej służebności nie jest dopuszczalne. Taka służebność spełnia cechy służebności gruntowej określone w art. 285 § 1 k.c. Artykuł 145 k.c. może być per analogiam zastosowany do służebności czerpania wody i przeprowadzenia wodociągu”.

W ocenie Sądu Najwyższego służebność spełnia cechy służebności gruntowej określonej w art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego. Jednakże w polskim prawie jest zasadą ustanowienie służebności gruntowej na podstawie umowy między właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej. Jedynie w drodze wyjątku od tej zasady służebność gruntowa może być ustanowiona przez sąd (tzw. służebność przymusowa – np. uregulowana w art. 145, który expressis verbis odnosi się do służebności drogi koniecznej, może być per analogiam zastosowany do służebności czerpania wody i przeprowadzenia wodociągu.

Służebność gruntowa

W tym miejscu zasadne jest odwołanie się do treści art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczącego ustanowienia służebności gruntowej. Zgodnie z tym przepisem „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287 Kodeksu cywilnego). Nadto służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Zakres służebności, w szczególności uprawnień przysługujących nieruchomości władnącej (uprawnionemu), nie jest wyznaczony przepisami prawa. Służebności to różnorodne rozwiązania praktyczne umożliwiające lub ułatwiające uprawnionemu korzystanie z nieruchomości. Nie da się wyróżnić w zamkniętej liście wszystkich możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań. Z tego powodu ustawodawca wskazuje, że w braku innych danych zakres służebności powinien być wyznaczony według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Posłużenie się klauzulą generalną jest uzasadnione i umożliwia dowolne kształtowanie sytuacji prawnej stron przy uwzględnieniu interesów obu podmiotów (por. np. Z. Radwański, M. Zieliński [w:] System Prawa Prywatnego, t. 1, 2007, s. 336).

Uregulowanie zasad użyczania wody

Również z użyciem klauzuli generalnej ograniczone jest swobodne regulowanie pozycji prawnej uprawnionego i zobowiązanego. Ustalając więc zakres służebności, przyjąć należy akceptowane obiektywnie sposoby korzystania z cudzej rzeczy, przydatne z punktu widzenia społeczno-gospodarczego wykonywania prawa własności. Ograniczeniem powinny być zasady współżycia społecznego i istniejące miejscowo zwyczaje (ustalone praktyki postępowania w danej grupie społecznej, które zostały potwierdzone określonym okresem stosowania i zyskały akceptację grupy – por. np. M. Safjan [w:] System Prawa Prywatnego, t. 1, 2007, s. 184). Zakres wykonywania służebności powinien być wskazany w umowie, na podstawie której dochodzi do jej ustanowienia. Biorąc powyższe pod uwagę, może Pani określić prawa i obowiązki stron umowy według własnego uznania. Punktem wyjścia powinien być dotychczasowy sposób realizacji tego prawa, o ile nie był on dla Pani kłopotliwy. Warto uregulować kwestie współdziałania przy awariach.

Jeżeli chodzi o odpłatność, to może Pani zobowiązać drugiego właściciela do uiszczenia wynagrodzenia z samego tego tytułu, że ustanawia Pani na jego rzecz służebność. Dodatkowo może Pani również ustalić wynagrodzenie za korzystanie z Pani nieruchomości w zakresie korzystania z wody.

Wynagrodzenie za użyczanie wody

Służebność gruntowa może wiązać się z dwoma rodzajami obciążeń finansowych dla właściciela nieruchomości władnącej. Po pierwsze, może on zostać zobowiązany do uiszczenia wynagrodzenia z tytułu samego ustanowienia służebności gruntowej. Innym rodzajem obciążenia będzie z kolei wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości służebnej. Wynagrodzenie ustalane w drodze umowy może przybrać postać jednorazowej zapłaty z tytułu ustanowienia, jak i wykonywania służebności gruntowej. Nie ma jednak przeciwwskazań, aby właściciel nieruchomości władnącej był zobowiązany do zapłaty jednorazowej kwoty w związku z ustanowieniem służebności oraz odrębnie – okresowo określonej kwoty z tytułu jej wykonywania.

Wynagrodzenie powinno być ustalone na takim poziomie, aby było ekwiwalentne w stosunku do rodzaju i skali obciążenia nieruchomości służebnej. Zatem tutaj Pani musi oszacować koszt korzystania z Pani nieruchomości. W zakresie zakupu licznika do wody to może Pani zobowiązać drugiego właściciela do jego zakupu oraz poniesienia kosztów zamontowania. Może Pani też zrobić to we własnym zakresie oraz zażądać zwrotu poniesionych kosztów przez właściciela 2 nieruchomości.

Udostępnić wodę za darmo również można, natomiast nie będzie to dla Pani korzystne, więc sugerowałabym ustalić odpłatność.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2016 r., sygn. akt III CSK 108/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.