• Data: 2025-02-02 • Autor: Katarzyna Bereda
Kupiliśmy działkę, na której ustanowiono aktem notarialnym służebność przejazdu i przechodu dla właścicieli działki sąsiedniej. Ze względu na trudności w dogadaniu się z sąsiadami chcielibyśmy tą służebność znieść, ale nie wiemy, jak należy to przeprowadzić. Co istotne, sąsiedzi posiadają inny dojazd do swojej działki, chociaż wolą korzystać z naszej drogi. Jest jeszcze inny powód przemawiający za zniesieniem służebności po naszym gruncie – to ziemia gliniasta, przy większych deszczach droga szybko rozmaka, robią się koleiny i ulega zniszczeniu, trudno utrzymać ją w dobrym stanie. Jak pozbyć się tej służebności?
Jeżeli sąsiednia nieruchomość, na rzecz której ustanowiona jest służebność, posiada dostęp do drogi publicznej z innej strony i obecnie służebność przejazdu i przechodu przez Państwa nieruchomość jest zbędna i niecelowa, za uzasadnione uznać należy zniesienie służebności. Zgodnie z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.):
Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Co do zniesienia służebności – ustawa taką możliwość przewidziała w postaci dwóch sposobów zniesienia niniejszego uprawnienia. Jak bowiem stanowi art. 294 K.c.: Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Istnieje także możliwość zniesienia służebności bez wynagrodzenia na podstawie art. 295 K.c.: Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Co do zasady, z roszczeniem o zniesienie służebności powinien wystąpić właściciel nieruchomości obciążonej, czyli Pani. Jeżeli więc nieruchomość władnąca, czyli sąsiednia, posiada dostęp do drogi publicznej z innej strony i tamta droga jest zasadniejsza i używana, to wobec sporu z sąsiadem może Pani skierować pozew o zniesienie służebności bez wynagrodzenia – na podstawie art. 295 K.c. Pozew kieruje się do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości.
Podsumowując, zgodnie z przedłożonymi zapisami, jeżeli obecnie sąsiad nie ma potrzeby wykonywania przejazdu przez Państwa nieruchomość, albowiem posiada dojazd z innej strony, wobec braku porozumienia z sąsiadem i dobrowolnego jej zniesienia u notariusza, jedyną drogą jest droga sądowa o zniesienie służebności.
Nowy dojazd do działki sąsiada. Pan Jan kupił działkę obciążoną służebnością drogową na rzecz sąsiadującej posesji. Po kilku latach okazało się, że sąsiedzi wybudowali nową drogę prowadzącą bezpośrednio do drogi publicznej, co czyniło korzystanie z drogi przez działkę Pana Jana zbędnym. Mimo to sąsiedzi nadal korzystali z tej służebności. Pan Jan, chcąc uniknąć dalszego niszczenia swojej drogi, wystąpił do sądu o zniesienie służebności, argumentując, że utraciła ona swoje znaczenie, ponieważ sąsiedzi mają inny dostęp do drogi publicznej.
Uciążliwość użytkowania drogi przez sąsiada. Pani Anna odziedziczyła działkę, przez którą prowadziła droga obciążona służebnością na rzecz posesji sąsiada. Ze względu na gliniaste podłoże droga wymagała częstych napraw, szczególnie po opadach deszczu, co generowało wysokie koszty. Ponadto sąsiad wykorzystywał ją nie tylko do przejazdu samochodów osobowych, ale również ciężkich maszyn, co przyspieszało jej niszczenie. Pani Anna zdecydowała się na wniesienie pozwu o zniesienie służebności, argumentując, że jest to szczególnie uciążliwe, a sąsiad posiada alternatywny dojazd.
Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości. Państwo Kowalscy posiadali działkę rekreacyjną, przez którą przebiegała droga dojazdowa dla sąsiedniego gospodarstwa rolnego. Sąsiad jednak przekształcił swoją nieruchomość w działkę budowlaną, a do posesji poprowadził nową drogę od strony ulicy głównej. Pomimo tego sąsiad nadal korzystał ze starej drogi przez działkę Kowalskich. Państwo Kowalscy wystąpili o zniesienie służebności, wskazując, że zmiana charakteru sąsiedniej nieruchomości oraz dostęp do nowego dojazdu sprawiają, że dawna służebność stała się niepotrzebna.
Zniesienie służebności drogowej jest możliwe, jeśli przestała ona być konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej lub stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela gruntu obciążonego. Kluczowe jest wykazanie, że istniejące okoliczności uzasadniają jej likwidację, a w przypadku braku porozumienia z sąsiadem pozostaje droga sądowa. Dzięki odpowiedniej argumentacji można skutecznie zadbać o swoje prawa i komfort korzystania z własnej nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy w sprawie zniesienia służebności lub przygotowania pisma procesowego? Oferujemy kompleksowe porady prawne online i profesjonalne wsparcie w sporządzaniu dokumentów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika